天津楼市初现“倒挂”行情住宅房价1.5万/平米

来源：天津网-每日新报

2009年12月07日14:50

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　　虽然进入冬季，然而“高烧”的楼市却难以降温。记者近日在北京、上海等大城市采访时发现，随着房价持续高位运行，一些衡量楼市的重要指标出现畸变，特别是价格“倒挂”现象明显。专家认为，这表明楼市泡沫有不断积聚的趋势。在上海、北京等城市纷纷凸显倒挂局面之时，天津楼市也同样开始出现了部分倒挂行情。

　　天津楼市初现倒挂行情

　　在上海、北京等城市纷纷凸显倒挂局面之时，天津楼市也同样开始出现了部分倒挂行情。

　　“目前天津河西、和平、南开等核心区域的住宅售价水平都在1.5万-1.6万元/平方米，海河旁的津塔项目最高售价甚至高达2.8万元/平方米，而市内六区写字楼的售价则在每平方米1.5万元至2万元。”天津中原地产投资顾问部总监高飞表示，天津目前的住宅和公建市场的倒挂刚刚显现苗头，还处于价格持平阶段。据了解，去年天津住宅市场的最高价格还不到1.2万元/平方米，市区整体商品房行情都在8000元/平方米左右，到目前为止商品房价格已经上涨了一半。但写字楼和商铺等公建市场的售价行情则没有明显变化，价格与去年基本持平。因此住宅与公建产品售价正在从去年的相差近半逐步趋向持平。

　　“今年写字楼市场的租金整体下降了20%，有些写字楼租金甚至降了40%左右。写字楼市场的供大于求在未来一两年之内还将继续加剧，住宅与公建市场的价格倒挂肯定会在天津上演。”业内人士坦言，目前天津新建写字楼数量远远超过新进商户数量，因此公建市场存在明显供大于求现象，售价也因此难以上涨。

　　不过安居客地产研究机构则认为，天津写字楼价格明显被低估了。“目前天津第三产业发展还在提速中，对于写字楼需求较大的金融、保险、创意产业等行业的发展速度还比较缓慢，写字楼市场长期的不温不火，使价格不能体现产品应有价值。”

　　对于国际通行的1：200-300的租售比，天津我爱我家地产经纪公司有关负责人透露，天津住宅市场的租售比早已突破1：200，有些区域的住宅市场租售比甚至可以超过1：400。例如，一套河西区一套建筑面积100平方米的住宅，目前售价为13000元/平方米，月租金3000元/月，即每平方米30元，其租售比为1：433。

　　商住倒挂：住宅单价反超写字楼近2万元

　　专家介绍，一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。但目前部分一线城市出现了住宅价格高于同地段商铺和写字楼价格的倒挂现象。

　　戴德梁行的统计数据显示，位于北京崇文区的国瑞城，其公寓价格达到了3万元/平方米，最高达3.5万元/平方米，而其周边的写字楼每平方米价格不超过2万元，单价相差1万元以上。

　　戴德梁行华北区董事总经理何衍钧指出，之所以出现“商住倒挂”，一是因为商用办公楼受实体经济影响大，在全球经济整体不振的情况下，投资者不会轻易投资；二是在一线城市如北京和上海，写字楼仍处于供大于求的状况。

　　在供求关系等因素影响之外，“商住倒挂”现象反映了房价上涨过快、涨幅过高。专家指出，今年以来，由于相对于商业地产，住宅投资成本较低，大量投资和投机力量涌入住宅市场，成为房价脱离经济基本面、离奇走高的重要推手。

　　租售价格比：部分城市租售比达1：800

　　何衍钧介绍，国际上通行的标准认为，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款，买房就是划算的。比值越高，房价中偏离普通居民消费需求的比重越大。

　　某研究院的统计显示，2004年以来北京等部分地区房屋租售比一直高于国际警戒线。今年1至10月，北京地区房屋租售比达到1：434，上海地区达1：418，深圳、杭州均突破1：360，远高于国际通行标准。

　　何衍钧表示，在一些二、三线城市，平均房价达到4000元的水平，但一套100平方米的三居室租金每月仅500元，租售比竟然达到1：800。业内人士认为，租售价格比不断拉大也表明“房价上涨过快”。

　　房价收入比：部分一线城市超过14倍

　　知名物业经纪机构永庆房屋集团24日在上海发布报告显示，上海市区(外环以内)房价自2006年以来一路攀升，今年已达到2.3万元/平方米，近4年内上涨近一倍。

　　房价收入比通常用于衡量居民收入能够支撑房价的合理水平。一般而言，在发达国家这一比值超过6倍即可视为出现泡沫。