互动话题 2010大消费环境下的房地产之变实录

　　由华夏时报举办的2009第三届中国机构投资者年会于2010年1月21日在北京隆重召开，本次年会的主题为“金融增长的极限与突破”。搜狐财经频道做为战略合作伙伴进行了现场直播。以下是第二场互动话题“2010大消费环境下的房地产之变”的实录：

　　胡紫薇：谢谢林总！林总给我们提供了一个新的角度，说不定真的是很有建设性的意见。接下来进入讨论环节，我们讨论的是2010年大消费环境下的房地产之变。首先请出如下几位嘉宾：北京师范大学房地产研究中心教授、博士生导师董藩，建设部政策研究中心主任秦虹，国家商务部研究院消费经济部副主任赵萍女士，广东新价值基金经理罗伟广，北京龙银富泽投资有限公司总经理童第轶，2009年私募基金的状元是罗伟广，第三名是童第轶。我把话筒交给董教授。

　　董藩：谢谢大家！

　　我认为房地产泡沫是传说中的鬼，都说有，但谁也没见过，从1997年就有人说房地产泡沫，说到现在中国没有破灭。回到今天这个话题，今天要讨论地产和大消费的问题，对于这个内容，我刚才和商务部主任讨论了一下，赵主任也认为好象把房地产和消费放在一起讨论不合适，因为买房是计入私人国内总投资的，不是计入消费当中去的，如果用商品房成交额占全社会消费品零售总额做个比例说明问题的话似乎也不合适，因为一个姓张、一个姓李。回到今天的问题上，我们要讨论和老百姓买房相关的问题，去年我们就开始强调要启动内需、拉动经济增长，带动经济恢复，要启动内需，买房子可能是最有效的一种方式，我们看到在2009年当中买房子、买车是非常火爆的，2009年春天我说过一句话：没有房地产救不了中国，事实上这个结论是被验证了的。现在我们就要考虑，大家买房子比较火爆，房价在上涨，又带来了社会的压力，现在还要保持经济增长，我们的问题就出来了，怎么样处理两难的问题，上面有五位专家，我们请他们在比较短的时间里给我们讲讲。

　　罗伟广：其实我只是资本市场的外行，在座的是业内专家，我从资本市场角度讲，林总刚才讲的很详细了，我基本同意他的观点，房地产确实是资产再分配的载体，房地产价格泡沫能维持那么久的时间肯定有内在的因素，我自己觉得主要还是几方面：一是需求，大家都得买房子，香港人的模式比较适合中国未来大城市的模式，就是租房，现在房价租金收益率很低，租房的成本不是很高，这是很重要的解决办法。另外一个办法，香港有很成功的例子，就是为低收入人提供限价房、廉租房，从长远来说房子是奢侈品，高端收入人群买奢侈品，一般人租房或者买保障性的住房。为什么房价泡沫像鬼一样呢，说十几年了，但是从来没见过，从2004年到现在一直没有下来，首先泡沫是有争议的，如果中国经济高速增长，中国收入增长，能追得上房价，就不能说泡沫，现在房价的涨幅超过了居民的收入增长，但是泡沫为什么没有破裂呢？主要原因是贫富分化，房价相对于一般人来说确实高了，但是相对于高收入者来说并不高，能维持这个价格，甚至还能比较长的时间。对于资本市场来说，我不关心有没有泡沫，我就关心这个泡沫可不可以维持，还有什么时候破裂，我认为房地产泡沫现在应该不是很明显，收入高速增长。至于什么时候破裂，有钱人变没钱时候泡沫就会破裂，针对于中高收入来说泡沫并不是很大。我觉得林总提出的方案比较有建设性，我个人认为房地产泡沫在资本市场里应该不算很明显，泡沫离破灭的时期可能还有一段。

