谜团五：为何是杭州首降？
很多人都想了解，此次为何是杭州打响马年楼市降价第一枪呢？原来，高库存压力下的杭州，使得不少本土开发商不得不长期面临产品积压之痛；再加上银行信贷收紧导致需求观望，迫于企业发展，也迫于资金回笼压力，杭州开发商选择降价促销，不失为一种务实的做法。
▶受困高库存
高库存的现状，以及对于银行房贷收紧的现实状况，使得开发商不得不采取降价促销的方式来“自救”。
“为什么在杭州出现‘马年第一降’？不降已经不行了。”面对记者，一位不愿透露具体姓名的房企老总很直白地说。中国指数研究院杭州分院有关人士分析指出，高库存压力下的杭州，已让开发商感到“压力山大”。
数据表明，截止到今年3 月底，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品住宅可售房源保有量为115021 套，其中，商品住宅可售套数为76015 套。让开发商感到担忧的是，由于市场购买力陷入观望态势，导致杭州楼市库存压力在上升。中国指数研究院杭州分院监测数据表明，3 月份杭州新建商品住宅成交面积约20.53 万平方米，在全国其他城市成交状况出现明显回升的大背景下，杭州环比居然不升反降，降幅约12.3%。
杭州楼市已经进入一个极度敏感和脆弱的时期。一边是库存量的上升，一边是月成交量的下滑，从而导致库存压力不断增加。中国指数研究院杭州分院数据表明，自2013年10 月新建商品住宅可售面积迈入400 万平方米大关之后，杭州商品房的库存量便一直维持在高位。
而月度成交量却呈萎缩态势，由去年30 万平方米的月均成交量，降至今年3 月份的20.53 万平方米的阶段性低位。这样的变化使得杭州出清周期，也由去年10 月份的14个月，一路上升到现在的21 个月（具体见表1）。
表1 杭州楼市出清周期变化表
时间 可售面积(万㎡) 月均成交面积(万㎡) 出清周期(月)
2014年3月 431.15 20.53 21
2014年2月 431.6 23.41 18.44
2014年1月 438.73 26.18 16.76
2013年12月 423.59 27.41 15.45
2013年11月 400.63 27.65 14.49
2013年10月 398.38 28.02 14.22
2013年9月 378.79 30.11 12.58
2013年8月 363.36 32.04 11.34
2013年7月 359.66 30.83 11.67
2013年6月 350.15 32.4 10.81
2013年5月 355.87 32.99 10.79
2013年4月 341.57 33.33 10.25
2013年3月 340.87 30.98 11
2013年2月 303.29 29.89 10.15
2013年1月 321.83 32.41 9.93
数据来源：中国指数研究院杭州分院
这样的变化，在很大程度上与需求陷入观望有关，而这又与银行贷款额度紧张有着莫大的关系。杭州我爱我家营销策划中心总监周包军告诉记者，目前购房申请商业贷款，不仅无法享受到优惠，而且放款速度也已放慢，这对自住需求约八成人买房靠贷款的杭州市场来说，形成了不小的影响。
▶资金压力增大
从企业层面来看，出于企业发展、自身资金周转考量，在融资通道不畅的情况下，只能加快产品去化速度来回笼资金，这也导致杭州房企尽快迈出这一步。
记者了解到，包括德信、天鸿、华元地产等本土房企展开降价促销，基本都是以消化尾盘为主。如刚刚开展降价活动的华元地产玉榕庄、天鹅堡和美林公馆这3个项目均为尾盘。对于降价的目的，主要是考虑快速回笼资金，用于另外一个大型项目欢乐城的开发，或者投资新的项目。浙江华元地产集团策划总监唐华强表示，在目前融资不是很畅通的情况下，通过去化尾盘可以减轻资金占用成本，并提高资金利用效率。
此外，国内一线品牌的强大品牌号召力，或者一些外地企业的快速开发模式，也让杭州本土房企感受到了巨大压力。目前，杭州市场上一种被称为“三步走”快速的模式，让当地房企既艳羡又备感无奈。所谓“三步走”模式，即拿地5个月之后开工，9个月开始销售，12个月之后资金“正负零”，基本收回成本开始下一个项目开发。唐华强坦陈，这种模式对杭州本土房企来说，是个巨大考验。
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