来源：大洋网-信息时报
专题撰文 信息时报记者 邹捷 实习生 范彦琳
专题摄影 信息时报记者 巢晓
从去年开始，住宅市场的“紧箍咒”越念越紧。记得去年提高二套房首付比例等系列措施出台后，媒体纷纷冠以“史上最严调控”的名头。但随之而来的是更加严厉的调控政策，近来出台的限购令和各地细则令不少还在住宅投资市场里流连的投资客彻底死心。除了二三线城市趁机入穗揽客，从去年以来一直“暗流涌动”的商业地产投资领域也越来越被看好。在广州，有不少小投资客开始考虑将手中闲置的资金投入商铺、写字楼公寓等商业地产中。虽说“一铺养三代”是不少投资客恪守的金句，但对于刚刚转入商业地产的投资客来说，商铺、写字楼的投资门槛要比住宅市场更高。而一些价格低、易上手的小型产权铺、社区商铺、商改住楼盘趁机打“不限购”牌抢客，但稍显尴尬的是，这些门槛较低的商铺、写字楼，回报率普遍也较低，而且还存在产权等多方面的风险。
手握两三百万元“被限购” 转战投资小写字楼
“本来想到市区再买几套小房子，但现在又买不了”，做服装外贸生意的黄先生50多岁，和许多在广州从事服装行业的潮汕人一样，他已在广州“淘金”几十年。从小工厂老板到经营外贸公司，他已在工业大道附近同一楼盘内买了好几套房子。除了自己两口子住之外，儿子、儿媳和女儿、女婿也住在同一小区里。近来，黄先生常常与同样做外贸生意的老友们在位于流花批发市场的档口里喝功夫茶聊“投资经”。他告诉记者，不少朋友前几年除了自住之外，多买了好几套房子，都已翻倍升值。他本来也想效仿，到环市路、珠江新城之类的地方买些小户型房子放租、等待升值。但去年以来购房政策越来越紧，一番犹豫拖拉之后，因为名下物业有好几处，现在他已成了“被限购”的人群。
“钱存在银行利息又不多，大家又都说买物业最保值”，他说，今年以来他开始考虑买商铺。但跟几个朋友了解之后才知道，很多地理位置较好的商铺至少都要过千万元的售价，像天河、越秀一些商业旺地的商铺每平米售价一般要五六万元。而他手头上的闲钱也就是两三百万元，买好铺头资金吃紧，买个二三线小铺又担心租不出去。
最近黄先生又通过地产中介介绍，开始关注一些老城区的写字楼。相比起商铺普遍五六万元每平米的售价，一些老商务区的写字楼售价每平米仍在20000元以下。尤其是东风路、环市路上一些已有六七年楼龄的写字楼，不但售价低于20000元每平米，也有不少面积仅100多平米的小型单位。黄先生告诉记者，上星期他就和朋友去实地看过几处。黄先生认为，自己现在已买不了住宅，又想让手头上的闲钱发挥作用。在住宅限购的情况下，选择小写字楼单位是个好方向。
小心 水电费更贵，土地年限更短
一直以来，一些以“公寓”为名的“商改住”性质楼盘不少，多数分布在一些商业街、写字楼密集的区域。这类商改住楼盘项目用地的性质虽然是商业用地，但在户型设计、宣传策略上都偏向于“住宅”。近来，这类项目的宣传攻势很猛烈，并用起了“不限购”这样的噱头。
记者在珠江新城一处前几年开盘的“国际公寓”附近走访时了解到，该公寓是广州较早的酒店式公寓，即典型的“商改住”项目。如今这里的二手楼售价普遍超过25000元/平米，一般的三房租金每月超过10000元。附近的中介告诉记者，这里的租赁行情一直不错，除了普通住家之外，也有一些公司在此办公，“这个物业的地块是酒店商业用地性质，公寓单位可以做工商注册登记”。而在附近的一些地产中介公司，不少中介都力推包括这一国际公寓的一些酒店式公寓，“不在限购令范围内！”中介梁小姐说，不少客户致电咨询这一楼盘之前，都是了解到它的用地性质为商业用地，反复向中介们确认。“我们干脆在玻璃门上贴的广告上写明这个小区不限购”。而记者在一个地产信息网的统计数据中看到，这一楼盘二手楼的售价去年年中仅20000元/平米左右，半年均价提升了5000元/平米。因为该小区的用地是商业地块，土地年限是40年，相比起住宅来说，除了使用年限较短，这类商改住楼盘水电费等也更高，考虑到这些问题，一些客户仍在考虑中较难下手。
