每经记者 翟敏 发自深圳
一纸即将从12月1日起实施的《深圳市城市更新办法》,让深圳地产界集体躁动。
该办法的实施,将把土地资源十分有限的深圳,对于城市空间的利用发挥到极致,一批地产公司将从中受益。专家认为,此举或对深圳的高房价有一定抑制作用。但对于那些只能以“招拍挂”模式拿地的房产公司,该办法的实施,带来的或许更多是冲击。
【新规解读】
开发商拿地模式有重大突破
12月1日,《深圳市城市更新办法》(以下简称《更新办法》)将正式实施。专家分析,它意味着深圳的城市发展,正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主的转变迈出了重要一步。国家住房与城乡建设部也刚刚确定了以“部市共建”的方式,将深圳市确定为城市更新的试点城市,寄望深圳先行试点,为全国提供经验。
“新政”两大突破
在过去相当长的时间内,由于深圳的城市发展迅猛,现代化的城市建筑群中,遗留下来大量的城中村和旧工业厂房。这些旧建筑的改造,成为困扰深圳市政府多年的“顽疾”;另一方面,深圳市中心区目前土地开发趋于饱和,关内土地稀缺,房价飞涨,如何更好地将寸土寸金的土地加以合理利用,也是政府考虑的问题之一。
《更新办法》由此应运而生。“为规范城市更新活动,进一步完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,推进土地、能源、资源的节约集约利用,促进经济和社会可持续发展”成为其主要目的。
据专家解读,《更新办法》有如下重大突破:一是明确原权利人可作为更新改造实施主体,改造项目无需由“发展商”实施,同时政府鼓励权利人自行改造;二是突破更新改造土地必须“招、拍、挂”出让的政策限制,规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。此外,《更新办法》还明确了更新改造的地价收取标准。
据悉,《更新办法》出台之后,规划已获批准的25个更新改造项目,将在近期办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。这25个更新改造项目,涉及总用地面积109.7万平方米;总建筑面积397万平方米。其中,住宅面积202万平方米左右。
此外,《更新办法》突破了原有的框架范围,将更新改造范围扩大到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等所有城市更新活动。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《更新办法》的实施给予肯定。他在接受《每日经济新闻》采访时认为:“这是从深圳的市情出发而采取的一项新政策。深圳土地十分有限,现在必须通过自身挤压的办法来腾出空间。而《更新办法》将最大限度、最高效地利用城市空间。”
实施仍存难度
“毕竟这是一个全新的模式,可能会制造新的不公平、不合理。”对于在《更新办法》执行过程中应该注意的问题,宋丁指出,“在这个过程中,加强监管最为重要。一方面要让每一寸土地都得到有效利用,减少在过去发展中所犯的错误。另一方面,在实施的过程中肯定会有一些新的问题出现,也应该有明确认识,及早补救,有效减弱有可能带来的震荡。”
中金公司的观点认为,《更新办法》执行尚有难度,该办法规定拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施,因此开发的节奏和进度依然在政府掌控之中。同时该办法依然面临拆迁难的问题,背后的核心在于拆迁成本过高,所以要协调各方利益,即使通过协议的方式仍很困难,仍需要政府的支持。而且项目再开发建设最重要的是土地性质的改变和容积率的提高,该办法并未规定具体的操作程序细节,能否突破还需要看执行情况。
《更新办法》也引起了不少人的担忧。其中针对“城市更新可以不用招拍挂,变相式协议用地又被允许”这一点,便有声音质疑道:“一方面将快速推进存量土地的盘活,另一方面也可能会产生权力寻租、暗箱操作等问题”。在新浪网针对该办法所进行的在线调查中,54.3%的网友表示,不应该允许协议出让。
