楼市卖家心理防线松动 2、3线城市显淘房新机会

　　文前提要：楼市调控政策如重兵压境，“国四条”余音未消，紧接着五部委又联合打出重拳。在这一系列房产政策的作用下，投资者心理防线出现松动，市场也由此转入观望。专家建议购房者此时宜按兵不动，但可做好“买跌”的准备。

　　种种迹象表明，楼市调控政策对房产投资者起到了震慑作用。根据市场反馈回来的信息显示，在楼市调控政策密集出台的时候，已有部分投资者开始打“退堂鼓”选择退出，更是有少部分投资者先行一步抛售以求落袋为安。即使是选择观望，底气已经不足。

　　在各种因素合力的作用下，卖家心理防线的松动以及买家的持续观望，有可能会演变成为一次新的调整期。在这样的时期，看准时机“买跌”或许能够得到意想不到的收获。

　　卖家心态现松动

　　卖家不再上调挂牌价，而开始考虑接受议价要求，并出现个别低价抛售现象，种种迹象表明，目前二手房市场已不再是单纯的卖方市场。

　　记者采访了上海部分中介公司门店，均反映目前二手房挂牌价不再上调。上海德佑地产陆家嘴分店经理王凯表示，进入1月份中旬以后，二手房挂牌价基本与去年年底的水平持平，没有上调。此外，古北板块、静安寺周边等市中心板块二手房挂牌价也与去年年底的总体水平相当。

　　大宁绿地、莘庄等中环以外的板块，房价也稳定了下来。上海“我爱我家”莘庄分店经理夏燕燕告诉记者，最近一段时间卖家挂牌时，都是参照去年年底的价位，在此基础上不再上调。

　　除了不再提高售价外，卖家开始接受买家的议价要求。上海美联物业延平分行高级营业经理杜新红告诉记者，目前卖家并不排斥议价要求，如一套出自闸北区公园附近嘉利明珠城的二手房，卖家挂牌250万元，愿意以245万元的价格出手。记者在采访中了解到，不管是中心城区，还是较为偏远一点的外围区域，讨价还价情形普遍出现。

　　议价空间有多大？业内人士表示在2%～3%之间。根据挂牌价的多少，各区域让价金额有一定的区别，如一套静安枫景挂牌价为500万元的公寓，卖家能够让价10万元左右；而在莘庄，对于总价不超过200万元的公寓来说，卖家让价金额最多不过5万元。

　　此外记者还了解到，外围区域出现了个别低价抛售的迹象。据夏燕燕透露，一个温州投资客以低于市场价近5%的价格抛出一套公寓，这套出自闵行区新梅广场的二手房市场价约205万元，但最终成交价为195万元。夏燕燕表示，卖家低价抛售，就是想要尽快出手。

　　更主要的是，在两个月以前还非常普遍的“跳价”现象已经销声匿迹。分布在不同板块如市中心、内外环线间以及外环以外区域的中介公司纷纷反映，目前卖家不再“跳价”，反而向接近报价的买家频频示好。

　　不仅仅只是上海楼市投资客心理防线松动，其他地区也出现了类似的情况，投资客“萌生去意”。如杭州、南京等地也出现了退房现象，南京明发商业广场在90天内已被退房87套。虽然各地开发商均找出不同理由进行解释，但业内人士却将这种现象解读为投资客在撤退。

　　购房者陷入观望

　　随着寒潮来袭，中国楼市也遭遇了寒流。成交量大幅下滑，购房意愿明显下降。“这段时间生意清淡了很多。”一家中介公司门店经理如是告诉记者。有中介公司门店反映，目前经纪人每周带看量为4～6人次，这仅为去年高峰时期的三分之一。而且买家看房的积极性也不是很高，不少买家仅仅打探一下价格便匆匆离开。

　　中介公司生意清淡，从成交数据上可得到直接反映。根据北京中原三级市场研究部公布的统计数据显示，2010年1月上半月交易量大幅下滑，1月份前半个月（截止到14日），北京存量住宅网签成交量为5312套，与2009年12月同期的17981套相比，下降70.5%；与去年12月下半月的17538套相比，也明显下降了69.7%。