　　秦虹：刚才董教授让我回答一下房地产与保增长之间的关系，应该说2009年房地产市场的回暖和保增长大的宏观政策有很大关系，应该说2009年房地产在保增长这件事上应该说功不可没，有这么几个方面：一是房地产在去年成交了9亿平方米商品房，商品房房地产成交税收和土地出让、转让的收益对支持地方财政收入、支持地方上项目配合国家保增长的政策起很大作用，因为在4万亿中央安排的投资里地方政府需要配套的大概1.3万亿左右，房地产税收和当地的财政收入关系非常密切，这是一个方面。二是房地产产业链比较长，2009年大概完成了3万多亿投资，这样的投资额对水泥、钢铁的需求产生很大支撑，同时房地产对就业影响非常大，我们在去年这个时候面临的是一千多万农民工返乡，一千多万农民工里有相当多的是建筑工人，房地产开发投资增长速度的提升对低端就业也产生了很大供给市场，稳定了一部分农民工的就业需求。三是房地产在拉动消费方面的确起很大作用，购房行为是投资行为，只有租房才能进入消费，买房子之后，老百姓买房子之后，对装修、装修、家电、家具的带动力非常大。房地产对下游的消费拉动非常明显。无论是商品房的增加，还是低端保障房的增加，还是棚户区的改造，和房地产住房有关投资的增加，同样都会对相关产业起很大作用，一方面在防范房地产市场价格上涨过快对一部分消费群体带来支付能力弱化的同时我们还是要积极的加大供给，这项政策意义非常重大。

　　董藩：谢谢秦主任！下面请赵主任谈谈自己的看法。

　　赵萍：我回答一下刚才主持人的问题，从统计学角度来看，住房租金进入了消费，通过数字之间很难看出直接的相关性，但是住房和消费之间实质上有一定的联系，刚才秦主任谈的我非常同意，住房本身是一个投资行为，但是投资的行为背后是带动消费变化，买一套房之后肯定进行装修，要购买家用电器，还有保洁服务、家政服务等等，住房投资的行为背后对消费有一定的带动作用，比如2008年奥运会之后住房价格开始往下走，我们在全国做了各大消费品的调研工作，金融危机对消费产生了直接挑战，我们做了比较多的调研工作，我们调研电器专卖店时候就会发现他们都在叫苦连天，因为房地产销售不好，建材销售不好，耐用消费品销售也不好，现在房地产价格飙升，很多人希望房地产价格能够下来，有一个笑话说房子要买两套，一套自己住，一套养猪，这种良好愿望能不能实现呢？不要期待把房地产价格打下来，从供给角度解决住房问题可能更重要一些，刚才秦主任谈到要加大保障性住房，中央经济工作会议也提出要加大保障性住房的建设，也提出一个数字，要解决1540万人口保障性住房的问题。还有另外一个思路，要从城市化的角度解决住房问题，我们知道中国城市化远远落后于工业化，城市化发展的步伐比较慢，使很多人更多的向往居住在大城市，其实大城市住房价格的上升，可能不只是投机行为导致的，跟中国城市化模式有直接联系，2008年城市化水平45.6%，按照世界城市化标准来看，我们还没有实现基本城市化，70%城市化率就达到了高度城市化，基本城市化完成之前，我们国家城市化的任务还是非常重的，城市化并不意味着更多人口居住在某一个大城市，使城市人口规模爆增中小城市化道路是非常重要的，我们对国外的情况做了研究，在完成基本城市化之前，很多国家城市化都是围绕着以大城市为中心摊大饼的发展模式，基本城市化完成之后，很多大城市由于复合太重，城市病发生的频率比较大，很多人口开始向周围的中小城镇转移，在这种情况下也推动了中小城镇住房和基础设施的建设，城市由单一中心制向多中心制模式发展，在这种情况下，大城市租房价格会适当的理性回落，中小城镇租房价格有一定的提高。从总量上看，住房供给问题得到明显缓解，将来住房市场的发展，要使供求趋向理性，更重要的还是能够通过城市化的发展给出更多的供给，使社会上更多需求能够得到满足，这是房价回归理性很重要的解决方式。

