地产信托兑付高峰借新偿旧 开发商拆东墙补西墙

　　3月是今年的第一个房地产信托兑付高峰，兑付额度高达147 亿。不过，截至目前为止，地产信托兑付困难并没有发生。反而出现房地产信托发行“抬头”的趋势。

　　业内人士分析称，最近信托供应量少，地产信托收益率又较高，大额资金“偏爱”地产信托也无可厚非。而3月份到期的地产信托，即使有兑付难题，也已经在前期通过“换坑”等方式得到解决，再加上各方资金纷纷低价“抄底”接盘，出现兑付不上的可能性甚微。

　　昨日，一款新发房地产信托产品申购刚刚开始就被秒杀的消息在微博中流传。“亲，听说过信托产品秒杀吗？肯定没有！今天就发生了！一分钟不到，1.5亿，秒杀完成！就这样发生了！惨烈！”该微博博主如此感叹道。

　　据业内人士透露，此款“被秒杀”产品收益率达到13%以上。而记者了解到，在过去几周已经有数个房地产信托遭遇“秒杀”。而这样的场面即使在去年地产类信托最火热的时期都没有出现过。

　　在今年的头两个月里，房地产依然是信托资金投向最大的行业。根据好买基金网的统计数据显示，1月份发行房地产信托产品占比18.35%。2月发行房地产信托产品占比22.15%。一家北方信托公司的广州地区负责人坦言：“最近业内已经有大型信托公司都在狂发地产信托。”

　　“填坑”推高未来兑付成本

　　华泰联合的研究报告显示，2012 年到期的房地产信托规模有2500 亿，2013 年约为2800 亿。而第一个集中兑付期是今年3 月，兑付额度高达147 亿。今年6 月、7 月和8 月将是接下来的另外三个兑付高峰期。

　　但是，到昨日为止，3月已过半，大规模地产信托兑付困难并没有发生。反而出现房地产信托发行“抬头”的趋势。某信托公司的广州地区负责人坦言：“3月兑付不上的可能性很小，有困难的地产信托已经提前用换萝卜坑的形式解决了。同时，他透露，为了迎接6、7月份的兑付高峰，“换坑”的工作也已经开始进行。“换萝卜坑”就是用各种手段“接盘”近日到期的、有兑付压力的地产信托。

　　此外，让“别人挖坑”的挪坑方式也早已出现。去年10月，四川信托曾推出“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，以高出1到1.5个百分点的收益率，接盘中融旗下的“中融·青岛凯悦信托计划”。但在一片质疑声中，这个接盘最终没有成功。

　　上述负责人透露，近几个月发售的信托产品中，“实质不是新项目，只是募集基金为了承接旧项目”的产品是行业通例。

　　对于这样的信托“接力”，业内人士莫衷一是。

　　用益信托网研究员廖鹤凯认为，今年的监管层首要目标就是控制风险，对于新发的地产信托审批也非常严格，就算做续贷也是正常的融资行为，无可指责。

　　而资深信托人士刘擎认为，这样的“接力”赌的是政策和预期，将现有的信托变相展期，等于使兑付高峰分散和延迟。“只要是接力，后一个信托产品的预期收益率一般都会比上一个信托产品高，表面虽化解了眼下的兑付风险，但迟至明后年仍有兑付压力，且兑付成本将更为高昂。”

　　各路资金寻找接盘机会

　　除了地产信托自行“接力”，私募、民间资金、国有资产管理公司等各方面的资金也在对步履维艰的房地产信托“虎视眈眈”，希望以低价“抄底”。

　　有媒体报道称，信达、华融、东方和长城这四大资产管理公司正在悄悄接盘房地产信托产品，其收购的房地产信托规模目前已达两三百亿元。

　　上述信托公司的广州地区负责人证实了这一点：“最近已有国资背景的资产管理在与信托公司洽谈承接项目了。”

　　廖鹤凯则表示，私募、民间资金等接盘方式，相比起新发一个信托“接力”，在方式上更加灵活，流程上更为宽松，受到的监管也比较少，被不少信托公司所选择。

　　资金“抄底”引地产信托提前清盘潮

　　各路资金的纷纷介入，致使房地产信托大面积提前清盘。近日，杭州工商信托公告称其旗下的昆仑置业丁桥投资项目集合资金信托计划提前18天清算，而刚刚过去的2月份，就已经有天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托等多家公司，或公告或被证实有房地产信托计划提前清盘。

　　业内人士表示，对于普通投资者来说，提前清盘会损失一小部分利息，但由信托公司发起提前清盘，如能顺利实施，对于保证投资者本金安全还是有利的。

　　信托人士刘擎则认为，信托提前清盘其实是一种债权挤兑，虽然这种挤兑是为了债权的安全，为了投资人本金和收益兑现，但这都不改变其挤兑的本质，不影响信任危机的实质，而这种挤兑将加强债务人危机。 (来源：广州日报)