　　去年年底，中国指数研究院发布一项调查结果显示，上海购房者置业时间明显延后。调查结果表明，有购房意向的人群中，超过7成比例将置业时间安排在半年以后，这表明购房者对市场预期从乐观转为保守。

　　买卖心里价差拉大

　　目前二手房市场上开始流行“到手价”，从表面上看房价虽然并未上涨，但由于税费负担的转嫁，买家购房成本加大，其实等于变相提高了房价。

　　据了解，所谓“到手价”，即卖家不负担任何税费，将原本自己应该承担的税费变相转嫁给买家。由于目前大多数投资者手中的房产均属于不满5年的“豪宅”，因此“到手价”将使得买家增加包括营业税、个税以及中介费等税费负担，总共为总房价的8.55%，如购买一套市中心总价为300万元的公寓，与新政实施以前相比，成本要增加25.65万元。

　　不过考虑到目前的现状，卖家税费负担能否成功转嫁出去，尚不得而知。卫明不动产营销智库负责人蔡为民接受记者采访时表示，由于宏观调控政策开始发挥作用，购房者不再会盲目追价，那么卖家想要转嫁税费负担则相当困难了。

　　不用怀疑的是，未来一段时间里楼市将持续维持观望态势。去年12月27日，温家宝总理在接受新华社专访时，专门就房价问题回答了新华社记者的提问，虽然内容上跟“国四条”完全一致，但透露出来的信号却再也清晰不过，即中央政府决心要遏制房价上涨过快的态势。对此，蔡为民表示，既然中央政府已经明确发出了信号，相信这一次地方政府会予以积极配合，因此这很有可能改变之前越调控房价越涨的尴尬局面。

　　而记者也了解到这样一个现象，目前买卖双方心理价差正在拉大，目前最大已经达到20%。如莘庄一套总价为250万元的二手公寓，买家很有可能只会出价200万元。“买家认为未来房价肯定会下跌，所以还价也就无所顾忌了。”夏燕燕说。

　　做好“买跌”准备

　　专家建议，购房者可以做好“买跌”准备。所谓“买跌”，是指在房产市场处于调整时期购买房产。房产市场最为常见的情形是“买涨不买跌”。大多数人更加愿意在房价上涨时期置业，这种做法不难让人理解，因为没有人愿意看到自己购置的房产在买后不久就跌价，而在房价上升时期一般不会出现这种令人丧气的结果。

　　但是历次“买跌”经历却告诉我们，在房价调整时期置业，往往会抄到阶段性底部。如2006年和2008年，房价均出现了回调，要低于前一年的整体水平，而恰恰在这段时间购房，却无需付出更多的成本。

　　随着调控深入，房产市场投资意愿会降到最低点。凯恩斯认为，决定投资需求的是预期的未来利润率（即资本边际效率）与利率水平。如果套用这个观点来分析目前的房地产市场情况，不难发现未来楼市价格进一步上涨的动力不足。首先是由于政府着手调控楼市，而且决意要遏制房价快速上涨态势，因此未来楼市上涨空间被压缩，房产投资短期内资本边际效率不高，从而使得投资需求意愿不高。此外央行在1月12日晚宣布从当月18日起上调存款准备金率，其用意虽然在于控制流动性，但楼市也会跟着受到影响。考虑到本来中央调控决心已经很大，上调准备金率将直接影响到商业银行的房贷资金，从而影响到住房的购买力等，楼市过热将会逐步降温。更是有专家预测，未来一段时间不排除会出现加息的可能，如果真是如此，利率水平提高，投资成本加大，这也会让投资需求意愿降低。

　　而缺少了投资需求对房价的推动，加之购房者普遍观望，未来楼市将主要以调整态势出现。对此蔡为民建议购房者现在可按兵不动，但必须开始为买房而做准备。

　　那么现在要做哪些准备呢？蔡为民认为首先要做到的就是学习买房。在他看来，买房其实是一件相当复杂的事情，只有通过努力学习，掌握一些必要的购房知识，这样才能避免在购房过程中少走弯路，当然带来的好处很多，最直接的表现为可节约购房开支。要学习的内容很多，包括如何挑选物业，如何考察周边配套等等。