　　董藩：谢谢赵主任！刚才主持人高度评价了童总的工作业绩。

　　童第轶：我本来也是一个外行，从投资角度谈一些自己的看法，从2007年以来，房地产作为启动内需的一个政策，有一定的延续性，从2010年开始还是改变大家对房价持续上扬的预期，这是我对2010年市场的整体看法。政策出台的根本目的还是要维护正当的持续的放量市场，对于中期，中国经济转型期可能两年、三年，个区间内房地产市场会有适度繁荣的表现。

　　董藩：第二个问题比较简单，从去年年底到今年年初，国务院以及相关部委就房地产形势出台了种种政策，2010年值得不值得买房子？

　　罗伟广：对于这个问题，在股票市场里我算半个专家，我个人看法是如果你是自住的话，觉得还是要买的，如果从投资角度来讲，房价已经比去年高很多了，股价才3000点，从投资角度讲，买股票好过买房子。

　　秦虹：我觉得是这样，最近一系列政策的出台，大家都非常关注，应该正确的理解这些政策，政策的核心要义：第一加强普通商品房供给规模，今天谈房地产价格上涨，实际上中国房地产市场格局从2005年已经发生变化了，2004年之前都是0.8、0.6的水平，2005年开始我们的供求关系已经发生了变化，2005年竣工和销售面积比是1：1.2，2006年1：1.3，2007年达到1：1.4，2008年1：1.2，2009年1-11月份竣工商品房比销售商品房的面积达到1：2。面对需求快速增加的现实必须要加快供给的速度，这是非常重要的一条。如果我们这条政策能够实实在在的推进，就给很多购房者带来了机会，加大供给，又可以缓解极端不平衡的状况。再加上支持首套房信贷政策没有改变，这是应该得到考虑的。

　　董藩：秦主任回答问题滴水不漏，从来没什么破绽。

　　秦虹：如果投资性住房，非常赞同资本专家的意见，如果是投资性，的确需要慎重。房地产投资很股票投资有很大不同，我们仅仅考虑房地产价格的波动风险，实际上还有一个风险，就是在中国所有住房抵押贷款都是浮动利率，这和美国是不一样的，美国高信用家庭住房贷款都是固定利率，买房时候购房风险基本是锁定的，对于这套房子支付多少钱是心中有数的，但是在中国，你买房子贷款的利率是浮动的，我们现在利率比较低。

　　赵萍：我非常同意前两位嘉宾的观点，从政策层面和经济成本层面来看，投资需求或者房地产投资可能在2010年还应该慎重，但是对于自住来说，如果你需要，而且你要买的房子所在的区域、档次和各种服务能够满足你的需求，而且你也买得起的情况下，不妨就可以买房，如果买不起，或者没有满意的房子，还是可以再观望一阵子。

　　童第轶：2010年在政策微调下整体上不会有大起大落，整体上会有小的变化，对于投资来说，目前可能压力比较大。

　　临沂样：如果你认为政府和好政府，就不要买房子，好政策是什么意思呢？第一能够采取正确的政治，就是秦主任说的，增加土地的供给，增加房子的供给，我认为这个政策是正确的，有正确的政策是好政府第一个条件。第二个地方政府官员不要老想着从房地产里拿很多钱自己做项目，实现自己的利益，如果不这么做，是好政府，如果真的这么做了，就不能说是好的政府。第三还要考虑国有企业，国有企业领导人也是官员，为什么拿这么多钱做地王呢？因为要拿到20亿地王就可以集中100亿房地产项目，在一系列过程里会有几亿甚至十几亿的财富进行再分配，如果是一个好政府官员，就不要从这里做财富再分配。我建议租房比买房好，我自己有自己的房子，人家可能说站着说话不腰疼。

