2月打折多为尾货,3月打折实少虚多
本报记者 路晓丹 北京报道
2月,居高不下的北京房价出现了2009年以来的首次下跌,但好景不长,3月的开盘均价又再度上扬。业内人士分析,2月房价下跌只能是暂时的,3月价格还将上扬,一季度房价或出现“V”型走势。
与此同时,楼盘打折风又一次席卷北京,但据记者调查,折扣力度较大的楼盘多为尾盘,新盘折扣相当有限,而且其中不乏先涨价再打折的象征性优惠。
3月房价高开
2月,受长假、政策调整等因素影响,北京房市自2009年以来,首次出现环比价格下降。
据亚豪机构统计数据显示,2月开盘项目的整体开盘均价为18833元/平米,环比1月开盘均价下降了5.8%。同时,有记录的整体成交均价也出现了明显的下降态势,数据显示,2月整体成交均价为16362元/平米,环比1月整体下降了15.5%。
然而,降价的欣喜是短暂的。
3月伊始,开盘价再度出现飙升。记者调查发现,很多楼盘开盘价已经超过1月。据亚豪机构监测,在有价格记录的项目中,3月整体开盘均价为21330元/平米,相较2月,涨幅达13.3%,
北京师范大学房地产研究中心主任董藩对《华夏时报》记者表示,2月份新房销售有两个特点,一个是卖的主要是尾盘;另一个是销售楼盘主要在偏远郊区。尾房、区域因素是2月价格形成的主因。供求矛盾不缓解,价格松动就很难实现。
亚豪机构市场总监郭毅认为,虽然3月开盘价环比上升,但是从现在的市场看,涨价后劲不足,议价空间加大,3月走势有可能高开低走。当前,成交量下降很明显,如果客户量难以维持,高价也很难维持。
同时,郭毅还表示,“京十一条”要求“房地产开发企业在取得商品房预售许可证后,应当三日内一次性公开全部房源,严格按申报价格,明码标价、公开对外销售”的规定,也限制了开发商过去一个预售许可证拿数栋楼的行为。但是,能否真正解决开发商捂盘操纵价格的问题,最关键还是看监管的力度。
打折风“看上去很美”
3月,另一个值得关注的热点是“楼市又刮打折风”。
据记者不完全统计,当下京城打折促销的新房项目超过20个。其中不乏即将开盘的四季会“2万抵12万”这样幅度比较大的优惠。但是,也存在一些旧盘先涨价再打折的象征性优惠。
然而,据业内专家分析,打折还远未成为一个普遍现象,也不能凭打折来预测房价即将松动。不过,由于销售量在2月大幅下降,资金压力大的开发商有可能提供更多优惠。
据记者调查,当前折扣力度最大的楼盘多为尾盘项目,开发商通过较大折扣来控制成本,保持利润。3月新盘虽然打折项目很多,但折扣力度有限,多为全款享受9.5—9.9折的优惠。
但是,据通州某售楼处人员透露,由于客户量大幅减少,如果买方一次买多套,或者亲自到店有明显购买意图,价格上有可能得到更多优惠。
记者通过调查了解到,珠江拉维小镇在搜狐焦点网站的报价,去年12月、今年1月、2月报价均价为16800元/平米、14800元/平米、16800元/平米。但是,据售楼人员介绍,正在排号中的9、10号楼的售价在1.5万—1.6万,当前有1万抵2万的优惠。而原将于3月中旬开盘的18号楼,尚未有明确的开盘计划。
而领海天使湾在上期开盘时,曾经进行过排号每平米减500元的优惠。但是,对于即将开盘的36号楼,目前没有优惠活动。售楼人员表示:“不排除优惠的可能,由于开盘期推迟到4月,优惠政策后续可能依然会有。”
此外,也有开发商的优惠力度相对1月、2月有所降低,比如,位于百子湾的美利山,据售楼人员介绍,尾盘A3楼即将在3月27日开盘,目前均价为26000元,远高于网上报价22000元,而且没有任何优惠政策,也没有以前开盘时曾执行的全款9.9折优惠。
