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“国11条”定调楼市调控 两年后首提防控热钱

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》 作者:贾海峰 陈昆才
2010年01月12日14:43

  1月10日,国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“国11条”)。其中五方面、十一条款的内容,全部指向调控房价。

  1月11日,多位大型银行、股份制银行个贷负责人均对本报记者表示,“国11条”的规定并无太多新意,关于二套房贷的首付成数、认定标准等问题,与央行、银监会2007年359、452号文基本一致;但发文部门从央行、银监会等部委升格为国务院,“本身就带有信号意义”。

  北京大学房地产研究所所长陈国强对本报记者表示,就在2009年底,国务院常务工作会议精神被市场理解为“国4条”。随之,国务院又以政府文件形式发布了“国11条”。两个文件内容不尽相同,相比“国4条”,“国11条”没有提“改善性需求”,而是将二套房贷问题直接以是否首次置业来界定。

  陈国强表示,“国11条”将成为2010年房地产调控的基调,这意味着中国房地产调控重心已经从促消费转向了调房价。

  银行个贷人士坦言,从“二套房贷”相关规定前后没有变化,而“国11条”再度重申,由此表明,商业银行此前确实存在执行不力的情况。

  此番,“国11条”对于房地产开发贷款的规定也与各行自身要求一致,但市场上,开发商的信贷融资门槛正在提高。

  “现在感觉开发贷的利率有所上浮,这实际上提高了开发商的融资成本。”1月11日,某股份制银行相关人士透露,春节前,各行的放贷较为凶猛;“但估计到2月份,银行议价能力进一步提升,开发贷的利率还将上行,很多资质不好的项目将很难拿到开发贷款”。

  防止境外“热钱”冲击我国市场成为“国11条”中新规。一位知情人士透露,外资已通过诸如“外保内贷”等方式,进军内地房地产市场,不仅可以分享房价上涨带来的增值,而且人民币汇率升值也带来不菲的收益;“仅汇率升值部分就基本可以覆盖融资成本”。

  力促地方政府调控

  在政策和房价的博弈中,政策的压力逐渐呈现。北京大岳咨询公司总经理金永祥说,越来越多的购房者受政策预期影响,持币待购,开发商手中的房子也停止了涨价,甚至有的楼盘开始降价。

  金永祥说,“国11条”对房价的调控力度超过了以往任何一次政策。而且,该政策以国务院办公厅的名义发布,效力很高。预计今年一季度将是“国11条”政策效果显现的主要时期,全国主要城市房价会受到这个政策的调控压力。

  中国社科院研究员曹建海1月10日在“向高房价宣战”论坛上对本报记者说,2009年的房价过快上涨,已经引起了国务院的高度重视。

  曹建海说,2010年将是房价上涨压力空前大的一年,全年房价不会出现大幅度上涨。而且,2009年全国主要城市的房价中,含有水分已经很多。2010年将是挤水分的一年。

  陈国强介绍说,“国11条”中提出了增加普通商品房有效供给来抑制房价的基本策略。而且,“国11条”中提出了地方政府必须编制政策性住房的三年规划。

  上海易居房地产研究员综合研究部部长杨红旭说,“国11条”中提出了商品房开盘的最低面积和控制土地出让规模等政策,是住建部2009年年度工作会议上提到的系列措施。

  杨红旭指出,与“国4条”所不同的是,“国11条”中国4条“中规定”继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。也就是说继续执行2008年“131号文”中的优惠政策:改善需求可以按首套享受最低二成首付,利率七折的最大优惠。但“国11条”却将其调整为:“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”

  很明显,房贷政策已退回到“131号文”出台之前,也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度:所有二套及以上都严格化,且以家庭为界定标准。不足一月时间,在这么一条重大的政策上,国家政策发生逆转,笔者只能猜测中央相关决策部门在这短暂的时间内,收到某些人(或机构)的强烈建议,以及“国4条”出台后的某些质疑性的舆论反应。

  杨红旭认为,这一转变意味着在高房价不能有效缓解之前,包括改善需求在内的二套及以上购房需求,都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心。这对市场的利空性,明显大于“国4条”。

