发烧楼市下的投资建议:高点买入是不理智的误区

　　眼下，楼市“发烧”，交易活跃，房价飙升，泡沫积累，投资风险加剧。在此背景下，笔者给投资购房的朋友一点建议，下面先从投资理念入手：

　　价值投资——巴菲特的恐惧贪婪论

　　“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。”按照巴菲特的理论，在大多数人的贪婪的时候，投资品的价值一般会受到追捧被高估，建议应该卖出；在大多数人恐惧的时候，投资品的价值一般会被抛弃而低估，价值投资理论建议应该买入。

　　以南京楼市为例，价值投资的做法：2007年三季度为当时历史高点，市场处于极度“贪婪”，是卖出房产的好时机；2008年三季度到2009年一季度，市场进入调整期，应该买入；2009年二季度市场进入复苏，三季度开始繁荣，四季度市场泡沫开始增加，三四季度均是卖出的好时机。

　　假设2008年11月以均价(每平米5982元)买入，2009年10月以均价(每平米8829元)卖出，如全额付款，投资收益率在45%以上，三成首付的投资收益率超过150%。

　　趋势投资——“索罗斯的华丽转身”

　　索罗斯说过，绝大多数人做的都是趋势投资，但能在市场转向前完成华丽转身是其中少数。大多数人容易受到环境的感染，产生“羊群效应”，所以追随大势的趋势投资成为主流。

　　2009年4月份，市场开始活跃，成交放量，存量减少，市场回暖信号显著，是趋势投资者较好的入市时机，假设在4月买入，10月卖出，全额付款也有35%的收益，三成首付的话回报率将超过100%。

　　价值投资者最佳介入时间是市场的低点，一般持有时间较长，多用于中长线投资；趋势投资者的难点在于判断市场的回暖信号及如何实现“华丽的转身”，多用于短线投资。

　　高点买入——不理智的误区

　　现在有一个错误的认识，投资房产长期肯定是增值的，所以很多人选择高点买入。其论据是，如果我在2007年9月的高值买入，2009年10月卖出，也是有很高回报率的。

　　个人认为，高点买入是非常不理智的行为，因为目前南京市场泡沫已达高位。

　　泡沫积累一定程度后，必然进行调整，有两种形态：一是泡沫程度很高，已危害宏观经济的发展，产生“泡沫破裂”，例如东南亚金融危机、美国次信贷危机；二是泡沫积累程度不高，这种调整叫泡沫释放或稀释，例如南京2008年的调整。南京自1998年开始房改才市场化，市场一直处于上升渠道，没有经历第一种形态的泡沫破灭的洗礼，大家风险意识淡薄。

　　一般市场调整时间长度和泡沫的程度成正比，2005年的调整仅半年，2008年调整达到一年半，而美国次信贷危机后的调整尚未见底。以2009年10月成交均价测算，南京房价收入比高达11以上，其泡沫程度已经远高于2007年的水平，意味着调整一旦到来，其周期将会很长。

　　当然，如果你是一个懒惰的投资者，拥有充足的资金，自己房产打算持有5年以上，认为5年后物业税政策没出台，不担心短期套现、烂尾楼等问题，高点入市没有太多问题。