以房换房有风险 准妈妈孕育宝宝咋让财富增值

　　家庭情况

　　李颖今年25岁，已经怀孕6个月了，是一位年轻的准妈妈。先生29岁，夫妻两人均有较为稳定的工作与收入，年收入在27万元左右，月基本支出为6000元，另有年度性支出约3万元。

　　当初结婚时，双方父母为他们购置了一套三房两厅的婚房，无贷款，目前价值约2

相关公司股票走势

• 中国平安

　　金融资产方面，家庭共有存款5万元，定期存款5万元。投资方面，今年起，李颖家庭每月定期投资基金5800元。需要说明的是，李颖预计明年休产假，个人收入可能会减少一半。

　　■理财目标

　　1、小夫妻目前居住在闸北区，准备于2年内在虹口区购买一套价值约70万元的学区房，专供孩子今后在虹口区就学。

　　2、李颖打算在5年内改善现有住房，希望能够购置一套复式房。

　　3、筹备孩子幼儿园直至大学本科毕业所需的教育费用。

　　4、希望自己能在50岁左右退休，并且每月能获得6000元的退休金。

　　■理财分析及建议

　　李颖的家庭财务状况非常不错，夫妇两人拥有较高的收入，家庭的负债比例较低，李颖也很有投资意识，金融资产、房产均有投资。尽管目前家庭的生息资产还不多，但这主要是因为他们夫妇还较为年轻，财富积累的时间较短。只要他们维持目前的收入状况，随着时间的推移，财富积累的速度将会越来越快。

　　虽然目前的生活富足有余，但是李颖考虑的比较远，有一些中长期的理财目标。比如为孩子购买学区房，为孩子准备教育费，以及逐渐筹集自己的养老金等。

　　在与李颖的沟通中发现，李颖是比较偏爱投资房地产的，例如她希望在购买学区房时能保留自己的那套投资房，鉴于李颖的投资偏好，我们需要在房地产投资上好好规划一番。

　　以房换房，降低房贷

　　李颖家庭目前的房产状况是：一套自住房+一套投资房，对应的价值分别为200万元和80万元，其中42万元负债。

　　李颖近五年的购置房产愿望是：2年内再购一套学区房，估计价值约70万元；5年内将自住房改善为复式房，估计价值约350万元。若满足李颖的愿望，保留投资房，那么，2年后的房产状况是：一套自住房+一套投资房+学区房，此时李颖需支付学区房的首付约28万元以及贷款额42万元；5年后的房产状况是：一套改善型复式自住房+一套投资房+学区房，由于改善后的住房与原有住房存在差价，李颖需多背负150万元贷款。此时，三套房屋均有贷款，每月还贷款总额将达15582元，占了家庭月收入的75%以上。这个比率又称为总资产负债率，是家庭综合还债能力的晴雨表，该指标用来衡量家庭的财务承担能力。经验数值表明该指标应低于50%，才不至于产生债务危机。如果李颖家庭的资产负债率达到了75%以上，这将是非常危险的警告，很可能出现资不抵债的状况。并且，李颖家庭显然也是无法承担如此高的月还款额的。因此，若要达成李颖的目标一与目标二，必须出售一套投资房，以此来保证李颖家庭的生活质量不受影响。

　　那么，这套投资房在什么时候出售比较合适呢？2年后李颖是有能力支付学区房首付的，并且也有能力同时承担投资房与学区房贷款的；但是5年后改善住房时出现资金短缺现象，因此这套投资房在第二年至第五年间应该出售。这样，5年后，李颖还需承担改善后的住房与学区房的贷款，总计每月7229元，在承受范围之内。通过以房换房的形式，能够达成李颖的目标，既改善了居住环境，又不至于降低生活品质。

　　教育、退休金定投正当时

　　根据李颖的要求，要抚养孩子至大学本科毕业，自己能在50岁时退休，退休后与先生一起能领用相当于现值6000元/月的生活费用。

　　经过测算，若从现在开始储备，李颖需要为孩子的教育金储备每月1600元，可以做基金定投，这样，以年收益6％计，19年后，李颖可以为儿子提供一笔近68万元的留学经费；而如果年收益率能达到10％，则这笔留学金可以达到108万元。

　　养老金的储备时间可以更长，到她50岁退休，应该可以有25年的储备期。根据李颖家庭的收支情况，他们每月2万元收入，在有了孩子后日常开销会增加，约为8000元/月，除去每月还房贷7229元，每月结余为4700元。其中1600元已用作孩子的教育金储备，则剩余的3000元就作为夫妻俩养老金的储备吧。据测算，每月3000元基金定投，以年收益6％计，25年后可以积累208万元。

