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楼市“政策年”或有拐点出现 厦门泛豪宅寻求突围

来源:中国新闻网
2010年01月19日10:12
  对于2009年厦门楼市,“豪宅化”似乎是一个被用滥的词组。单从普通住宅与非普通住宅价格的最新分水岭12600元/平方米看,岛内可买的新房或次新房,价位低于这一水平的,非好运气的“捡漏”莫属。这也是2010年厦门楼市面临的第一个尴尬现状:由于2009年全市均价低于2008 年,2010年的“豪宅”价格标准不是上浮反而下调。

  更尴尬的是,2010年“政策年”的雷雨声便唬住了不少“需求”,成交量齐刷刷地往下掉。随着“拐点论”浮出水面,2010年厦门楼市,尤其是岛内“泛豪宅”市场何去何从,成为业内热议、百姓乐道的新话题。

  尴尬:普通住宅不“普通”

  百姓购买的住宅“普通”还是“非普通”,直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。

  厦门市2008年8月1日起全市统一执行普通住房标准应满足以下三个条件之一:住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上,单套建筑面积在144平方米(含)以下,实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格1.44倍(含)以下。从价格水平看,2008年,厦门商品住宅平均交易价格为9600元/平方米,2009年均价13824元/平方米以上的楼盘即“豪宅”。国土房产局公布2009年厦门商品住宅平均交易价格为8750元/平方米,因此,2010年,均价12600元/平方米以上的商品住宅不属于普通住宅范畴。这就意味着,2010年,只要购买单价超过12600元/平方米的住宅,就必须支付3%的契税(普通住宅仅为1.5%)。而对于卖方,非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过5年免征营业税,非普通住宅即使持有超过5年,仍要按照买进和卖出的差额征5.55%的营业税;个人所得税,普通住宅是成交总额的1%,非普通住宅是2%。

  而综观目前岛内在售楼盘,均价低于12600元/平方米的新盘或次新房不亚于凤毛麟角。去年12月厦禾路上新开盘的一家高档住宅,均价超过23000元/平方米,万寿路上的另一家新盘均价则超过18000元/平方米,而本月初位于瑞景商业广场附近新开的一个小户型楼盘,起价也在11000-13000元/平方米的水平。厦门本土房地产网站的数据显示,2009年12月岛内住宅均价更是高达16010元/平方米。

  2009年楼市由冰点戏剧性反转至沸点,成交量是2008年的近4倍,价格也走出年初的低迷一路上涨。不过,由于开发商挺到年底最后一刻才拉响促销的号角,2008年成交量少,反映在数字上,商品住宅均价反而比2009年高。这便造成了2010年非普通住宅标准不升反降的“尴尬”,意味着今年更多老百姓买房要为高总价非普通住宅额外的税费买单。

  “"豪宅"标准的降低加速了岛内住宅的泛豪宅化,市民岛内购房选择面也随之降低,置业成本增高。”新景祥房地产策划代理有限公司市场部总监丘运贤称。厦门有巢氏房地产代理有限公司总经理王东也表示,由于厦门岛缘结构的特殊性及历史原因,厦门的完善配套、景观资源优势等更多地集中在岛内。而目前岛内可供开发的土地资源相对有限,加上土地开发成本越来越高,开发商为了追求一定的利润,迎合高端客户的需求,必然会加大在住宅品质方面的投入,未来商品住宅将日趋高端化,普通住宅变得不再“普通”,岛内住宅门槛将越来越高。

  瓶颈:“政策年”或有拐点

  君临宝邸约500-800万/套,海峡国际社区约700万/套,云顶至尊约900万/套,迪布俱乐部2000万以上/套;新景2009G14项目约1000万/套,万科湖心岛项目约1500万/套,国贸天琴湾2000-4000万/套,皇府御园约3000万/套……立丹行机构在去年底的年度数据发布会上,根据在售项目的销售价格以及待售项目的楼面价等,估算出众多已经或即将面市的岛内高端豪宅项目的售价。这些项目主要沿海、沿湖分布,海景、湖景资源是厦门豪宅依托的稀缺资源。

  随着“泛豪宅”的推进,2010年厦门豪宅将呈现哪些特点?丘运贤的观点是将以景观房、多层和高层为主。原因是,厦门岛内近期出让的地块多数分布于五缘湾、观音山、湖边水库、仙岳山等,这些地块或湖景、或山景、或海景,资源稀缺,引人注目;此外,近期出让的地块规划容积率均在2.0以上(如万科湖心岛地块容积率为2.10),开发强度较大,未来住宅将以多层和高层为主,别墅供应较少。

  王东也认为,目前岛内中心城区可供开发区域已经不多,五缘湾、湖边水库片区已经成为未来岛内开发的热点区域,2009年厦门岛内住宅用地出让17幅,总建筑面积1804150平方米,占全市住宅用地出让总量的30%,其中有8幅位于五缘湾、湖边水库片区,因此未来该区域住宅开发以海景、湖景房为主。而中心区域近年来出让的土地资源有限,因其完善的生活配套必将受到更多的关注。

  一方面是越来越多“豪宅”呼之欲出,一方面则是2010年刚拉开序幕,便迎来中央出台的一系列政策组合拳。虽然不少业内人士认为,即使目前最“致命”的二套房信贷政策,对于厦门楼市的影响也是有限的,但是,逐渐浮出水面的“拐点”预期,以及蔓延全国的观望情绪,仍然对新年楼市带来了直观的影响。一个最明显的体现便是,据厦门市国土资源与房产管理局的数据显示,从1月1日起到1月15日,厦门市新房日均成交量约为37套,与2009年11月的日均68套及12月的日均89套相距甚远。

