便宜房贷陆续有来 考虑通胀还是等额本息划算

　　二套房操作空间：提前还贷变首套

　　看清贷款合同，部分提前还清房贷有违约金

CFP供图

　　新政对于已经拥有一套房的购房者来说，当然是一个利好，因为即便你手上已经有一套房子，只要提前还清房贷，二套房只要三成首付就可以走起。

　　央行房贷政策促使房地产中介开始不停地游说各位犹豫不决的购房者。在亿诚按揭总经理助理陈广雄看来，要看首套房认定标准如何落地，理论上确实有这样的操作空间。

　　那么房贷该可以提前还吗？该怎么做？南都君从银行打听到，目前提前还贷包括两种。一种是提前偿还部分个人住房贷款，另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，购房者申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。

　　银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。假设当剩余还款总额为36万元(本金是27万元，利息是9万元)，陈先生决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元，利息仍是9万元。根据有关规定，提前清偿的10万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。

　　选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式—例如由等额本息换成等额本金还款方式。

　　对此，陈广雄表示，提前还款如何操作还需仔细看银行贷款合同的约定，有些对时间有特别规定，有些是存在违约金，此外，还要看当时贷款利率及剩下贷款余额跟结清后新购住房的贷款金额及利率水平，孰高孰低等。他特别提醒，提前还款的时间节点，不要安排在后半段时间，因为相对而言，大部分利息已经归还了，剩余利息不多，已经达不到节约利息的目的了。