　　董藩：最后一个问题，税务总局表态今年将推出具有可操作方案的征收方案，请问几位专家，这个方案能不能搞出来？

　　罗伟广：出了物业税房地产业就会崩盘，所以起码短期内应该不会出。

　　秦虹：国务院政策非常清楚，要择机开整，开征物业税的时机非常重要，在目前保增长、需要通过消费拉动内需情况下，一系列税收调整是需要考虑的，而且物业税非常复杂，涉及面非常广，法律关系非常复杂，董教授给一分钟，我觉得说不清楚这个问题，所以我就不说了。

　　赵萍：我觉得开征物业税整个过程应该不是税务总局一下决心就能够利马出台的事情，应该会涉及到比较多的部门，有比较多的程序，短期应该不会这么快出台。另外，从房地产对经济增长的拉动作用来说，如果希望通过物业税这种方式打压房地产，对保增长其实是没有好处的，更多的应该通过综合的治理使房地产市场运行更加规范，使价值规律能够在市场上发挥作用，这是调控房地产最根本的一个方法，而不是我要把房地产价格打下来，其结果也可能直接连累宏观经济，这种政策应该不会这么快就这么突然的出台。

　　童第轶：我觉得出台的可能性也不大，政策的目的是改变对房地产市场单边上扬的预期，而不是打压房地产市场。

　　林义相：物业税的问题首先不是经济问题，我认为是经济和社会政治问题，看矛盾尖锐到什么程度，才能看是否要推出。第二，物业税应该有区别对待。

　　董藩：第一套不征，第二套、第三套可以征呢？

　　林义相：我建议要区别对待。第一套、第二套，无非是自己居住需要的房子，还是作为投资的房子。

　　董藩：谢谢各位！刚才谈到物业税的问题，大家的观点基本一致，说2010年基本上搞不出一个物业税可操作方案来，谢谢各位专家！虽然说法不同，但是都有自己的道理，各位听众各取所需，我也谈一下自己的观点：

　　第一，2010年房地产继续救中国毫无疑问，有人说你总是替房地产业说话，总是替开发商说话，他们跑到我的脖子上留言，说想想历朝历代所有大兴土木的朝代都是要亡朝的，想想秦始皇修长城，自己还留了一个名，叫孟姜女，不提孟姜女我不生气，一提孟姜女我非常生气，孟姜女最自杀，修长城搞国防工程，她不但不让她老公去，她老公去了她搞破坏，哭倒长城800里，如果都这样，这个国家就完蛋了。

　　第二，如果今年不买房子，明年可能又要后悔。有人曾经跟我说我买房子后悔了，我变放努了，我就搞这个房奴谈话了，我说听说你很郁闷，你要跳楼，他说对，我说有一个简单方案，你把房子卖掉，你租房子，他说为什么要卖掉，我说你不是后悔了吗，他说我后悔的是没买两套，所以中国人是最虚伪的，说一套做一套。

　　第三，关于物业税，前途是光明的，道路是没有的。各位，该买房子的继续买房子，即使征收物业税，就是征1%，根据房子测算表明，这种投资仍然是最好的保值增值方式，我倒不同意买股票的做法，各位你们都买过股票，你告诉我买股票赚了多少？股票市场上大部分是输家，在房地产市场上，几乎没有人后悔，是这样吗！虽然你没买房子，然后你还生气，盼着房价下跌，你盼着房价下跌的时候，如果房价真的下跌，你爸、妈会骂政府，说把房价弄跌了。我说五年之内北京、上海、杭州、深圳很多四、五万的楼盘会出现，十万楼盘不叫新闻，二十万才叫豪宅，十年之内很多十万楼盘会出现，三十问、四十万才叫豪宅，而且十年之内一定会出现独栋10亿以上住宅，我最近这个说法好象有点保守，因为上海已经出现总价5亿以上的别墅。

　　谢谢大家！