当债务危机遇上限贷放松 房价投资价值将大不如前
来源：投资者报
日前，房地产市场涌动着两股胶着的力量：一边是投资者和买房者惨遭开发商跑路屠杀，将行业信任危机推至前所未有的高点；一边是首套房认定标准将放松的传闻，鼓励买房者杠杆入市。未来楼市将会如何演绎呢？
债务危机PK限贷放松
作为资金密集型行业，资金被视为房地产行业跳动的心脏。正是源源不断的信贷供给，将房地产行业演变成博杀游戏。日前，陷入楼市危机的河北邯郸市就是一个典型的案例。据媒体报道，当地民间借贷利率普遍高达20%~30%，所涉金额高达93亿元，且邯郸1/10家庭卷入其中。
目前，面临最大的难题在于高杠杆可能吹破债务危机，进而演变成房地产行业信任危机，信任危机又强化了债务危机垮台速度。
不过，与房地产市场出现债务危机打压楼市相对的是，各地信贷松动的迹象则在推高房价上涨的预期。
从目前来看，取消限购政策已逐渐退出，但其作用却难以扭转房价下跌的颓势，这让地方政府寻求更大的救市尺码，也就是动用最后的武器，要求银行放松信贷。
有传闻称“首套房认定标准将放松”，“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。假定政策得以坐实，这无异于鼓励全民通过信贷杠杆炒房。
房价投资价值大不如前
那么，在目前债务危机和信贷放松这两股相反的力量作用之下，房价将何去何从？
从房企融资成本而言，邯郸房企演绎的民间借贷高利率触发的楼市危机，尚难以断定成全国普遍现象。因为当地龙头金世纪、卓峰都不属于全国知名企业。判断全国房企真实融资成本，或许上市房企的财务数据更有标杆意义。
今年以来，上市房企融资成本出现较大的分化：上市大型房企以及央企和国企的融资成本相对较低，而中小型民营上市房企的融资成本则高得惊人。
例如，荣丰控股今年2月份到期的一笔长期借款的利率高达16%；而北京城建3年期的两笔贷款利率不足7%。又例如，万科3月发行的8亿美元5年期定息债券，利率仅为2.755%；而恒盛地产发行的一笔5年期2.5亿美元票据，利率则高达13.25%。这也意味着高利率不能一概而论，大型房企相对稳健的状态可能不会令全国出现楼市债务危机。
从首套房认定标准将放松传闻来看，政策的合理性在于避免更大的债务违约和房地产硬着陆拖累宏观经济。不过，房地产拖累宏观层面的失速行为，完全可以予以降息降准来覆盖。预计，下一步出现大规模利率优惠或者限贷放松的可能性并不大。因此，这对楼市拉动作用也有限。
未来决定楼市走向的根本性因素还是在于价格预期。究竟现在的房价有没有到达天花板？来自央行[微博]调查数据显示，目前59.55%的居民认为目前房价“高，难以接受”，33.6%的居民认为“令人满意”。按照此结果，即便房价还具备增长空间，但其投资价值已大不如从前。
过去几个月里，随着楼市的颓势逐步显露，几年来政府出台的限购等“楼市调控”措施纷纷得到松绑，而在上周，一个新的动向也在渐渐走向明确—限贷措施也可能放松。从上周初开始，“央行即将发文放松限贷”的传闻就不胫而走。不过，直到现在，此事仍停留在“高概率猜测”的层面，来自不同口径的信息扑朔迷离，是否放松，放松幅度如何，依然不能确定。
在众议汹汹之时，四大行统一口径，强调房贷认定的松绑目前暂无消息。但是银行的口风也有很多松动，而且没有多高的“辟谣”热情，显示银行并不担忧这些传闻。比如，中国银行确认，对不同的购房需求可以采取差异化策略。农业银行表示，各地分行可根据当地市场情况和政府政策，自己制定具体房贷政策。到9月25日，央行副行长刘士余虽然呼吁“具体内容请耐心等待文件”，但仍强调“惠民生、调结构”始终是工作的“重中之重”。地方政府方面，对限贷松绑基本持欢迎态度。
不同主体对限贷放宽的含混不一的表态，反映了它们的不同心态。正在面临巨大压力的房企和地方政府希望看到约束的解除，希望以此刺激需求从而带来楼市的回稳，因此其态度趋于支持。但银行表态依然保持谨慎。不过在楼市问题上，银行尤其是地方银行已经和地方政府成为利益共同体，也不愿看到楼市下行和自身风险的增大。所以，从各种迹象看，限贷的松绑渐行渐近，首套房认定标准的放宽应该不是空穴来风，而且房贷利率可以打七折的新政也可能推出。
