质地优但"油水"少 逐利资本嗅出房地产信托商机

　　目前私募基金、金融资产管理公司以及信托公司等都对此表现出了浓厚的兴趣

　　“人们对房地产信托的关注主要还是出于对调控下信托计划时点兑付的担忧，不过信托公司的房地产项目普遍还是相对优质的，所以才能引起这么多机构的兴趣。”有业内人士对《证券日报》记者表示。

　　随着今年第一波房地产信托兑付小高峰的临近，越来越多的场外资金开始关注接盘房地产信托项目所蕴含的商机，包括房地产私募基金、金融资产管理公司以及信托公司等皆对此表现出了浓厚的兴趣。

　　

　　房地产信托

　　今年恐油水不多

　　与去年上半年房地产信托的风光相比，今年前两个月房地产信托的成立情况已经为全年铺下了惨淡的基调。

　　用益信托发布的数据显示，今年前两个月房地产信托成立情况持续去年三季度以来的低迷，其中一月份规模为82.58亿元，占全部成立规模的比例仅为20%；二月份成立规模仅为67.11亿元，占比仅有21%。用益信托预计，今年房地产信托成立状况将整体维持在较低的水平。

　　业内人士指出，房地产信托的低迷将在很大程度上影响今年信托公司的收入状况。

　　“我们去年收入的很大部分来自于房地产业务，但是由于监管层去年下半年严控房地产信托的规模，我们的房地产项目团队已经部分转战其他机构了。现在看，也就是存续的几个项目还能带来些利润，新增的部分已经基本被卡掉了。”北京某信托公司房地产业务部有关人士对本报记者表示。

　　

　　私募、AMC

　　接盘兴趣正浓

　　“之前跟信托公司联系并不多，不过今年会有一些信托公司的工作人员主动跟我们接洽，商量其房地产业务的收购问题。”日前，北京某房地产私募基金工作人员私下对本报记者谈到。

　　房地产信托的对付问题引起了各界的关注，中金公司1月份发布的《房地产信托专题分析报告》指出，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是今年2-3月。据不完全统计，2012年总到期规模1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元。

　　一信托公司人士称，今年1月份银监会非银部领导曾指导其房地产信托业务，对风险管理明确提出要求，所有房地产信托业务要在项目兑付前三个月排查兑付资金情况，发现风险及时做好应急处理。对集团化统一管理资金的房地产项目，要落实整个集团的资金运作情况，确保信托项目的到期兑付。

　　“房地产信托不会到出事了风险才暴露，信托公司和监管层都非常重视房地产项目的兑付情况，所以如果项目有问题，提前会想好对策。”用益信托分析师李旸曾对本报记者表示。

　　目前，针对个别可能出现问题的项目，信托公司往往会通过自有资金接盘、从股东方面寻求资金支持，或者同第三方如房地产私募基金收购等方式来保证兑付。

　　“我们对今年这个市场还是比较看好的，通过对房地产信托项目的考察，筛选项目本身无问题，只是暂时因为销售不畅等原因导致开发商流动资金紧缺从而影响兑付的项目。通过基金的介入变相使开发商的还本付息期得以缓冲，从中获益。”上述房地产私募人士表示。

　　业内人士指出，通过这种途径可以有效解决信托公司的项目兑付风险，同时也有信托公司也在研究类似的房地产信托项目收购计划，如果成行，也可成为信托公司房地产业务新的增长点。

　　除了房地产私募基金，金融资产管理公司亦对此类项目产生了浓厚的兴趣。

　　“针对未能按时还本付息的房地产信托项目，AMC可以按照不良金融资产的方式收购，这也是这四大AMC的老本行，做起来会很顺手。”某四大AMC控股信托公司工作人员今年年初曾对本报记者表示。有消息人士透露，今年四家AMC接手的房地产信托项目比往年相比只多不少。

　　上述信托公司人士还表示，其房地产信托项目有一部分便是来自于其控股股东，通过旗下信托公司实现房地产领域的投资可以为AMC带来可观的收益。

　　但是，监管层出于防范关联交易风险以及房地产市场风险的考虑对上述业务已经收紧，去年九月份及今年年初，监管层两次下发文件：《关于规范金融资产管理公司投资信托和理财产品的通知》和《关于金融资产管理公司开展信托增信及其远期收购等业务风险提示的通知》，从记者拿到的文件来看，监管层在其中明确表示各资产公司要关注房地产等行业的风险，防止片面追求盈利性而忽视安全性和流动性，避免短期行为。

　　据有关媒体报道，目前四大AMC近期均去信托公司上门洽谈接盘未能如期到付的房地产信托事宜，AMC表示将以处置金融不良资产形式进行接盘。如果其能够全面介入，凭借其雄厚的资金实力，将很大程度上缓解房地产信托的兑付压力。

　　

　　房地产信托

　　项目“本优质”

　　用益信托分析师李旸认为，房地产项目多数还是比较优质的项目，私募基金、第三方等寻求接盘房地产信托项目说明这些项目后续还是有利可图的。业内分析，目前多数项目都是由于开发商不愿降价促销、或是项目开发进程缓慢等原因影响兑付。而项目本身并没有问题。

　　某第三方人士指出，目前存续的即将到期的房地产信托项目普遍为2010年成立，彼时信托资金成本较低，而私募基金等接盘方有较大的要价空间，以实现价差套利；此外，房地产信托项目多要求开发商以项目土地或者其他实物物业质押，且质押率较低。这也为接盘方接盘后资产质量的安全性提供了一定的保障。

　　作者：徐天晓