通缩来了 2015捏着钱还是拿着房？(图)

　　通缩风险下，现金为王。用于房产投资上，应该尽量用足三成首付和贷款政策，能借银行的钱就不用自家的钱。

　　在经济下行压力下，各地政府的救市基本围着减少首付、降低贷款利率减少交易税负等做文章，比如目前，房贷利率最低可以下降到7折，5年期以上商业房贷基准利率只有6.15%，如果打7折，只有4.305%，到银行随便买一个理财产品的收益率就超过房贷利率。对于普通百姓而言，这是银行给你送大红包呢，不要白不要。

　　通缩风险下，CPI低下，存款不再是负利率，因此，向银行贷足房贷后，自己的钱可以购买银行理财产品、信托产品、P2P产品，收益高的可以超过10%。

　　以一套350万元的房产投资为例，首付三成是105万元，贷款245万元，贷款期限为30年。为方便计算，假设买房人全部做商业贷款，采取等额还贷法，按5年以上基准贷款利率6.15%计算，每月还贷1.49万元，30年利息总额292万余元。如果一次性付款，确实省了这笔巨额利息。

    但如果将245万元另做投资，比如购买信托产品，或者靠谱的　P2P　产品，结果会怎样呢？按照目前信托产品或P2P　产品比较普遍的年化收益率10%计算，只需投入180万元，作为归还房贷的“老母鸡”，这个“母鸡”每月平均生“鸡蛋”1.5万元，足以支付每月房贷本息。另外的65万元同样可投资于信托或P2P，按10%年化收益计算，通过复利效应，30年后可达多少？各位不妨算算，惊得眼镜都要掉了！加上用以下蛋的“老母鸡”180万元，30年后，买房人也临近退休，这笔钱正好作为两人的养老金。

　　理财师建议，如果公积金利率低于房贷利率，房贷者在制订贷款方案时，应首先用足公积金贷款的额度，然后再选择商业贷款。

　　此外，还贷方式也很有讲究。同样100万元房款，同样还20年，有人要支付79万元利息，有人则支付65万元利息。相差这么多，则在于前者采用等额本息还贷，后者采用等额本金还贷。等额本息每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。

    等额本金还款方式每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低，逐月递减。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者，应选择等额本金的还款方式。

　　为了减轻将来的支出压力，很多房贷者选择提前还贷。其实，有些情况的提前还贷并不能节省利息。理财师说，等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者，提前还款并不合算。 （来源：解放日报）