　　其次是更为细心地留意政策的变化以及楼市行情变化。楼市跟政策的变化密切相关，因此留意政策的变化有助于判断购房时机在何时出现；而留意楼市行情变化，则有助于自己抓住时机。如果政府对政策执行的力度有减弱情形，以及房价出现反弹并伴随着成交量的上升，则表明行情已经开始好转。

　　二、三线城市显淘房新机会

　　文前提要：随着相关调控政策的出台，楼市由此得到了一个“喘息”的机会，而购房者也终于可以对市场进行一次全面的梳理和了解。而在我们推出的全国潜力城市楼市系列报道中，就将给购房者提供许多第一手的资料，让你可以把握住市场的节奏。　　

　　打开全国性的视野

　　进入2010年，无论如何我们都不能回避这样一个事实，那就是针对房地产市场的调控已全面到来。刚刚过去的2009年市场的火爆也超出了许多人的意料，这无疑也给当前的调控埋下了伏笔。日前召开的国务院常务会议特别提出，要继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，加强房地产信贷风险管理，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。从政策的导向上来看，2010年的房地产市场已不可能再现去年的辉煌，市场出现阶段性的“休整”已在所难免。

　　而近期银行存款准备金率的上调更是触动了许多投资者的神经，对此中原地产分析认为，该项措施对楼市交易市场来说，更多的是对买家心理产生影响。从市场层面看，2009年12月至今政策密集出台，从营业税由2年恢复到5年，到国4条出台，再到国11条出台已经对买方的心理产生了一定影响，市场观望情绪重现，这无疑会对2010年的市场走势产生较大的影响。从根本上看，近期一系列政策的推出将为此前过于火热的市场“降温”，购房者在今年将会面临一个迥然不同的市场环境。

　　 那么，面对这一新出现的市场变化，购房者该如何应对呢？记者在这里提出的观点是抓住机会，多做“功课”。为什么这样说呢？其实在此前的市场火爆阶段，购房者遭遇的是“涨声一片”的茫然，根本没有留出空间让他们进行分析比较的可能。而现在随着调控的来临，市场运行的脚步将会放缓，各种参差不齐状况也将会进一步表现出来，这反倒给我们的购房者提供了深入了解市场的机会。在现在这个阶段，购房者可以通过各种信息渠道，多方面地去把握市场的情况，也为日后寻找购房的时机做好铺垫。

　　 而在当前，购房者要完成这样一个“功课”，有一个观念是必须要树立的，那就是打开全国性的视野，这其中也有多方面的含义。首先，目前不少购房者的触角早已跳出了自己原来的区域，不少潜力城市都可以看到他们的足迹；其次，通过对全国性房地产市场的了解，也可以对目前中国楼市的价格体系做到心中有数，进一步可以作为未来购房时的参考。

　　其实，《理财周刊》作为一份面向全国发行的财经类杂志，其房地产板块的报道也受到了非常广泛的关注。从目前来看，随着北京、上海等一线城市房地产价格的不断高企，有众多开发商进入了二、三线城市进行开发，而这些城市楼市的发展潜力也受到了越来越多投资者的关注。近一段时间以来，本刊编辑部也收到了不少读者来信，他们都希望本刊能进一步加强对于全国楼市的报道。为此，本刊计划2010年在不动产投资板块中推出全国潜力城市楼市报道系列专题。

　　该系列专题报道将紧抓房地产市场，争取能够对各个城市楼市的过去、现在和将来都能够做出详尽的研究和分析。在城市的选择上，我们首先会把华东长三角的一些热点城市作为报道对象，然后也会根据中部、西部、北部、南部等几条主线，把一些像武汉、成都、天津、长沙、青岛、福州等热点城市纳入视野。

