任志强：为什么个别大城市房价暴涨无法抑制

　　中央最近提出“抑制个别城市房价过快上涨”，但却从来没有人去解释这种现象为什么会在个别城市出现。

　　中国是传统的计划经济管理体系，尽管建立市场经济后，大多数的市场化商品房已脱离了计划管理的控制，但还有许多涉及资源、规模的国家、城市、行政类的管理仍处于严格的计划管理体系之下。

　　像城市的总体规划、城市的人口与土地的审批；像教育资源、医疗资源的分配；像地区发展规划与优惠政策等等一系列的计划审批管理方式，早就成为限制中国经济发展、限制中国城市化进程、限制收入分配合理化的重要障碍一样，计划管理同样在限制市场化合理发展的同时，也造成经济的畸形化。

　　全球大约只有中国是每个城市的发展规划要报中央政府审批的，然后国务院各职能部门按照审批的城市定位划拨各种资源配置和相关政策。如根据审定的人口规模、审定的土地供给计划，包括城市建设用地指标、能源的保障、教育、医疗资源的配置都要进行严格的计划管理与审批。而户籍管理制度则成为这种计划审批的基础。

　　这种行政审批的结果是优质资源向少数大城市、核心城市集中，让城市间的优劣差别迅速加大。如城市的收入差别、教育差别、医疗差别、公共服务差别、基础设施差别、公共交通差别、就业差别、保障差别都会明显的体现在生活的方方面面。大城市明显的优越于中、小城市和农村，已成为一个不需要争论的事实。

　　但计划经济的资源管理之下，却挡不住市场经济的洪流。人口的迁移就跨越了户籍管理的约束，在无限制的向资源优势明显的城市集中，尤其是向少数的核心大城市集中。从大中城市人口迁移的数量看近几年尤其呈现出加速的趋势。

　　如果大城市的土地资源是按照计划审批的人口增长情况进行配置，而实际人口的增长却要超越了计划增长的数倍，那么这个压力就会明显的在房屋的价格，特别是在住房需求的价格上反映出来。

　　一辆要出发的列车，如果排队的人太多了，谁都想上，本应按排队的顺序先后安排，但如果资源稀缺就会有人出高价而想排到前面。市场竞争的结果就是资源的稀缺让价高者得，房价也就成了竖在户籍制度之外挡住那些都想向资源优越的城市涌入的门槛。这个门槛也会在供求关系中潮涨潮落，少数城市的房价过高正在于这个少数的特殊性。个别城市的房价过高，正在于这些城市的个别性。

　　价格最终解决供求关系的经济规律会在市场竞争中说了算，房屋价格只不过是其他资源价格转换中的另一个平台，表面现象看似房价的高涨，但当其他资源无法用价格转换时，就变成了由某一种特殊商品来替代。而住房恰恰是综合了土地、交通、居住、金融等多种功能的替代品，于是生存附带着享受和投资的住房产品就成为了代表一个城市商业、文化、教育、医疗、服务质量等多种社会资源综合的实力的象征，其价格也同样成为一个城市综合实力的标准之一。

　　即使某些城市的房价跌了，但那些与城市资源优势紧密相连的贫富差别却不会在房价的下跌中平衡，这种房价的差距仍会在城市与区域间明显的存在。无法消除这些城市资源优势的差别时，就很难消除这种个别城市房价仍然过高的必然结果。