“金九银十”话房市 刚需购房时机到了吗？
来源：《财富来了》
“金九银十”是每年房地产市场销售的旺季，可是今年秋季楼市注定不同于以往。在经历了大半年的成交低潮后，为了完成业绩，各开放商打出价格战，降价促销。面对这样的市场状况，购房者出手买房的时机到了吗？有哪些购房诀窍？本期的节目，我们就一同来聊一聊。首先介绍一下嘉宾，德思勤商业中心总经理谭艳莉女士。
【“金九银十”去库存 开放商大打价格战】
深圳上半年新房市场成交较为低迷，随着传统“金九银十”的到来，不少房产项目纷纷进入推盘周期。据不完全统计，深圳9月共计19个项目预计开盘或加推，其中宝安区和龙岗区所占数量最多，均为6个。业内人士分析指出，目前开发商最有效的策略是以价换量。据调查发现，上海有不少楼盘纷纷给出了额度不等的现金优惠措施，金额从几万到十几、二十万元不等。8月底，万科联手淘宝，推出了“账单抵扣房款”的活动，率先打响去库存营销战。“淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘，直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元”。
深圳的楼市促销情况是怎样的，是不是有降价？
深圳布吉某楼盘，该楼盘开盘前，销售人员表示其83平方米的户型均价为1.8万元/平方米起；而正式公布价格时，开发商却表示，去除拓展面积，主流83平方米5房户型均价3.1万元/平方米起。对于这一价格，当时就有不少购房者表示价格太高，高过心理预期，因此弃买。
9月6日，位于宝安某楼盘加推300套78—123平方米的3至5房单位。据开发商透露，当天加推的300套单位吸引了逾千人到访抢房，而均价1.8万元/平方米的价格也帮助该楼盘当天销售九成。
谭艳莉：为了能在楼市低迷的时候引起消费者关注，目前有些楼盘也打出了一些优惠信息，大部分集中在存几万抵几万，比如预存多少送多少，或者送一些家电维修基金，总体来说只是一些促销手段，实际价格目前还没有降。目前还是处在政府、开发商、购房者三方博弈的阶段，购房者也是处在市场观望的阶段，但是上半年成交情况，只要定价合理的楼盘成交情况还是不错的，但是如果是亮点不明显，价格高于预期的楼盘，成交情况就不太理想。价格没有太大下降
您认为房企的高库存和积极入市，会否引发一轮降价？
谭艳莉：城市需求来看，目前全国仍然有六个城市还在限购，深圳就在其中，深圳每年供应量有限，住宅供应主要靠城市更新和土地整备，城市更新项目的周期比较长，成本比较高。深圳近几年几乎没有住宅用地入市，2014年1-8月总共成交18块地，商业办公用地13块。
【深圳新房库存逼近4万套】
2014年1-8月，深圳新建住宅预售面积212万平方米，成交面积超过192万平方米，截止8月31号，深圳市住宅库存37010套，按照之前12个月的销售数据计算，存量房12.5个月可以消耗完，降价的可能性很小。
深圳的确在全国城市当中有特殊性，土地供应量非常有限，周期也长。我们看看二手房的情况。二手房市场会不会受到影响，价格会不会实惠一些呢？
谭艳莉：上半年二手房均价25865左右，环比上涨8%左右，每个月成交量大约是5000-6000套，比一手房成交套数多。成交价格7月大概29000多，8月已经超过了3万，成交均价比一手房要高一些的。
也就是说深圳的住房需求还是很旺盛？
谭艳莉：目前城市更新的项目或者入市项目集中在龙岗、坪山、西乡等区域，这些区域完善需要时间，对改善型客户更愿意选择成熟区，福田南山罗湖二手房成交旺盛，盐田区比较少，拉低了成交量和均价。
【楼市限贷松绑 房贷下限7折利率优惠？】
除了开发商跃跃欲试，主动需求机会之外，信贷政策也有所松动，银行也在逐步推出房贷利率优惠。
在金九银十，房企纷纷加大市场供应量的同时，银行也在“助力”市场。中国银行从9月18日起首套二手房房贷利率可享9.7折优惠；花旗银行推出在该行存款80万元，即可享受首套房贷利率9.5折优惠；汇丰银行则没有附加条件，首套房贷利率就享9.5折优惠。值得注意的是，主流做房贷的国有银行，房贷利率都已回归基准利率。
房贷利率优惠，应该能在一定程度上减轻购房者的压力。但是能减轻多少？如何解读这一优惠？
谭艳莉：利率优惠主要和银行额度有关，央行喊话之后，四大行逐步放开了额度加快了审批速度，其他银行应该也会逐步放开这种优惠。对于刚需的购房者和首套房购房者来说，利率优惠可以节省购房成本包括后续供方的压力。能有多大优惠主要是取决于发展商定价的考虑。
会不会有更多的银行在利率上面呈现一个放开的趋势？或者优惠幅度更大？
谭艳莉：四大行或出新政，楼市限贷松绑，房贷还清算首套。虽然多地放开限购，但是8月份整个成交还是比较冷清，房贷松动有利于自住和改善的需求，至于多大优惠，还要看各家银行贷款的额度包括客户资信的情况。理论上是这样，但是深圳销售情况比较乐观，短期也不会放松限贷，深圳还需要一定时间才能享受优惠。
能不能给我们想置业的朋友一个购房建议？
谭艳莉：深圳下半年预计有50个项目入市，不排除一部分企业为了完成销售目标加大促销力度，建议准备好及时入手，一旦出现合适的促销赶紧出手。
金九银十购房时机好还是等到年底好？
谭艳莉：金九已经失色了，成交不算好，十月应该有28个楼盘入市，也要看优惠政策，是否符合心理预期，对于符合心理预期的，可以考虑出手的。
房地产的金九银十今年看来要有所改变了，在国家政策调控下，房地产市场有了很大变化，我们的思路应该也有些调整了，无论如何购房都要根据您手中的资金情况和您的需求来决定。
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