3月房价涨幅创新高 五大政策或在二季度出台

　　来自国家统计局的最新数据表明，今年3月份，全国房地产开发景气指数为105.89，比2月份提高0.42点，环比涨幅收窄，比去年同期提高11.15点。这是继去年4月出现由降转升的“拐点”以来，连续第12个月攀升，连续8个月运行于景气区间。

　　沪上房地产开发商、业内专家预计，本轮反弹持续时间将超过2007年那一轮，景气指数也将超过2007年11月的峰值106.59。这一指标将于今年二季度触顶。

　　下半年更多商品房可以预售

　　从年初累计数据来看，2009年1-2月房地产开发投资同比增幅创2008年以来最低点，随后呈逐步回升之势直至2009年1-10月。2010年1-3月房地产开发投资规模继续保持了同比增长，增幅拉升至35.1%，相较2009年1-12月提高了15.3个百分点。增幅之所以出现突增，与去年同期突降有关，主要属于基期发生明显变化。

　　从月度情况来看，2009年月房地产开发投资介于2300亿元-5000亿元之间，均值为3019亿元。12月达4961亿元，赶超6月成为全年最高月份，环比增长75.2%。

　　2010年3月份全国完成房地产开发投资达3450亿元，明显超过去年月度均值，说明开发商投资积极性较高。

　　与此同时，2009年全国商品房新开工面积为11.54亿平方米，同比增长12.5%。2010年1-3月商品房新开工3.23亿平方米，同比增长60.8%，涨幅比上月增加23.3个百分点。“这与去年基期数值较低有一定关系，”业内人士分析，这也反映出商品房新开工面积正在快速增加，有助于2010年增加商品房供应量，从而缓解甚至是逆转商品房供不应求的格局，有助于稳定房价。

　　从月度情况来看，2009年月均商品房新开工面积为9617万平方米。2010年3月全国商品房新开工面积为1.74亿平方米，大幅超过去年月度均值。

　　业内专家表示，从去年11月开始，全国新开工面积跃升至一个高台，预期下半年会有越来越多的商品房可进入预售阶段，届时很多城市商品房供不应求的紧张局面将得到有效缓解。

　　开发企业拿地热情依然较高

　　2009年全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%。2010年1-2月首次恢复正增长，同比增长11.2%。1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元，同比增长56.5%。土地购置面积大幅增加，主要与去年同期突降有关，但也反映出开发商拿地热情依然较高，这将有助于增加2011年的商品房供应。1-3月土地成交均价依然出现20%的明显增加，地价继续上涨，不利于抑制房价。

　　从月度情况来看，2009年月均房地产开发企业完成土地购置面积为2659万平方米。2010年3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3759万平方米，仅次于去年12月，说明开发企业拿地热情依然很高，再次证明土地市场的调整滞后于房产市场。

　　另据了解，2009年全国商品房销售面积同比增幅为42.1%，市场交易相当活跃。2010年1-2月同比增长38.2%，说明市场开始降温。1-3月，全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8%，继续小幅降温。其中，商品住宅销售面积增长34.2%。1-3月，商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%。其中，商品住宅销售额增长55.2%。由此可知，1-3月份全国商品住宅成交均价上涨15.6%。

　　从月度情况来看，2009年月均全国商品房销售面积为7809万平方米。2010年3月商品房销售面积为8206万平方米，不仅超过去年月度均值，而且还较去年3月的6178万平方米，大增32.8%。“如果没有新的紧缩政策，则今年春季反弹力度将超过去年。”业内人士表示。

　　房企资金下半年将出现紧张

　　来自上海易居房地产研究院提供的数据显示，2009年6月开始，70个大中城市房价同比涨幅由负转正，之后加速上扬，至2009年12月达7.8%，2010年1月为9.5%，2月为10.7%，3月份为11.7%，正如我们上月的预测，已超过2008年1月11.3%的历史最高值，4月房价涨幅还会继续扩大，同比增幅的高点极有可能出现在5-7月之间。

　　1-3月，房地产开发企业本年资金来源16250亿元，同比增长61.4%，增幅较1-2月减少8.1个百分点。在国家严防房地产贷款风险以及抑制投资投机性购房需求情况下，预计开发企业资金来源增幅峰值已经出现，就是今年1-2月份；接下来增幅将持续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面。

　　从1-3月开发企业资金来源的构成分析，国内贷款3674亿元，增长44.3%；利用外资99亿元，下降33.7%；企业自筹资金5602亿元，增长47.8%；其他资金6876亿元，增长91.8%。在其他资金中，定金及预收款3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%。与1-2月相比，定金及预收款和个人按揭贷款两项涨幅下滑明显，说明房贷政策趋于紧缩。

　　新一轮调控将出台五项政策

　　3月下半月以来，全国房地产市场显著复苏，土地和商品房的成交量和成交价格皆出现反弹。少数城市如北京、上海、深圳、杭州、南京等重新出现部分新盘排队抢购、房价大幅上涨的现象。而全国“两会”期间的代表热议，新华社等中央媒体的接连 “炮轰”，部分官员的频频表态等皆表明，中央将于二季度展开新一轮的调控。

　　沪上房地产人士预测，极有可能出台的房地产政策包括以下五项：

　　第一，完善房产税。重庆市关于特别住房消费税和上海关于住房保有税的消息，暗示国家极有可能在加紧研究物业税的同时，暂且先在个别高房价城市试点完善房产税，主要是将高档住宅、多套住宅纳入征税范畴。第二，进一步紧缩二套房贷，对于多套住宅首付比率还可能会进一步提高，贷款利率可能进一步提高，部分银行将按1.1倍征收。第三，经营性用地出让方式将进行调整，综合评标法将进行推广，招标方式所占比重将增加，但不会全面否定挂牌和拍卖的方式。第四，土地增值税将严格征收，尤其是对开发企业，也可能涉及二手房交易环节。第五，对于少数高房价城市，将限制多套购，尤其是对在本地没有工作、没有纳税纪录、没有居住证的外地人，极有可能以行政干预方式限制购买多套（比如二套以上）住宅。