记者巡城了解各区商业地产行情
珠江新城涨势最猛,每方高达25万
随着住宅限购，有媒体报道指广州有不少住宅市场的闲置资金将投入商业地产领域。对于一些小投资客来说，小型的商铺、商改住项目都是不错的选择，这些项目的开发商、投资者以及地产中介都忙着采用各种攻势大力揽客。
小投资客青睐200~500万小商铺
“70万买黄金地段商铺”、“商铺不限购，升值空间广”……近期不少人都向记者反映，收到很多类似的地产中介推盘短信。和过去推各种新建住宅楼、郊区别墅不同，越来越多的地产中介公司开始以“不限购”的噱头吸引买家关注商铺、写字楼等商业地产。
实际上，不少专营工商铺的地产中介行都表示，目前从住宅市场转过来的小投资客，一般都锁定200万到500万左右的小商铺较多。这一说法也得到不少行家的印证。此前合富置业市场部的梁燕明曾向媒体介绍，近期广州商业地产成交中以商铺成交尤其活跃，500万元以内的商铺成交最为集中。
黄埔 60万元小区铺和100万元住宅租金持平
实际上，目前也有不少地产界人士建议从住宅转战商业地产的投资客可以先从价格较平实的社区商铺入手。但是记者发现，目前大部分社区商铺的投资回报率仅在3厘（3‰）、4厘（4‰）左右。记者日前在黄埔区一个大型住宅小区实地走访了几间出售商铺，相比起临街商铺五六万到十几二十万每平米的单价，小区商铺20000元/平米左右的单价会“平易近人”许多。记者看到一间20多平米的小区首层商铺，总价仅60多万元，每平米单价在25000元左右。商铺月租金在2000元左右，与该小区80平米左右两房的租金价格持平，“买个两房要花100多万元，肯定是买商铺抵了”，带记者去看铺的地产中介刘先生如此说。据刘先生介绍，近期向他们咨询社区商铺的客户也在增多，有些客人是认定“一铺养三代”准备长期持有，有些则是认为现在投资住宅有了障碍，商铺投资前景看好，而该小区里的商铺还处于“价格低位”，正好是入手的时机。“以前来买这里二手商铺的多数是住小区里的业主，想要做点小生意，但现在外面的人也多了”，刘先生说。
珠江新城 外地豪客或多过本地投资客
记者走访了多家专做商铺租售的地产中介，他们都表示，在投资商铺这一领域，现在外地豪客可能比本地投资客要多。在体育西路附近做商铺租售的合富置业地产中介经理张先生说，现在对外地人实行住宅限购，他们的投资选择范围更小了，“而且一些豪客本来就喜欢写字楼、商铺之类的”。他说，以前他所在地产公司代理销售过一些新的写字楼，有不少外地客人是三五成群甚至组团来买。除此之外，一些小区商铺近期也成为中介热捧的“新星”。
在珠江新城，记着了解到，不少商铺的叫价比去年同期要高出几万元/平米。在珠江新城做商铺中介的陈先生说，珠江新城的商铺涨势从去年年中之后开始特别明显，有些地段同类型商铺去年业主的开价都低于20万元/平米，而今年放出来的价格接近25万元/平米。“主要原因是住宅市场那边的投资者转过来了，另外就是珠江新城整个环境在亚运后变好了”，他说。
小北路 写字楼租售均低于住宅
在小北路附近的一处写字楼，黄先生看中了一套120多平米的单位，“14000多元一方，总价才160多万元，附近很多住宅远远超过这个价钱”。黄先生之前也了解过环市路一带的一些住宅楼盘，发现位置较好的二手楼单价普遍超过20000元每平米。据他观察，在环市路、东风路一带有几年“年份”的写字楼里，出租行情也不错，有不少在火车站附近做生意的贸易公司或外地采购商在此开设办公点，租金在每平米60元左右，“一个月的租金大概7000元左右”。而附近地段的一些小户型住宅，不足30平米的一房单位租金都超过2500元，平均每平米租金达到80多元。黄先生认为这样的写字楼租值不算高。
滨江东 地产中介忙“扫铺”