  金永祥说,“国11条”的出台,还将引起各地政府房地产调控政策的调整。因为,此前“国4条”提出后,很多地方政府忙着落实“国4条”精神。但是,仔细观察地方落实精神内容就可以发现,地方政府还是宁愿增加政策性住房供应,而不愿意调控当地房价。

  例如,上海积极的赶在去年底出台“沪四条”,其中规定:对已贷款购买一套住房,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,调整前可比照首次购买普通自住房,享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策;调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。

  而“国11条”出台后,改善性需求购房的利率优惠问题暂时被搁置一旁,政府的主要责任是控制过快上涨的房价。诸如“沪四条”这样的地方政策都将面临调整。

  陈国强说,“国11条”中从“调结构、抑投机、控风险、明责任”方面对抑制房价过快上涨提出了针对性的措施。例如,除了二套房贷收紧等政策外,还重申了土地出让金支付问题、楼盘开盘必须公示和设定最低开盘面积、控制央企涉入房地产等。

  “外保内贷”肥了谁

  “国11条”当中提出,有关部门要加强对跨境投融资活动的监控,严防境外“热钱”冲击国内楼市市场。这是2008年以来,房地产调控政策中第一次重提“热钱”问题。

  以上海这一先导城市来看,随着房市复苏回暖,2009年第三季度,境外人士住房贷款增量占比呈不断攀升之势。

  2009年7-9月份,沪上境外人士住房贷款增量占比分别为3%、6%和8%。按照当季上海中资银行个人住房贷款增量来测算,7-9月份,沪上境外人士住房贷款增量分别为3.4亿元、10.2亿元和11.1亿元。

  同样,在2009年三季度,沪上外资银行个人住房贷款增量也不断攀升。7-9月份,外资银行个人住房贷款增量分别为2.5亿元、3.0亿元和4.9亿元,分别同比多增0.7亿元、1.2亿元和2.7亿元。

  而值得注意的是,“很多外资、‘热钱’进入房地产,都是通过个人买房的形式。”前述股份制银行个贷负责人直言。

  避险和增值是热钱游走于全球、追逐资产的两大目标。而人民币升值和房地产价格上涨,成为热钱频繁光顾中国楼市的两大诱因。

  而一种“外保内贷”的模式,已引起银行业人士的关注。

  据一位知情人士透露,境外资金通过“外保内贷”进军中国内地房地产市场,路径并不复杂。第一步,客户在境外的银行存入一定金额的资金,如拿出1亿美元存入香港某银行;第二步,这家银行的香港分行以这1亿美元存款作为保证金,指定位于境内的分行,如上海分行,向客户贷款8000万美元或等值的人民币;第三步,客户就可以在上海买房。

  对这家银行而言,风险可控,一方面境内有房地产作抵押,另外,境外有存款作为保证金。境外客户可以享受的则是房价上涨和汇率升值双重收益。

  前述知情人士称,如果境外人士在2006年、2007年买房,目前房价至少翻倍;而汇率升值部分也基本可以覆盖贷款融资的成本;“即便房价下挫,他们可以选择抛售,如同庄家先吸筹,吸引散户后抛出”。据其介绍,自人民币汇改以来,“外保内贷”模式时常被外资采用,2008年底、2009年也有发生。

  “去年我们曾反映过此类问题,尤其是一些中小银行,包括外资银行,这种情况比较多。”上述知情人士续称,采用“外保内贷”的不仅是个人客户,还可以是个人客户积聚起来,“再就是像大笔外资买楼那样,都是一幢一幢的买”。

  “热钱”的另一个流入渠道是换汇。以香港某外资银行的规定为例,个人客户每日可兑换人民币的上限为2万元(注:电汇方式)。上述知情人士直言,正是有了这样的规定,有些境外人士每天都在换人民币,外币变为人民币后,投资于境内资产。

  不仅是个贷,银行业内人士称,从2009年二季度来,一些以“地王价”拿地的开发商背后也有外资身影;一些跨国投行开始募集针对中国境内房地产市场的基金。这些现象及其背后可能隐藏的问题,将考验相关部门的管理智慧。

责任编辑:聂晶
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