从年初的哀鸿遍野,到三月的春光乍泄,从土地市场的按兵不动,到房屋销售的价量飙升,从“金九”梦碎的秋寒阵阵,到年末抢购的再度疯狂……2009年的长沙楼市,俨然一幕纠结跌宕的即兴情景剧,而剧中主角无疑首推武广新城。
充满欲望的黄谦、赵真们,因为“看中武广
的潜力”,在一次一次的寻找中眼看着房价的一跳三涨。一次武广高速的超速体验,带来的是武广新城片区房价的急速狂飙。是什么带来了2009年的武广疯狂?区域前景,投资欲望,或者是其他?
“明年,老盘悠着卖,新盘大量卖”
2009年,武广新城的代名词是,疯狂。2个月涨幅最高达到1000元/平方米的涨价速度,也无法熄灭所有致力于“投资武广”的购房者热情。2010年,这个词是什么?不好说,但疯狂,很难再现——因为恒大绿洲和万家城(暂定名)两个大盘的正式入市,武广板块现有供需关系的利好局面,有可能被打破。
恒大绿洲,总建筑面积61万平方米,2010年共计供应上市量20万平方米,70-120平方米主力户型。万家城总建筑面积300万平方米,2010年住宅上市量24万平方米,共计2000余套,80至120平方米中小户型为主。
“我的感觉是,明年市场,是老盘悠着卖,新盘大量卖。”中隆国际·御玺营销总监李羽丰说。在2009年的快速去库存中,2005年前拿地的一批楼盘,均已进入清盘期或销售后期,未来推盘量大多在200-500套之间——据不完全统计,在2009年的销售高峰中,武广新城核心区15个楼盘共计销售房源超过4500套。
中小户型产品同质竞争将加剧
2010年的武广供应量,80-120平方米的中小户型将占据绝对主流。老盘方面,除了中隆国际·御玺明年将推不到200套的230-580平方米大户型之外,其他楼盘的户型区间中小户型占据绝对话语权。
老盘方面,绿城·桂花城已经清盘;三江花中城在240套130平方米左右的房源,盛世华章推盘大概在886套左右,星城映象供应量将是800套左右90平方米至120平方米的中等户型,茂华·国际湘将推400套两房、三房产品。而在新盘方面,即将入市的恒大绿洲和万家城,共计供应量将超过44万平方米,户型区间均在130平方米以下。
一个细节是,同质化的中小户型产品的大量供应,或将成为明年武广新城片区最大的风险因素所在。“未来武广新城核心区周边的竞争将会更加激烈,市场的需求会大幅度增加,京珠高速外围土地的快速开发,将会刺激我们区域的更快速度发展。”盛世华章营销负责人表示。
[板块表现]
供应有限,需求汹涌
一如惠特曼所言,伟大的诗人,根据过去与现在构成将来的一致。而充满欲望的投资者,则在现在的憧憬中,透支着未来的前景。在这里,大片大片的土地,仍然是充满想象的纸上画饼,340公顷的武广想象,在大片土地仍处政府之手的现实中,与购房者的激情相比,多少有些“供应跟不上需求”的意味。
中隆国际·御玺、融科·檀香山、茂华·国际湘、三江·花中城、绿城·桂花城、盛世·华章、白沙湾家园、星城映象、中城·丽景香山、嘉盛华庭、恒大绿洲、新城
新世界等不超过15个的现有楼盘,以短期有限的供应量,在汹涌的“武广梦”冲击下,创造了是关于武广,关于房子的疯狂。
[板块定格]
万家丽路以东,以武广火车站为圆点的一个半径范围,核心区是以古曲路、长沙大道、万家丽路构成的热度区域。
[板块特征]
今年房价普涨逾三成
这是今年最为疯狂的一片土地。2009年,长沙,武广新城。两条奔跑不止的铁路在这里汇合,起航,然后转身,改变的将是长沙对于城市定位的雄心。8月,长沙地铁2号线全线启动;12月,武广长沙南站正式投入使用。当2年前的关于国际化的种种想象,在时光的淘砺中,最终具化成生活的点点滴滴,变化的,是长沙日渐勃发的城市欲望。
武汉、长沙、广州,三座城,因为一条铁路而串成一条流金淌银的梦想走廊。跨越时间与空间,因为武广高铁,“珠三角”、“大武汉”、“长株潭”经济圈,三个经济圈练成了一个圈。一种可能的想象是,“2小时经济圈”,将在武广高速铁路落成之际,成就一条特殊的经济走廊——而这,似乎为武广新城的地产热浪,提供了最好的题材。
事实上,当沉浸在时速350公里世界之最的中国自豪,在同样飞速的房价里,透支着武广的想象与未来。地铁2号线动工建设,武广专线频频曝光,让武广新城楼盘在兴奋中躁动。中隆国际·御玺、茂华·国际湘、三江·花中城价格从年初的4600元/㎡、3800元/㎡、3700元/㎡均普涨三成,9月开盘的星城映象更像是久未见过的“刘翔速度”,从4100元/㎡直接跨越5200元/㎡。
[板块分析]
价涨量跌或成常态
一方面,是同质化的中小户型产品大量上市,而另一方面,则是国家政策的不确定性日渐浓重。在“看好武广”的投资需求与政策利空背景下的供应量大涨博弈中,明年武广新城的市场格局显然有些扑朔迷离。黄谦,长沙女生,尽管最近政策利空的出现开始让观望情绪再现,但就在12月23日,刚刚去看了恒大绿洲的她,仍然感觉“还是有上涨空间,具有投资价值”。事实上,因为武广高速铁路的开通,让这个交通枢纽地区成为了整个湖南乃至广州、武汉的关注热点所在。尽管政策有所利空,但对于区域价值的认同度仍然不可忽视。
谨慎者说
“从现有武广的销售量来看,通胀压力下的投资投机资本是重要的推动力之一,这是个危险的信号,因为这部分需求最容易受市场预期、特别是政策导向左右。”业内人士朱琳说。他认为,高速客运站人流的相对单一固化,决定了新城区繁荣是个漫长的过程,远不足以支撑房价上涨的“武广速度”;开发商因产品供应不继而选择提价控制节奏的做法,更加剧了透支了市政利好空间,购房者的非理性出手也加剧了这场高烧病情。同样,若2010年楼市再现调整行情其市政利好似乎并不足以改变市场趋势。投资投机资本离市退场、高房价抑制自住需求,市场两端的此消彼长,将会给明年的市场形势带来不确定。
乐观者说
明年的武广区域价值加速呈现,市场需求度和销售量高于平均水平。“因供需两旺,区域内开发商多为实力派,区域市场较为成熟,房价相对不受市场波动。个人判断上半年有小幅稳定增长,下半年房价走向受明年宏观政策影响,但不会太大。”茂华·国际湘营销总监方鹏说。
“从某种意义上来说,因为供应量的上涨,明年该区域的消化速度将有可能降低,在销售的量上下跌是可能存在的,但房价在短期内,很难跌下来。”方鹏说。说话彼时,武广新城新加入的主力楼盘地价,相对于2005年拿地,成本已然翻番。“明年都是2007年后拿地的新项目大量供应。”
在2009年武广高速站正式运行的背景下,武广区域短期的需求高峰与供应量的短期不足,带来了今年的武广疯狂。”中隆国际御玺营销总监李羽丰说。
而未来的一年,这种供需相对失衡的态势,很有可能得到彻底改变——就在明年,以古曲路、劳动路为内核的武广新城核心区楼盘供应量将有望超过65万平方米,6000余套。
[来源:潇湘晨报]
[作者:文洁] (来源:红网)