揭秘房奴被多收的“利息的利息”

　　算法不同

　　50万元20年期贷款“多花”1.34万

　　举例，如果您现在房贷的年利率（名义年利率）为6.55%，那么，实际上因为是按月给银行还钱，而非每年年底一次性偿还当年的贷款，那么就像张先生所说的一样，借款人实际的有效年利率应该是：（1+6.55% /12）^12-1，得出的结果约为6.75%。

　　以50万20年期的房贷为例，按当前名义年利率为6.55%获得贷款的话，采用等额本息还款方式，累计支付的利息约为39.82万元。但由于这一 6.55%的年利率被质疑为“名不副实”，那么，我们用更合理的有效年利率为6.55%（反推出实际年利率约为6.36%）来计算的话，累计支付的利息约为38.48万元，要比上述计算方式得出的利息多出1.34万元。

　　探寻原因

　　“利滚利”带来钱的“时间价值”

　　“货币是有时间价值的，说白了，昨天的1元和今天的1元，其价值肯定是不同的。”据刘建华进一步介绍说，之所以会出现“名义利率”和“有效利率”之间的差别，关键在于是否考虑“复利”因素。而我国在存贷款计息方式上采用的是单利计息、而非复利。单利是指本金在存/贷款期限中获得利息，不管时间多长，所生利息均不加入本金重复计算利息。

　　不仅仅是贷款，存款方式也同样存在着单利和复利差别的问题。存款来说，有效利率的高低，跟两个因素有直接关系。一个是存款时间的长短，再一个是结息的次数。举个简单的例子，目前活期存款年利率是0.35%，但由于是“按季结息”，要比“按年结息”的方式多得一些利息。比如同样1万元活期存款存入1年，“按年结息”的话，实际收益为35元；“按季结息”的话，一年中就有4次“复利”机会。每个季度结息日银行都会把该季度所得利息加入本金中“利滚利”。这样算下来，同样是1万元存1年活期，同样的年利率0.35%，计算出来的实际收益就变成了35.023元。多出了约2分钱。

　　另外，我们不妨用一个更为直观一些的例子来说明问题。1年的整存整取定期存款年利率为3%，为方便对比，我们假设3个月的定存年利率也是3%的话（实际当前3个月定存利率为2.6%），您会选择哪个？“当然选3个月的，到期连本带息取出来还能继续让利息再生利息。”市民李女士按直觉给出的答案代表了不少普通储户的想法。

　　“同样的票面利率，储蓄国债电子式和凭证式两者之间也存在这样的差别。近年来发售的电子式储蓄国债基本都是按年付息的，而凭证式国债则是‘到期一次还本付息，不计复利’。同样是1年期的国债并不存在实际收益的差别，但如果是3年期、5年期的国债，虽然票面利率相同，但从到手的收益来看，电子式的要比凭证式的多得利息。”