杭州楼市2月遭遇“寒流”
个别楼盘预订量上演“过山车”
本报记者 王海春 上海报道
2月份,杭州楼市遭遇了“寒流”。
据杭州透明销售网信息,2月份杭州主城区共成交商品房534套,环比1月下降65%,同比去年2月大跌67%。而在春节一周期间,杭州更是出现了“零成交”。
贷款难 少量抛盘初现
“现在不仅是成交量下来了,2月份杭州房市的销售预订量也出现了下滑。”杭州世联地产分析师赵峰表示。从杭州透明销售网公布的数据看,2月杭州主城区商品房成交量环比1月下降65%,同比去年2月下降67%。同时,2月份杭州商品房预订量只有55套,环比1月下降92%,同比去年2月更是剧减97%。
在商品房销售量下滑的时候,记者从杭州一家房产中介公司了解到,杭州一些楼盘开始出现了少量的抛盘现象。
“滨江区万家花城板块的房子去年几乎是一房难求,很多人买不到这里的房子。可现在二手房中介门店里这个区域的房源开始多了起来,大小户型都有。而且一些房东也表示,如果有成交意向的客户来买房,还有一定的讲价空间。”上述房产中介的工作人员告诉记者,这个区域有少量的投资客有套现的打算。
那么是什么原因让杭州楼市遭遇了“寒流”,又让一些投资客开始零星抛盘呢?
在采访中记者了解到,除了市场购买力衰退,银行贷款收紧起到了相当大的作用。
“去年底,银监会收紧二套房贷,并要求各地防范房贷风险的通知下发之后,杭州不少银行很少再发放房贷。一些银行在1月甚至出现了‘零房贷’的情况。”杭州当地一家房产研究机构人士在接受记者采访时透露,银行房贷的收紧让很多楼盘都无法办理按揭贷款,使得成交量一下子降了下来。
对一手房成交量的大幅下滑和少量投资客的抛盘,中国指数研究院杭州分院资深分析师曹旭东指出,杭州楼市现在的购买力已经开始减退。
“去年杭州房屋均价上涨50%,购房者在半年多的时间里基本上每周都看到价格有所调整。虽然成交量的大幅下跌不能意味着杭州房价马上会下降,但不可忽视的是现在市场的观望气氛已经非常浓。”曹旭东说。
开发商延迟推盘计划
成交量的下滑打乱了开发商的销售计划。
“看到销售情况不好,不少开发商很快调整了销售计划,也减少了推盘量。”中原地产分析师告诉记者。
而对市场反应速度之快,杭州一个名为昆仑公馆的楼盘表现得淋漓尽致。
在一个多月的时间里,这个楼盘就上演了一出预订量“过山车”的好戏。
1月18日,杭州昆仑公馆首次销售推出了120套房源。在开盘当天,昆仑公馆被预订出去118套。可是时隔半个月后,2月3日,昆仑公馆在网上显示的预订套数为0,可售套数依然为120套。
从1月中旬的“异常火爆”,到被“打入冷宫”,昆仑公馆在近半个月的时间里就坐了回过山车。
“看到销售量不好,昆仑公馆的开发商马上调整销售计划,后面计划在3月推出的新房源也没有了。”曹旭东表示,似乎是受“坏孩子”的示范效应影响,很多开发商随即调整销售计划,推迟了开盘时间。
据了解,2月份杭州主城区只有2个楼盘开盘,开盘量比1月骤减了14个。
“虽然1、2月的成交量都不好,推盘量也下降了,不过现在杭州的开发商还没有优惠、打折的,大都认定3、4月份成交量会像往年一样再次回到一个高位。”赵峰告诉记者,3月份开盘量即将猛升,预计将有20个楼盘将推出新房源。
“如果照往年的经验,3月份成交量会有所上升。可今年不一样,杭州房产后市如何恐怕还要看政策了。”曹旭东指出,如果银行贷款继续收紧,贷款很难办下来,即使购房者有购房意愿,也无法顺利成交。