最新购房优惠政策:还没买房的年轻人你们有福了

    来源：大众理财顾问

　　新房还是二手房？卖旧换新还是直接买新？全款还是贷款？对刚需族来说，选择什么时候入场都不为错，但显然总有一种买房贷款方式更适合你。

　　随着楼市传统旺季的到来，大部分改善性需求人群入市意向增强，逐渐活跃于房贷市场。近期我们接到了很多换房人有关贷款的咨询，总结来看无外乎以下3类。

　　买新房or二手房

　　吴小姐想为女儿买在海淀区买一套学区房。中秋节前她看上了中关村附近的一套三居室。随着金九银十的到来，很多开发商开始搞新盘促销。吴小姐认为再不出手会错失良机，但对于买新房还是买海淀区的那套二手房，她有些难以取舍。

　　置业建议：从地理位置上来看，由于北京、上海等一线城市的城中区建设已基本成熟，开发商建设的新楼盘多选择在城市边缘地段，房屋基本聚集在五环或六环以外，而二手房一般集中在城区内比较成熟的地段，小区周边配套设施完善，交通十分便利。而且购买新开发的楼盘并不能马上拿到房产证，二手房过户后买房人即可拿到新房本且基本即买即入住。

　　贷款建议：吴小姐的烦恼主要在于纠结贷款买新房还是二手房。首先，从贷款银行的选择来看，购买新房的贷款一般都是通过开发商指定的合作银行办理，这就会造成贷款产品少、还款方式不灵活等问题，而二手房贷款在银行选择方面很广泛。其次，新房的贷款都是开发商组织购房人统一办理，批贷和放款时间比较慢，而且大部分开发商不接受购房人用公积金贷款的方式买房，因此吴小姐买新房时就很难享受到公积金贷款的便利。

　　专家点评：九月和十月是开发商推盘最活跃的时期，在今年楼市价格筑底的情况下，开发商更是加快了推盘步伐和优惠的力度，但是从购房人自身角度来看，二手房无论是买房地理位置、贷款银行选择、批贷放款时间、贷款方式上都比新房占优势。

　　卖旧买新or直接买新

　　张先生现在最大的事情就是看房。他自己名下在西二环的一套房产面积较小，是5年前全款买的。张先生本打算赶在国庆节以前把这套房子装修一下租出去，用租金还日后贷款买房的月供，但是通过中介门店他发现不少二手房的挂牌价都一路走低，于是他又想不如干脆把房子卖了，凑钱买套新房，减轻经济压力。对于该不该卖手里这套房子，他现在摇摆不定。

　　置业建议：购房人名下有无住房，将直接关系到二套房的首付比例。见下表所示，如果购房人名下无房，再次贷款首付为6成；如果他保留这套房，贷款的首付将上升到7成，会加重张先生的购买压力。建议张先生卖掉旧房再购买新房。

　　贷款建议：张先生名下的房子是全款买的，因此他没有贷款记录。如果他卖掉手里的房，再买房用商业贷款可以贷到房款的40%；如果保留名下房屋，只能贷到30%。首付10%的差距可以为张先生节约不少资金，因此他选择卖掉手里的住房比较合适。