首套房能买了A股价值机会也来了 二季度该出手了

　　房地产：首套房，可以买了！

　　从政府的态度和市场形势看，第二季度的购房机会仍然属于首次购房者。

　　为什么分析房地产市场时，我们第一个想到的是政府的态度、决策层的意见？

　　因为在目前这个阶段，房地产市场仍是“政策市”。政策限制了购买资格、贷款资格、利率优惠，这就控制了市场需求；政策停止了房地产开发贷款发放、融资融券、审批上市，通过限制房地产企业扩大生产来影响市场供给。毫无疑问，从2010年开始的房地产市场调控现在正处在关键期：国务院和总理重申要坚定不移地调控房地产的频率越来越高，而各地试图松动调控力度的地方措施也被迅速叫停。房地产业对调控政策适度放松的希望在两会期间再次破灭。现在调控确实达到了政府预期的调控目的，但是还没有达到最终目标。

　　卖方分析—房地产商没你想的那么穷

　　从资金面看，今年存准率有所下调，政府实行的定向货币宽松重点支持民生方向和小微企业发展，毫无放松房地产业资金限制的意思，引起外界对房地产业资金持续紧张的推测。但易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，房地产行业并不如外界想的那么缺钱。

　　仅对比前两年投资量，2010年房地产业总投资4.8万亿元，2011年是6万亿元，投资规模增加明显，显示在政府加大调控力度并坚持不放松的情况下，资金仍然继续涌向房地产业。从资金构成比例看，银行、信托、基金等信贷资金来源大概占15%左右，其中银行占12%到13%；其余85%的资金都是房地产公司的自筹资金和其他资金（销售回款等）。一方面说明信贷政策的紧缩、金融对房地产的资金影响并没有外界想象的那么大。另一方面，房地产业受到的实质影响是，维持简单生产的资金足够，但用于扩大生产的发展性资金比较紧张。二季度开发资金压力仍旧存在。

　　据世联地产的观察，除了利用降价促销进行资金周转外，某些债务压力较大的房企，会寻求项目与股份转让以筹措资金，而自有资金相对充足的房企则倾向于停止扩大投入，维持甚至缩小现有规模。

　　房企没有扩大生产的压力，今年的主动降价也和去年不同，楼盘价格一降再降的情况不会再出现，同一家企业在同一地区短期内不会出现两次降价。

　　你的投资机会—还是首套

　　政策唯一放松的是首套房的个人贷款。世联地产华北区域策略资源中心的总经理刘春岩的判断是，货币宽松政策在第二季度出现的概率非常小，但个人贷款支持的力度会大些。

　　目前，包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都为基准利率（7.05%）。而在实际操作商业银行个人首次住房按揭贷款时，很多商业银行的利率都会降到基准利率以下。

　　持续两年的调控对住宅价格的调节作用确实非常明显。上海易居月度房价报告显示，2012年2月全国70个城市房价首次全部止涨，并明显推动了成交量。据世联地产监测，春节后到3月初，全国多个地区成交量上涨。刘春岩分析，大部分的开发商在价格运行规律上达成了共识，年后及时降价推盘换取成交量，以缓解资金压力，但这还不足以视之为“回暖”。

　　上海易居房地产研究院的月度存货压力报告显示，全国商品房市场供过于求的状况仍然明显，截至2012年1月底，4个一线城市新建商品住宅存销比为14.8，存销比连续三个月处于过大区间，再创新高，10大典型城市1月新建商品住宅存量同比上涨超四成。这说明，住宅库存量还在继续增加，销售压力还在增加。刘春岩说，从北京的情况看，今年供应高峰还没到，至少看不到第二季度存量下降的趋势。

　　综合政策、资金、供求三个方面的因素判断，第二季度的房地产市场不会发生重大变化，由于生产主要依靠自有资金，大型、上市、品牌房地产企业还会继续在一线、二线城市的非中心区域和外围地区以降价手段换取快速成交，达到快速回款的目的。

　　这对首套房购房者显然是好消息。房价的下降趋势仍然没有逆转迹象，政策几乎限制了除首次购房以外的所有购房需求，他们还可以继续挑挑拣拣。