北京楼市调控定调双轨制暗显

　　春节刚过,“京11条”就应声落地!23日晚,北京市住房和城乡建设委等部门联合发布了北京版本的楼市调控十一条。

　　与此前发布的全国范围内“国11条”相比,北京版本则更具地方特色。北京大岳咨询公司总监陈民称,“京11条”最大的变化就是全面叫停了2008年底出台的购房优惠政策。

　　多位开发商表示,北京的政策大都是规范房地产市场的,并不会对房价产生明显影响,2010年房价会处于一个比较稳定的状态。业内专家则表示,如果政策执行到位,北京楼市的改革方向可能发展成类似于香港及新加坡的商品房与保障房分别发展的双轨制现象。

　　北京政策向来有风向标的意义,在“京11条”出台的同时,有消息透露广东的楼市调控政策也正在酝酿,不久将会问世。不过鉴于“京11条”出台后市场反应不一,专家认为“京11条”对各地示范效应有待时间验证。

　　“京11条”只是一个调控逗号

　　昨日,专家们在接受南方日报记者采访时都表示,“京11条”赶在3月市场回暖前出台,真是恰逢其时。

　　“在‘两会’前出台如此严厉的房地产调控措施,也可能预示着本次‘两会’已经对房地产定调———严厉政策调控。”21世纪不动产市场的一位分析师告诉记者。

　　链家副总裁林倩也认为,本次北京市出台的“京11条”发出一个明确的信号,仅就北京市场而言,已经没有任何优惠措施可言,调控已经开始。

　　在她可能来,“京11条”绝不是这一波调控政策的句点,而是一个逗号。“如果全国两会上还有指导性的意见出台,北京市无疑将会继续出台相关的细则。”

　　“房价问题已成为两会讨论的重点,政府选择在这一时期发布调控细则,是由于之前的‘国11条’政策效应渐淡化。”北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时表示。

　　不过,林倩则认为,“如果‘国11条’确实对房地产市场起到了遏制作用,那么政府应该就不会再出台太严厉的新政策；但如果一段时间后没有见到效果,或是超过了政府的容忍度,地王依然频繁出现,舆论压力还是很大,那么一定会再出台新的调控政策。”

　　“限外令”或令高档楼盘跌价

　　“京11条”的“地方特色”主要体现在对今年各类政策性住房的两个50%。十一条指出:今年将增加住房建设用地供应,全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。

　　除此之外,还有“加大政策性住房建设力度,调整住房建设用地供应结构”。“京11条”规定,2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

　　北京中原地产市场研究部认为,如果今年市场上有一半以上土地为政策性住房用地,会使得商品房用地价格继续上涨,地王还会频繁出现。楼市发展方向将是商品房价格依然高企,而大部分北京居民依托政策性住房解决居住问题。

　　此外,限外令的恢复也是“京11条”的另一大特色。第六条政策指出:将严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。这是对外资购房的优惠政策首次明确取消,限外令的恢复将使得众多高档楼盘价格出现下调。

　　“限外令的恢复将对高端市场产生较大的影响。”林倩告诉记者,虽然国外买家在房地产市场中所占的份额不大,但是此前一直高涨的人民币升值预期造成了热钱的大量涌入,这些热钱的涌入只有股市和楼市两个通道。预计本次限外令的恢复也是为了人民币的升值“打预防针”。

　　实际上高端住宅的成交量在一二月份就有了一定的萎缩,专家认为,“京11条”细则对高端市场的影响会最终体现在全市商品房成交均价的下跌。

　　■市场回应

　　【二手房市场】

　　政策出台二手房挂出“到手价”

　　陈国强表示,“京11条”将不可避免对未来市场预期产生不小的震动,尤其是对于近来涨幅过快的区域,房价会受到一定的影响。

　　“上述几条政策均是在这轮调控中首次提出,效果也跟北京市场关系密切,对楼市影响虽不可能立竿见影,但亦不可忽视。”陈国强告诉记者。

　　林倩也表示,此次“京11条”细则出台后,全面推行营业税和个税“同差同全”,税费成本将变相增加。一般二手房交易卖家都挂出“到手价”。

　　根据链家估算,此次“京11条”细则实行后,变相多缴税费至少2.75%,而按照惯例税费转嫁给买方,购房成本上升2.75%以上。这样会变相地导致买房者购买能力的下降和购房意愿的下降。

　　【新房市场】

　　地产商采取“抛售”的可能性不大

　　不过也有专家认为,二手房市场应该受影响不大,主要的影响将会体现在新房市场中。

　　“当然这种影响(新房市场)不会立刻显现出来。”黄兴文解释说,现在房地产商们还没有出现太严重的恐慌情绪,手中的存量也比较充足,最多是他们不去争做“地王”,所以采取“抛售”这一策略的可能性不大。

　　进入到下半年后,各种影响因素会增多,“再加上每年如期而至的新房将上市以及如果经济形势出现进一步好转,房价出现一些微调也不是没有可能”。黄兴文告诉记者。

　　其实,“京11条”在春节前就有传闻,因此,很多消息已经被市场消化。北京市住建委相关负责人告诉记者,随着中央及北京市一系列调控政策的陆续出台,近期北京房地产市场已经出现供应有所增加、投资投机性购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。

　　今年1月,北京新建商品住房新增供应9640套,比去年12月增加6.1%；商品房成交8698套,比去年12月减少42.3%；新建商品房价格环比指数为102.6,涨幅比去年12月回落2.1个百分点。

　　不过,林倩表示,本次调控政策将对房价走势产生相当程度的影响,但还未到“极大”的程度。

　　■网络热博·个论

　　“京11条”将助商品房价猛涨

　　看了“京11条”,只有一个忧虑,那就是———北京房价还将过快上涨!

　　主要原因是有关“供应”这一条:“2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。”

　　看似增加了如经济适用房、廉租房、两限房等政策性住房,但从另一方面上挤压了商品房的有效供给,土地供给将出现严重不足,房源供给也将出现严重不足,两个严重不足必将推升北京商品房价格继续猛涨。

　　至于后面的限外令恢复执行和营业税优惠减少对于京的房价无足轻重,限制了可能是疯涨,不限制可能是狂涨,如此而已。

　　(摘自任远的博客,作者系郑州蓝海地产顾问首席策划师)