在松绑的形式上，市场传言称，只要房贷还清就可以享受首套房按揭政策，这将成为一种普遍措施。据报道，福州、杭州、南京等地已经确认，只要购房人偿清购房贷款，再申请房贷时就按照首套房来认定。这种做法被称为“认贷不认房”，意思是，只要贷款余额还清，不论购房者是否拥有其他房产，再买房时都视为首套房。如果是这样，那将把首套房的认定标准变得非常宽松。
目前为止，很多银行执行的是“认房又认贷”的做法，需要在购房者无房也无抵押贷款记录时，才认定为首套房，无疑，这要比“认贷又认房”严格得多。“认房又认贷”对改善性住房需求产生了很大打击，因为想置换住房的人即使已经把房屋卖掉，变为无房状态了，但因为有过住房贷款，所以其再买房也要被视为二套房，承担更大的首付比例和利率，这导致很多人望而却步，也影响了二手房的供应，从而事实上对促使房价下降不利。一种居于其间的标准是“认房不认贷”，即只看买房时是否有房，而不管过去是否有过贷款，但其实其严格程度与“认房又认贷”的差别也不是很大。如果真能普遍改为“认贷不认房”，对楼市必然是一个重大利好。
限贷政策出台的“理论基础”是区分所谓投资性需求、投机性需求和自住需求，通过限制二套房贷款来打击、抑制投机性需求，从而起到降低房价的目的。但这一理论存在很多问题。首先，购房者购买同一套房屋时就往往混杂了多种动机，难以做如此清晰的界分，其次，政府设定的这种人为判断方式也不能反映多种多样的现实，比如长期在大城市居住的人和新流入的人，已经结婚生子的人和刚刚参加工作的人，对房屋的需求量都是不同的，采取“一刀切”式的判断标准必然会导致错认和误伤，往往打着抑制投机性需求的名义，而产生了损害合理自住需求的效果。
同时，限贷政策往往对较低收入人群造成比较大的冲击，因为高收入者会更多选择一次性付款方式买房，或者很高的首付比例，从而让限贷无所施其力，而较低收入者要更多依赖贷款。这一点与限贷的初衷是相背离的，因为政府抑制房价的一个重要考量是要缩小不动产拥有状况造成的贫富差距。归根结底，限贷属于一种限制交易自由的行政调控机制，必然会对市场机制造成一定的损害，导致效率损失，其表现是多种多样的。
有人担心放松限贷会促升房价，但要看到，目前许多城市取消限购并未带来楼市反弹，往年楼市的“金九银十”状态，到了今年大不如昔。而限贷措施放松乃至取消之后，也未必能挽回楼市。只要购房者对楼市下行的预期依然存在，楼市就很难恢复旺盛景象。从根本上而言，当前楼市的趋冷并非限购限贷政策之功，而是供求关系变化的结果，也因此，取消限购限贷也未必就能消弥楼市的下滑压力，而且目前银行面对楼市整体形势已产生惜贷情绪，不愿积极增加房贷发放。银监会在上半年工作会议上也要求商业银行审慎发放信贷。所以取消限贷的效果会很有限。
从原理上说，楼市和其他任何市场一样都必然存在着涨落周期，因为政府并非全知全能，不能预测和掌握市场走向，也不能替代市场来配置资源，所以任何人为设定的限制交易措施，都有可能与现实需要错位，与楼市周期错位，导致楼市涨落的幅度被人为放大。之前中央严令各地城市限购限贷，在楼市低迷时又被迫默许地方放松，“上绑”时是多么急切，“松绑”时又是多么慌乱，非常鲜明地说明行政干预政策总会导致跋前疐后、进退失据的结果。
所以，取消或者大力度地放松限贷，在大方向上是对的。支持这么做，并不是不愿看到房价下行，而是要让市场成为楼市走向的决定性力量。同时，这也不意味着对地方政府的任何所谓“救市”措施都无条件支持，而需要区别对待，比如，如果是采取财政补贴等方式鼓励购房，显然是僭越了市场与政府边界，应当反对。
取消行政干预只是开始，归根结底，楼市回归健康合理，根本还是需要地方政府走出“卖地财政”，同时需要改革土地流转政策，继续推进农村集体建设用地与国有土地平等入市，通过增加土地供给来平抑房价，惠及民生，进而让经济摆脱对地产的依赖，实现经济的结构性调整与转型。
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