7月或成楼市真拐点 上半年地产大鳄仍享受甜蜜

　　本届南非世界杯赛场，硝烟弥漫，充满了诡异与不可预期。足球是圆的，犹如一个难以驾驭的魔方，就像当下的中国楼市。

　　楼市“高处不胜寒”，“楼市世界杯的下半场” 鸣枪开始了。楼市调控是持之以恒还是遭遇半途而废呢？

　　上半场：地产大鳄仍在享受甜蜜

　　截至7月 7日，万科、龙湖、碧桂园、绿城等10多家大型上市房企陆续发布了6月的销售业绩，2010年上半年业绩呼之欲出。

　　初步的统计结果显示，在12家地产巨头的上半年销售业绩中，除了世茂房地产比2009年同期下13.9%以外，其余，如SOHO中国、合景泰富、碧桂园、万科、华远等都有明显的上升幅度。

　　如万科6月份实现销售面积85.7万平方米，实现销售额87.7亿元，环比5月份分别增长82.3%和71.6%，同比分别增长27.8%和27.9%。至此，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元。销售金额相比去年同期增长19.5%，成为目前房地产行业中唯一一家半年销售额过300亿元的企业。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍长期监测全国标杆房企。他发现：从4月中旬开始，楼市调控直接“秒杀”了新房市场的成交量，大鳄们的销售受到不小阻力。但是，综合而言，今年上半年，地产大鳄仍在享受巨大的利润甜蜜，苦日子还没有到来。

　　根据监测数据，这些标杆房企到第二季度结束，很少有企业陷入现金流紧张的危机之中。如果销售形势一如5月和6月的低迷，到今年12月底，可能有3家标杆房企面临现金流危机。

　　据方方地产咨询机构最新报告： 2010年上半年，上海市商品房总成交金额和总交易面积分别实现1150亿元、850万平方米。50强企业实现的总销金额占比较2009年同期提高了10个百分点，总销面积占比则提高了6个百分点。其中引领上海市场的50强企业，新房平均售价更突破了2万元/平方米，高出市场平均水平约50%，更是在2009年高位上继续攀升了30%。

　　放眼全国，与2008年的情形不同，今年大规模的降价大潮迟迟未见动静。

　　对于各大开发商来说，这似乎成了讳莫如深的话题。除了绿地集团等部分开发商“浅尝辄止”之外，多数房企仍然对市场抱有谨慎观望心态，其降价空间依然相对有限，未来下行空间值得期待。

　　下半场：调控持之以恒VS半途而废？

　　2007年10月的楼市新政，在3个月后酝酿成了SOHO中国潘石屹口中的“百日剧变”，形成全国范围的大规模降价。按此推算，在今年的房产新政出台后，7月也可能成为此轮政策调控的价格拐点。

　　此外，“楼市将进行第二波调控”是否会从猜想与传言变为现实呢？目前不得而知。

　　日前，渣打银行在一份研究报告中说，其监测中国上海、北京、深圳、杭州等14个城市的一级房市交易后发现，自4月中旬中国政府出台新政以来，这14个城市的住房成交量，以四周移动平均值计算下降了约60%，其中，北京下降了70%，深圳降57%，上海降28%。中小城市中，海口交易量下降95%，杭州、大连降90%。

　　渣打银行预测：年底前中国一线城市的房价有望下滑20%至30%，而二、三线城市的房价可能会下滑10%至20%。

　　全球五大代理行之一第一太平戴维斯(Savills)中国投资部联席负责人、中国区执行董事刘德扬认为，调控持之以恒还是遭遇半途而废，主要取决于宏观经济形势的好坏。目前，中国经济保持回升向好的态势，消费、投资、出口拉动经济增长的协调性增强，经济正朝着预期方向发展。从这个角度而言，楼市调控仍旧继续。

　　但他同时也表示，世界经济逐步复苏仍存在较大不确定性。中国管理通胀预期、保持经济平稳较快发展、调整经济结构和转变经济发展方式的任务依然艰巨。因此，基于保增长的前提，楼市调控可能在下半年在局部政策上作出适度的放松。

　　中原地产董事副总经理唐振东接受第一财经日报《财商》采访时认为，从以往历史经验来看，房地产是一个周期性很强的行业，总有高峰与低谷，轮番交替。2009年，中国部分热点城市的地价和房价确实上涨过快过猛，2010年将会出现回落，修复购买力。基本判断是，2010年下半年，中国热点城市楼市的基调是适度下调为主。

　　在他看来，房地产调控不能走回头路，必须看成是中国经济整体转型的开始。

　　“热点城市住宅的价格下跌幅度可能在20%左右。”唐振东个人认为，本轮房地产调控不仅仅是冲房价来的，还是冲房地产市场背后隐藏的金融等风险而来的，调控不会轻易无功而返。

　　目前内地的调控政策仍旧存在悬念，一些地方政府还没有落实细则。对于上海是否征收房产税、杭州与南京如何出台相关细则，业界猜测纷纷，至今没有定论。