  不过,成交量的减少,一方面缘于政策的影响,一方面也与季节性因素有关。厦门蓝火房地产代理有限公司研展部总监曾剑平就表示,今年1月份离虎年春节还有一个多月,离年底开发商推出常规性促销还有一段时间,加上整体楼盘放量的减少,2009年刚性需求的释放,成交量减少并不足为奇。而根据以往经验,每次调控政策出台后,厦门楼市都会有一段时间的“停顿期”,短期内对购房需求会有影响,但只要房价水平没有下降,观望情绪终将败给房价上升势头带来的恐慌。

  具体到“豪宅”市场,虽然去年底开盘的新项目成交情况也并不尽如人意,但业内人士总体上仍较为乐观,毕竟从2008年挺过来的不少高端盘项目已经成为鲜活的例子。不过,在“拐点论”浮现的背景下,一些开发商还是表现出了谨慎。比如,本来预计今年四五月份开盘的一个高端项目的策划负责人,就不无忧虑,声称或将重新考虑开盘时间。

  对策:汲“远水”解“近渴”

  “2010年岛内豪宅供应量渐增,但是随着海峡西岸经济区的发展,厦门的核心吸引力增强,豪宅市场也在扩容。”谈到岛内“豪宅”市场的供应量,丘运贤指出,2005-2008年,厦门150平方米以上住宅年成交量为6000多套,而2009年成交量高达约8000套,依旧呈现供不应求之势。

  供不应求的背后力量,无疑是日益庞大的异地客户群体。

  据立丹行机构数据统计,厦门本地客户群比例由2006年的60%呈现下降趋势,2009年本地客户约占45%。2009年,厦门商品住宅销售金额357亿,异地客户购房金额为170亿,其中省内客户购房金额109亿。这表明,厦门以外的异地客户对房地产的需求仍然强劲。

  而“泛豪宅”趋势下,异地客户群体对于厦门岛内楼市的重要性更是不言而喻。

  一个重要的事实是,随着中央政府对海峡西岸经济区的批准及政策导向,2010年高铁时代全面来临,城市生活半径扩大,厦门的城市吸附力,特别是对省内周边城市的影响将大大增强。

  未来厦门住宅消费市场将出现分层,岛内客户群以高端客户为主,而客户对品质的要求也将越来越高。岛内泛豪宅化的趋势,使得各个楼盘之间的竞争更加白热化,高端客户对楼盘的选择也将更加挑剔,这就使得使得开发商要花更多的心思去思考,如何在泛豪宅化的岛内赢得消费者的青睐。特别是随着住宅开发成本的不断提升,开发商所面临的压力也更大,促使开发商在住宅品质方面要花更大的力气,更加深入地去钻研开发市场差异化的产品,符合高端购房者的需求。这是王东的观点。

  “置业客户逐渐呈现高端化、外地化、个性化。”丘运贤也称,“豪宅”的价格门槛决定了中低端需求将逐渐退出岛内市场,而市场的扩容也会增大外地客户的比例,同样,客户结构的复杂化也会在产品需求上呈现出个性化的特点。对于开发商来说,对客户需求的把握难度会加大,产品设计难度提高,营销渠道的整合开拓也是不容忽视的挑战。

  -观点

  异地置业商机

  与房地产高端市场互促

  厦门有巢氏房地产代理有限公司总经理王东:厦门的海岛气候,很适合养老度假;受益于改革开放,厦门经济发展迅速,城市配套相对完善,也吸引了不少投资创业者的到来。随着海西建设的不断深入,厦门作为海峡西岸中心城市的地位将不断得到加强。厦门不仅吸引来自泉州、漳州、龙岩、南平等省内客户的眼球,甚至将更多地吸引来自省外、海外的购房者。

  一直以来,异地客户都是厦门购房群体的主力军,这是由于厦门本地客源十分有限。而最早的异地客户以泉州为主。由于地缘优势,加上泉州民营经济的不断发展,不少泉州意向购房群体选择在厦门购房,为厦门市场创造了巨大的异地置业商机,也带动了厦门楼市的发展。异地置业已经成了厦门楼市的一道风景。交通是影响异地客户购房的一个很重要的因素,而随着温福、福厦、厦深铁路的陆续开建、开通,沿海大通道的时代即将到来,厦门这个沿海铁路枢纽的作用就不言而喻,这直接加强海峡西岸经济区与长三角及港澳地区之间的联系,对促进海峡两岸交流和合作具有重要意义。随着大交通时代的到来,厦门与外界的沟通不再有距离,这也直接带动了厦门房地产高端市场的快速发展。开发商也纷纷加大对异地客户的开拓,为了更好地服务异地购房者,开发商开展了一些方便异地购房者的活动,如异地参展、异地宣传销售等异地营销活动。

  景观+城市生活

  =“豪宅”核心竞争力

  新景祥房地产策划代理有限公司市场部总监丘运贤:作为“中国最适宜居住的城市”,厦门除了拥有山景、海景、湖景等稀缺资源,高度文明、时尚、国际化的城市生活氛围也是福建其他城市所不具备的。“景观+城市生活”构成了厦门豪宅的核心竞争力。

  厦门邻近的经济大市,如泉州、漳州、龙岩等虽然也各具资源,但是由于城市建设的欠缺,无法构成与厦门相当的核心竞争力,高端客户被厦门分流。

  异地客户仍然是厦门房产市场最关键的消费群体,在“高端化”进程中,开发商将展开圈层营销和异地营销。 (来源:东南早报)
责任编辑:乔瑞昕
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