　　抓住城镇化的机会

　　其实，本刊编辑部之所以决定推出这样一个系列专题，也是与当前的政策导向不无关联。如果我们循着政策的脉络，就可以发现当前二、三线城市的房地产市场孕育着不小的机会。之所以得出这样的结论，还在于此前中央经济工作会议所提出的城镇化的政策。这次会议提出，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇的户籍限制。

　　专家分析认为，从城镇化特别是放宽户籍限制的路径选择上来看，中小城市将是“主阵地”，这就意味着二、三线城市甚至四线城市的房地产业将迎来大的发展机遇，这些区域的市政基础设施建设也将迎来一轮发展。对此中国指数研究院副院长陈晟认为，与大城市距离比较近的一些小城镇的房地产业发展空间会很大，大家也可以多加留意。

　　与此同时，从不少房地产公司的动向来看，近期各大房企在中西部加大布局的速度并未放慢，显示了他们加大在二、三线城市布局和开发的决心。荣盛发展于去年12月29日在沈阳收获八幅住宅用地，占地面积78公顷，耗资12.7亿元；招商地产近期以50.0297亿元的总价拿下重庆南岸区弹子石组团地块；上海绿地集团以7.5亿元拿下成都郫县郫筒镇双柏村20.8公顷地块；中信集团也以2.68亿元拿下380万亩成都书院村地块。据中原地产研究中心分析师吴维娜分析，近期国内二线城市土地市场热度正在紧随一线城市而扶摇直上，一方面说明许多开发商从长远期依然看好房地产市场走势；另一方面表明一批大型国有企业仍然拥有充足的资金，并没有因为土地新政连续出台而减缓拿地的决心。

　　 而从发展的趋势看，二、三城市房地产市场的这种潜力也是由多种原因造成的：其一，在国家调控政策多重压力之下，房地产商由一线城市向二、三线城市“战略转移”；其二，地方政府要形象的城市发展观，为二、三线城市房地产开发提供了更广阔的空间；其三，有些城市的市政建设取得了较快发展，整个城市的环境都得到了改善，这也给房价带来了正面的影响。在这种情况下，二、三线城市极有可能成为下一轮房地产市场循环周期的重中之重。

　　寻找未来潜力区域

　　既然看好二、三线城市的房地产市场已经达成共识，那么进一步去寻找这些城市的潜力区域，就成了我们这组系列报道的一个重要的目的。我们将结合每个城市的经济发展状况和实地调查，进一步分析当地房地产市场发展的未来前景，并在此基础上，指出楼市值得关注的潜力区域，从而明确购房者的目标方向，使文章具有更大的参考价值。

　　其实在此前很长时间以来，如果说到房地产市场，很多人都会把目光集中在像上海、北京这样的一线城市上，但从未来来看，不少二、三线城市会表现出相当的潜力，市场的活跃程度也可能会超过一些一线城市。而从更深层次的原因来看，这也与当前中国的国家发展战略不无关联，所以我们就要用一种更大的视角来看待当前的房地产市场。从这点来说投资者可以把握住两点，一是未来的中国楼市将会呈现出一种多极化的发展态势，多元化发展格局将使许多区域的潜力慢慢显现出来；二是一些新兴的经济增长极的潜力将会凸显，比如长三角、珠三角、京津冀都市圈以及其他一些中部和西部城市等等。

　　一位业内人士这样认为：“中国的第一次城市化浪潮，首先就是从一线城市开始的，目前一线城市受宏观调控影响比较大。其城市化率已上升到70%，有的达到75%，第一轮城市化浪潮已达到顶峰，而二、三线城市投入相对比较少，同时受宏观调控的影响相对也较小，城市化率只有百分之三四十，要达到70%，还有很大的空间。”

　　而从房产投资的角度说，在当前我们就应该要有一个大的视角，要更多地从宏观层面考虑问题，而不是简单地立足在楼盘上，像城市的未来发展方向、经济增长前景以及市政规划等都应该有所了解和把握。从这一点来说，在即将推出的系列报道中，我们将对实地采访到城市进行全方位的解读，力求能够让读者把握到市场的每一个细节，从而使其具有现实的参考价值。