　　理财目标要依阶段调整

　　以上只是一种常规性的设计，事实上，随着社会及家庭生活的发展变化，家庭的理财目标也要适时做出调整。比如，如果通胀因素，使得李颖50岁退休时生活质量会发生明显下降，那么，她可以考虑延长工作年限，也可以考虑出售学区房，甚至考虑将复式住房置换成面积稍小的或地段离市中心稍远的住房，利用房屋置换的差价来弥补养老金的不足。

　　总之，对于年轻的准妈妈来说，在孕育宝宝时就孕育一个长期稳健的理财计划，让资产稳步升值，将来的幸福生活就有了保障。

　　[理财师手记]

　　不动产投资也是有风险的

　　随着近年来房价的节节攀升，相信有不少人会像本案例中的李颖那样，希望能够多拥有几套不动产。然而，我们在一味追求房价收益的时候，也常常忽略了这样一个事实——其实不动产投资也是有风险的，尤其是在高负债的情况下。其实，因为地产投资失败甚至破产的案例比比皆是，小至个人，大至国家和地区，都会受到影响，近期关于迪拜世界的“成也地产、败也地产”之说就是最好的证明。案例中提到的总资产负债率就是用来衡量家庭的财务承担能力的，一般要低于50%，家庭财务才能算得上健康。因此，在房地产投资方面，一定要保持理性，结合自身家庭的实际情况，注重风险控制。

　　[保险规划]

　　宝宝出生，父母需备“万能”保障

　　□中国平安 杨春光

　　家庭理财规划时基于两个假设展开的，首先是假设客户一生平安，根据客户的收入状况来规划未来的各项家庭目标，诸如子女教育、父母赡养、个人养老等各项重大支出。而第二个假设主要是针对保险规划，即万一发生因疾病或意外导致客户身故或残疾，从而造成收入中断的话，原先规划的各项家庭目标是否会因此而受到影响，所获得的保险金能否弥补这份收入。本案例中李小姐5年内的家庭财务状况会随着几次房屋置换调整出现较大的变化，所以保险规划也需要相应的一起来进行调整，具体如下：

　　一、当前情况。目前李小姐家庭仅有42万元的房屋贷款，但是家庭资产除去自用房产以后还有近100万元，所以无需配置寿险保额，夫妻两人只需要每人配置10万-20万元的重大疾病保险即可。

　　二、两年以后的情况。宝宝出生了，我们需要为之规划50万-100万元的子女教育费用。同时，购置了70万元的学区房，又将产生42万元的房屋贷款。所以，此时会产生20万-70万元的保额缺口，需根据夫妻两人的收入比例来进行配置。

　　三、五年以后的情况。根据理财师的建议卖掉资助房产和一套投资房产后购置一套350万元的房产，由此将产生100万元左右的房屋贷款。对应也会出现100万元的保额缺口，也是需要根据夫妻两人的收入比例来进行配置。

　　考虑到优先满足子女教育金、其次才安排养老金的准备，建议夫妻两人可以各自购买一份万能险或投连险，年交保费金额可根据家庭的能力来设定，交费方式可选择年缴或月缴，基本保险金额可以根据不同阶段的两人的保额配置状况进行调整，另外可以各自附加10万元的重大疾病提前给付保险。由于未来房产的价格存在不确定性，所以夫妻两人的保额可以依据上述方法按照当时情况进行计算后灵活配置，这也是万能险或投连险的优点所在。

　　投资要趁早

　　□多 多

　　李颖在孕育宝宝时就开始为宝宝今后的教育金、为自己的养老金做筹划，是颇有远见的。

　　张爱玲有句名言“出名要趁早”，其实理财也要趁早。今年25岁的李颖，如果从现在开始每月拿出1600元做基金定投，按照年收益率6％计，5年后她的宝宝教育金是11万元，10年后是26万元，20年后可达到73.9万元。也就是说，第一个5年和第二个5年，第一个10年和第二个10年，财富增值的速度是不一样的——第一个5年，只攒下11万元，而第二个5年却攒下了15万元；第一个10年攒下26万元，第二个10年却能攒下近48万元……这就是复利的魅力，这就是时间的魔力！

　　每个月省下1600元，对于李颖一家并非难事，而就是这简单的按月定期投资计划，假以时日，会给李颖带来可喜的回报：一是家庭资产的积累。到孩子上大学或出国留学时，她可以轻松拿出近68万元资金，到50岁退休攒下200多万元。二是养成理财的好习惯。现在不少年轻人赚多少钱都是“月光族”，真遇到什么事就无力承受，而有计划地安排生活，既可以让家庭生活丰富多彩，该享受的享受，该消费的消费，又对今后生活中一些大项支出早做安排，心中不慌。这种过日子的踏实感是不理财的家庭所难以体会的。

　　财富不是一天攒下的，好习惯不是一天养成的。理财，要趁早。