对此,宋丁称:“这是不得已而为之,可能也确实能解决深圳面临的问题。”他进一步解释,因为旧房拆迁、城市更新的成本很高,如果一直按“招拍挂”方式进行的话,将会创造出更高的土地价格。最终可能没有开发商愿意去做这么高成本的生意。而如果把开发出来的产品定位在很高的价格上,又不一定能得到市场消化。这些现象说明,传统的“招拍挂”模式可能会引起一系列不良反应,因此需要尝试一些新的模式去解决问题。
“有力的执行,才能够保证政策的最终效果。”宋丁最后强调指出。
【市场影响】
地产商或现“冰火两重天”
《更新办法》尚未正式实施,但其“威力”已经在证券市场上先行体现。从近期股价表现来看,深天健、深长城、深华发等众多深圳本地房地产企业均被市场热烈追捧,股价连续大涨。
地产公司“冷热不均”
昨日(11月26日),包括世纪星源、深华发、深天健在内的8家深圳上市公司齐齐发布公告,说明上述新规对公司的影响。
世纪星源称,公司已根据新规申报了所属南油地区福华厂区的更新改造申请(更新改造项目占地4.27万平方米,拟申请建设住宅12万平方米、商业3万平方米),该申请尚需政府相关部门批准。
*ST华控也表示,目前公司位于深圳市内的工业土地占地约20万平方米,公司正在密切关注政策动向,积极研究这些地块功能改变的可能性。
深长城、深赛格、深天健等公司均表示,具体的更新改造成本和收益仍具有不确定性,公司目前无法做出明确判断。
深华发表示,公司存在部分土地可由工业用途转变为商业用途。公司已于11月24日召开董事会会议,审议通过以非公开发行股票的方式募集资金,进行上述项目的开发建设。
分析人士认为,在《更新办法》出台后将会有更多企业展开行动,深华发仅仅是个开端。
联合证券研究报告认为,根据《更新办法》中的相关原则,原先就拥有一些旧厂房或旧工业园区的公司将从中显著受益:第一,可确保这些公司仍拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权;第二,躲过了“招拍挂”制度下高昂的地价;第三,改造后升值的土地价值,仍将留在这些公司手里。无疑这类手握旧厂房或旧工业园区的公司将是《更新办法》的最直接受益者。
但另一方面,那些没有旧厂房或旧工业园区等形式的“存量土地”,只能以“招拍挂”形式拿地的房产公司,《更新办法》的实施,对他们的影响或许更多的是冲击。因为这意味着,可能在同样的区域,两种方式拿地的成本会有较大差距,这也将使得这类公司的产品销售面临更大的竞争压力。
或可平抑深圳高房价
房价是《更新办法》公布之后,购房者最为关注的话题。多数购房者和专家认为,“新规”会对房价有一定抑制作用。
新浪乐居一次有2014位网友参与的调查结果显示,52.4%的网友认为,土地被盘活能起到平抑深圳房价的作用。
智多盈投资分析师余凯计算,这些更新项目相当于深圳近几年新增供应量的三成左右,可以在一定程度上稳定住房供应结构、缓解市场新增供应不足和区域布局不平衡的情况。结合远期来看,通过存量土地的盘活和挖掘,能够释放出来的商品房供应可能会达到数千万平方米之巨。另外,由于在未来10年间深圳要完成大部分的城市更新,因此,这数千万平方米的住房,可能大部分也会在未来10年逐步释放,这意味着深圳未来每年都可能有数百万平方米的住宅,通过城市更新释放出来。此举有望扭转深圳商品住宅新增供应短缺的状态,为深圳住宅新房市场持续地注入大量的新增供应量,对于平衡供需关系有积极的意义。
宋丁指出,深圳之所以实行 《更新办法》,也是将房价考虑在内的。
财富同道会首席经济学家王亮分析认为:“首先是大量的土地供应将会给深圳的房地产市场作为补充;另一方面,协议出让也将会降低土地成本,从而减少转嫁到房价上的压力。总的来说,《更新办法》的实施,将一定程度上堵住房价持续上升的通道。”
不过,也有分析师认为《更新办法》对于房价的影响并不大。广发证券房地产行业分析师沈爱卿向记者表示:“《更新办法》实施后,更新的土地中最终转化为房子的规模尚不确定。而且,转化的过程也需要时间,这个过程实际上十分缓慢,对于市场而言影响甚微。退一步讲,再怎么更新、改造,深圳的土地也所剩无几。”不过他强调,《更新办法》对一些公司还是较大的利好,特别是工业土地存量较多的公司。