在滨江东路附近做地产中介三年多的胡小姐告诉记者，以前她几乎没有关注过附近的临街商铺，但最近开始不得不留意起这些商铺的租售情况。“一些老客人对商铺的询问度明显高了”，她说，因为也认识不少专做“包租公”、“包租婆”的小投资客，几年来买了不少中小户型专门用来放租，有时一有类似户型的住宅放出来，就会先给他们通风报信。不过，现在这些熟客在听到这样的电话时不再感兴趣，而是让她帮忙留意一些便宜的商铺。因此，胡小姐也开始逐间逐间商铺去了解情况。
江南西 旺铺看多买少
在江南西路一家小地产中介公司，业务员小郑说，他们平时都是做附近的楼房租售较多，但附近也有一些临街小商铺。“我们整家店本来只有一个人负责商铺这块，现在大家都跟他要资料”。他说，因为感觉近来咨询商铺的客人变多，不少同事也想分杯羹。不过，小郑认为，现在考虑买商铺的客户中，还是观望居多，真正下手的少。“江南西这边的店铺确实不愁租，但卖得也贵”，他举例说，附近有一处临街商铺不到20平米，原业主给出的单价接近10万/平米，整个铺头的卖价近200万。虽然这间铺目前的租金在7000元左右，但不少客人看过之后，都有些犹疑，“他们刚从买住宅楼这边转过来，钱也不是说特别多，一看到这种单价还有点接受不了”。
天河、荔湾 旺铺售价涨一两成
记者在白云区云山诗意、时代玫瑰以及珠江新城等多个小区发现，不少小区商铺近期的售价升高不少。在白云区记者走访了多个小区的社区商铺，发现出售均价都在每平米55000~65000元左右。在时代玫瑰园，一个30平方米左右的临小区内路边商铺售价要130多万元。而有附近的地产中介告诉记者，去年年中这类商铺的售价在100万元左右，“现在限购房子了，投资客只能买铺，商铺的行情都在看涨”。在其他一些传统商业旺地如天河北、体育西及老城区荔湾等地，不少中介都表示商铺的价格在近一年来提高了一两成。个中原因，与住宅限购政策分不开。此前就有媒体引用业内人士的观点，认为目前广州有七八成住宅市场资金在闲置，除了投入股市等其他投资渠道，不少资金都流入了商业地产，自然令商铺、写字楼等商业地产价格水涨船高。
买铺有风险专家吁认清产权
记者了解到，实际上商业地产尤其是商铺的投资门槛至少都是两三百万元。被中介热推的一些几十万元商铺，往往是由一个投资客盘下的大店铺分割出来的小型商铺，这种分割式产权商铺的风险较高，一般是一次性出售5年、10年左右的经营权，而且多半地理位置一般。
首层商铺与住宅同一房产证也限购
另外记者了解到，买小区商铺也有一定投资风险。想通过中介购入一处老城区小区商铺的温先生告诉记者，他过年前就开始在看铺，本来看好了一处小区铺，中介也强调这是商用物业。但后来他通过调查和咨询了解到，这个位于住宅首层的商铺并没有独立的房产证，与整栋住宅楼是同一个房产证，性质属于住宅，在限购范围内。
投资分割式商铺风险大
房地产业资深专家、广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，跟商铺、写字楼对比，现在的商业地产公寓类产品（“商改住”）较受欢迎，因为后者比商铺、写字楼便宜，20000多元一平方米，面积不大，一般40平方米左右，100万元左右就能成交，加上公寓类产品不限购，适合个人购买投资。
当记者问到如果投资一些由一间大店铺分割出来的小型商铺的风险如何，韩世同建议，发展商将综合性商场分割成若干个小型商铺，并将其部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者在一定年内给予抽成等等的回报。可是开发商一旦卖出商铺，就没那么用心经营了，管理也得不到保障。投资这种分割式商铺风险较大，要格外小心，目前有很多投资失败的事例。
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