房价为何"越压越涨" 怎分享楼市泡沫的风险财富

　　《理财周刊》：与资产泡沫同长 与风险财富共舞——访国金证券首席经济学家金岩石

　　文 本刊记者/黄罗维 实习生/符号

　　文前提要：中国房地产市场的持续上涨究竟是什么原因造成的，楼市发展未来又会出现哪些趋势？带着这些问题，我们专门采访了国金证券首席经济学家金岩石。

　　货币超额增量推升房价

　　城市楼价上涨的原因有很多，但自2009年以来，房价升势更加突出。在金岩石看来，房价不断向上攀升，其背后的原因是货币供应量的增长。2009年1~7月，中国广义货币M2的年化增长速度为24.77%，用24%的货币增长减去8%的经济增长，可大致得出有16%超额货币流通。超额货币流通必然推高房价，16%的超额货币在5年内会使楼价翻番。而金岩石表示中国广义货币的超额增长并不新鲜，他说，从1992年到现在，央行每年印刷纸币的速度在23%左右，而经济增长速度却在8.9%左右，按照经济学意义上的通货膨胀计算方法，通胀就在14%左右，以复利计算，也就是5年要翻一番。

　　那么，为什么中国广义货币的供应量会保持如此长时间的快速增长呢？金岩石点出了背后的道理：“中国经济增长的本性是“三高”——高通胀驱动高成长解决高失业”。中国经济要走出“世界工厂”模式内在的产能过剩危机，必须向内需导向转型，而扩大内需必须加快城市化发展，因此城市化是未来30年的中国经济主题。这种快马加鞭推进城市化的做法使得城市积淀已久的就业问题更加恶化。为了解决失业问题，政府只能通过较高的经济增长来消化失业人口。众所周知，中国经济增长的驱动器有“三驾马车”，即投资—出口—消费。金融危机以来，出口急剧下降导致出口对经济增长的驱动由正转负，于是投资驱动顶替了出口，对经济增长的贡献度达到87%以上。在投资驱动中，政府主导的投资贡献了80%以上，而政府投资的资金来源80%以上来自于超额货币发行。把这三个数字放在一起，就是一个超额货币驱动政府投资的增长模式，政府投资过去多年也经常是在“三驾马车”中跑头套的。

　　资产泡沫分流超额货币

　　或许有人会问，超额货币的去向很多，为什么一定会流向投资市场。对此，金岩石认为，超额货币注入到银行体系后有三个主要流向：其一是流向制造业生产领域；其二是流向消费品市场；其三是流向投资品市场。在制造业面临产能过剩的市场环境中，超额货币就会选择流入消费品和投资品两个市场，流入消费品市场会产生通货膨胀，流入投资品市场会催生资产泡沫。政府发现消费品市场的通胀无疑抵消了其在解决失业问题上做出的艰苦卓越的努力，或者，与其让多数人承受通货膨胀的威胁并担忧失业下岗，还不如让少数人在资产泡沫的盛宴中分流超额货币。

　　因此，在这种高额的货币发行驱动高额的政府投资，高额的政府投资驱动国民经济的高增长，目的是要化解高失业的“四高”的经济增长模式下，央行突然大幅度回收超额货币是不可能的，流出银行体系的货币一旦体现为广义货币M2的增长就很难突然减速，经济运行中的相关利益主体在货币的洪流中共同受益，谁也不会因为不确定的未来风险而放弃确定的现实收益。

　　敢于与风险财富共舞

　　金岩石认为，房价之所以能够持续上涨还在于房子在中国从消费品变成了投资品。“目前在中国，80%的房子需求来自投资需求而非消费需求。”金岩石解释说，“即消费者买一套房，投资者会买四套房，这个概念跟欧美国家是完全相反的。欧美作为成熟国家，投资人买一套房，消费者买四套房，这是一个“二八定律””。

　　如果说房子是消费品，那它一定要符合两个最基本的标准，第一是资金回报率，即房价等于10到15年的租金；第二是房价收入比，即房价不超过25%到30%的家庭可支配收入。而现实的情况是，现在租金回报是45到70年，一般的城市工薪阶层一辈子的收入也不可能买到他所满意的房子。

　　金岩石还表示“把房地产定义为投资品，也是国家规定的”。因为在我国的CPI当中，衣食住行中的“住”是统计的房租，而不是房产价格，而美国CPI当中占房产高达42%，美国人是把房产当做消费品的，所以中国房地产的刚性需求不是来源于消费，而是来源于投资。因此，房地产的投资属性就决定了房价的合理标准不是由本地人的收入和预期决定的，而是由80%的外来人的收入和外来人的预期决定的。

　　最后金岩石提出，作为投资品，城市房价的决定力量是两个流动性：人口流动与货币流动，所以房产泡沫的破灭将发生在城市化结束之时。在此之前，泡沫持续的时间越长，化虚为实的比例越高，居民收入的增长越快，化险为夷的机率就越高。所以，要能够与风险财富共舞，与资产泡沫共同成长。