以房养老大拆解：百万房产每月就给你2000多

　　房子价格谁定？老人可共同选择评估机构

　　由于房屋价值的评估直接影响到了养老保险金额的多少，这个由谁来确定呢？“幸福房来宝”的保险条款显示，幸福人寿将和老人共同选择和委托一家具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估。幸福人寿董事长孟晓苏曾经表示，房价长期会涨，但以房养老保险产品设计的难度在于未来房价涨幅难于计算。首款产品在房价上涨的部分，保险公司不参与分享房屋增值收益。

　　幸福人寿这次却表示，幸福人寿房来宝产品已考虑房屋预期增值收益。在幸福人寿评估抵押房产价值，对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内。

　　值得注意的是，老人实际领取的养老保险金额为基本养老保险金额扣除应当承担的相关费用之后的净额。比如按50%的房屋评估费、抵押费、公证费、律师律师费。保单管理费，每保单年度每单按1000元收取费用。累积计息的养老保险相关费用；延期年金也包含其中，保险公司会基于老人未来预计生存时间估算一个期限，在这个期限中的每个保单年度初，老人需要交纳延期年金保费。

　　房价涨了咋办？房产增值收益投保人独享

　　以房养老试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，区别在于房产增值收益是由投保人独享还是和保险公司分享。此次幸福人寿的“幸福房来宝”A款为非参与型以房养老产品。

　　这款以房养老产品，将住房抵押与终身养老年金保险相结合，年龄在60周岁至85周岁之间的拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　“投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响；公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。”幸福人寿相关负责人表示，“幸福房来宝”根据投保老人的年龄、房屋价值、房屋预期增值、性别等因素计算养老金额度，评估是一次性的。其优势在于养老金额里已考虑房屋预期增值收益；保险公司抵押房屋所得在偿还养老保险、扣除利息等费用后仍有剩余，将返还给老人的继承人。

　　该人士还称，公司承担房价下跌和长寿给付风险。在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响；公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。对于以房养老的风险，保险精算领域专家表示，发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司，随着物价适当调整，房屋的科学估价、长寿风险由保险公司承担，最后按照大数法则，根据老年人生命长短的平均水平，以房养老保险是可以经营的。

　　国内以房养老刚刚开始，保险公司是否具备这种风险分散的精算技术，比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性。