专家:三年内房价全面回落 房地产已是盛世危途

　　房价涨幅放缓

　　房价涨幅放缓也正在成为事实，甚至在杭州地区有个别楼盘出现降价。

　　国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，1月，70个大中城市的房价涨幅放缓明显。新建住宅方面，除了上个月的温州、韶关 外，又有哈尔滨、包头、济宁、杭州4个城市加入降价队列，下跌城市数量增至6个。而二手房方面，环比下降城市个数也升至13个，较12月增长8个。

　　涨幅方面，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由2013年12月份的0 .51%微降为0.49%。有25个城市的新建商品住宅价格环比涨幅比2013年12月份有所回落。

　　值得注意的是，一线城市也有放缓迹象。以北京为例，国家统计局发布的2014年1月70个大中城市房价统计数据中，北京新建商品住宅价格指数环比上涨 0.5个百分点，涨幅创近15个月新低；而二手住宅价格指数则下降了0.1个百分点，是继2012年6月开始，二手住宅连涨19个月之后出现的首次下滑。

　　三、四线城市的楼市更是面临着整体下滑的趋势，降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计，2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，只有五个城市环比增加。而在房价下跌的城市中，有34个是三、四线城市。

　　与此同时，少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭，温州房价已经连续30个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”；不仅西部三、四线楼市出现“风险集中区”，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三、四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，1月份房价环比上涨的城市个数减少，涨幅稳中有降。究其原因，一是前期在部分城市加大房地产市场调控力度、努 力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下，市场环境和预期相对稳定；二是受信贷条件收紧、库存压力减小等因素影响，成交量回落，一些城市房价涨幅进一 步收窄。

　　涨幅收窄的房价却并未唤起成交量的上升。中原地产研究中心统计数据显示：受春节假期因素等影响，54个城市成交量出现明显下调。截至23日，全国主要的54个城市成交量下调13%。

　　2月17日，相关研究机构发布最新一期的《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面积 74.42万平方米，成交套数与成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。1月份，包括北、上、广、深四大一线城市在内的43个主要城市，超过九成楼市 成交量出现环比下跌，三、四线楼市整体销量也延续着2013年下半年以来的低迷态势。据中原地产监测，2014年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为 11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低；14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

　　日前更是传出杭州楼盘出现短期内价格大幅下调的情况。中原地产市场总监张大伟表示，在经历持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归，在资金面趋紧的情况下，2014年市场出现调整的可能性越来越大。

　　房企资金压力大

　　在融资困难和成交量下滑的背景下，房企的资金压力越来越大。

　　经历了2013 年的快速加杠杆，房地产企业的杠杆率水平已处于历史高位，这意味着房地产企业在2014年的融资滚动需求仍将处于高位。而商业银行的行为模式变化无异于同 时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。因此，房地产的资金链风险将在未来一段时间处于高位，或将成为上市房企业绩的隐形“杀手”。

　　统计数据表明，房地产企业2013年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较2012年年底增加1514亿元；在136家 A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位；房地产业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的 最高值。截至2013年第三季度末，135家房地产上市公司累计负债总额高达2.068万亿元，较上年末(调整后)的1.703万亿元大幅增加了3650 亿元，增幅达21.43%。

　　财经评论人叶檀认为，负债率高企的房企未来风险不可测，一旦土地资产不再值钱，预售款下行，则在2014年会有一些中小房地产企业破产。

　　平安证券分析师周雅婷也表示，就房企资金来源而言，在开发商的开发资金来源中，银行贷款占比14.1%，自筹资金为38.8%，而相当部分的自筹资金来自信托及银行的表外融资。

　　“如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商的融资能力产生打击。”周雅婷称，“我们发现，在净负债率最高的公司中，地方融资平台型企业占据 了大部分。在2014年强调地方投资去杠杆和挑战地方政府债务结构的指导方针下，这些净负债率较高的公司同时大量利用信托渠道进行融资，风险值得密切关 注。”

　　为了应对可能面临的更加严峻的融资环境与市场挑战，房企纷纷提前布局，扎堆海外融资。

　　2014年1月，内地房企掀起了新一轮海外发债融资高潮。据不完全统计，包括万达集团、中海地产、世茂房地产、合景泰富、佳兆业等在内的20多家内地 房企，都在1月份陆续披露境外发债计划或意向计划，涉及总额度已超过600亿元人民币。与2013年同期17家企业境外发债420亿元的规模相比，资金规 模同比增幅已超过四成；而600亿元的单月融资规模，已与2012年内地房企通过海外发行债券所获得的资金总额基本持平。值得注意的是，尽管目前房企海外 融资热情较高，但随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债成本的日益上升也将成为不可忽视的考量因素。