“国11条”定调楼市调控 两年后首提防控热钱

　　1月10日，国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“国11条”）。其中五方面、十一条款的内容，全部指向调控房价。

　　1月11日，多位大型银行、股份制银行个贷负责人均对本报记者表示，“国11条”的规定并无太多新意，关于二套房贷的首付成数、认定标准等问题，与央行、银监会2007年359、452号文基本一致；但发文部门从央行、银监会等部委升格为国务院，“本身就带有信号意义”。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强对本报记者表示，就在2009年底，国务院常务工作会议精神被市场理解为“国4条”。随之，国务院又以政府文件形式发布了“国11条”。两个文件内容不尽相同，相比“国4条”，“国11条”没有提“改善性需求”，而是将二套房贷问题直接以是否首次置业来界定。

　　陈国强表示，“国11条”将成为2010年房地产调控的基调，这意味着中国房地产调控重心已经从促消费转向了调房价。

　　银行个贷人士坦言，从“二套房贷”相关规定前后没有变化，而“国11条”再度重申，由此表明，商业银行此前确实存在执行不力的情况。

　　此番，“国11条”对于房地产开发贷款的规定也与各行自身要求一致，但市场上，开发商的信贷融资门槛正在提高。

　　“现在感觉开发贷的利率有所上浮，这实际上提高了开发商的融资成本。”1月11日，某股份制银行相关人士透露，春节前，各行的放贷较为凶猛；“但估计到2月份，银行议价能力进一步提升，开发贷的利率还将上行，很多资质不好的项目将很难拿到开发贷款”。

　　防止境外“热钱”冲击我国市场成为“国11条”中新规。一位知情人士透露，外资已通过诸如“外保内贷”等方式，进军内地房地产市场，不仅可以分享房价上涨带来的增值，而且人民币汇率升值也带来不菲的收益；“仅汇率升值部分就基本可以覆盖融资成本”。

　　力促地方政府调控

　　在政策和房价的博弈中，政策的压力逐渐呈现。北京大岳咨询公司总经理金永祥说，越来越多的购房者受政策预期影响，持币待购，开发商手中的房子也停止了涨价，甚至有的楼盘开始降价。

　　金永祥说，“国11条”对房价的调控力度超过了以往任何一次政策。而且，该政策以国务院办公厅的名义发布，效力很高。预计今年一季度将是“国11条”政策效果显现的主要时期，全国主要城市房价会受到这个政策的调控压力。

　　中国社科院研究员曹建海1月10日在“向高房价宣战”论坛上对本报记者说，2009年的房价过快上涨，已经引起了国务院的高度重视。

　　曹建海说，2010年将是房价上涨压力空前大的一年，全年房价不会出现大幅度上涨。而且，2009年全国主要城市的房价中，含有水分已经很多。2010年将是挤水分的一年。

　　陈国强介绍说，“国11条”中提出了增加普通商品房有效供给来抑制房价的基本策略。而且，“国11条”中提出了地方政府必须编制政策性住房的三年规划。

　　上海易居房地产研究员综合研究部部长杨红旭说，“国11条”中提出了商品房开盘的最低面积和控制土地出让规模等政策，是住建部2009年年度工作会议上提到的系列措施。

　　杨红旭指出，与“国4条”所不同的是，“国11条”中国4条“中规定”继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。也就是说继续执行2008年“131号文”中的优惠政策：改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大优惠。但“国11条”却将其调整为：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

　　很明显，房贷政策已退回到“131号文”出台之前，也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。不足一月时间，在这么一条重大的政策上，国家政策发生逆转，笔者只能猜测中央相关决策部门在这短暂的时间内，收到某些人（或机构）的强烈建议，以及“国4条”出台后的某些质疑性的舆论反应。

　　杨红旭认为，这一转变意味着在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心。这对市场的利空性，明显大于“国4条”。

　　金永祥说，“国11条”的出台，还将引起各地政府房地产调控政策的调整。因为，此前“国4条”提出后，很多地方政府忙着落实“国4条”精神。但是，仔细观察地方落实精神内容就可以发现，地方政府还是宁愿增加政策性住房供应，而不愿意调控当地房价。

　　例如，上海积极的赶在去年底出台“沪四条”，其中规定：对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。

　　而“国11条”出台后，改善性需求购房的利率优惠问题暂时被搁置一旁，政府的主要责任是控制过快上涨的房价。诸如“沪四条”这样的地方政策都将面临调整。

　　陈国强说，“国11条”中从“调结构、抑投机、控风险、明责任”方面对抑制房价过快上涨提出了针对性的措施。例如，除了二套房贷收紧等政策外，还重申了土地出让金支付问题、楼盘开盘必须公示和设定最低开盘面积、控制央企涉入房地产等。

　　“外保内贷”肥了谁

　　“国11条”当中提出，有关部门要加强对跨境投融资活动的监控，严防境外“热钱”冲击国内楼市市场。这是2008年以来，房地产调控政策中第一次重提“热钱”问题。

　　以上海这一先导城市来看，随着房市复苏回暖，2009年第三季度，境外人士住房贷款增量占比呈不断攀升之势。

　　2009年7-9月份，沪上境外人士住房贷款增量占比分别为3%、6%和8%。按照当季上海中资银行个人住房贷款增量来测算，7-9月份，沪上境外人士住房贷款增量分别为3.4亿元、10.2亿元和11.1亿元。

　　同样，在2009年三季度，沪上外资银行个人住房贷款增量也不断攀升。7-9月份，外资银行个人住房贷款增量分别为2.5亿元、3.0亿元和4.9亿元，分别同比多增0.7亿元、1.2亿元和2.7亿元。

　　而值得注意的是，“很多外资、‘热钱’进入房地产，都是通过个人买房的形式。”前述股份制银行个贷负责人直言。

　　避险和增值是热钱游走于全球、追逐资产的两大目标。而人民币升值和房地产价格上涨，成为热钱频繁光顾中国楼市的两大诱因。

　　而一种“外保内贷”的模式，已引起银行业人士的关注。

　　据一位知情人士透露，境外资金通过“外保内贷”进军中国内地房地产市场，路径并不复杂。第一步，客户在境外的银行存入一定金额的资金，如拿出1亿美元存入香港某银行；第二步，这家银行的香港分行以这1亿美元存款作为保证金，指定位于境内的分行，如上海分行，向客户贷款8000万美元或等值的人民币；第三步，客户就可以在上海买房。

　　对这家银行而言，风险可控，一方面境内有房地产作抵押，另外，境外有存款作为保证金。境外客户可以享受的则是房价上涨和汇率升值双重收益。

　　前述知情人士称，如果境外人士在2006年、2007年买房，目前房价至少翻倍；而汇率升值部分也基本可以覆盖贷款融资的成本；“即便房价下挫，他们可以选择抛售，如同庄家先吸筹，吸引散户后抛出”。据其介绍，自人民币汇改以来，“外保内贷”模式时常被外资采用，2008年底、2009年也有发生。

　　“去年我们曾反映过此类问题，尤其是一些中小银行，包括外资银行，这种情况比较多。”上述知情人士续称，采用“外保内贷”的不仅是个人客户，还可以是个人客户积聚起来，“再就是像大笔外资买楼那样，都是一幢一幢的买”。

　　“热钱”的另一个流入渠道是换汇。以香港某外资银行的规定为例，个人客户每日可兑换人民币的上限为2万元（注：电汇方式）。上述知情人士直言，正是有了这样的规定，有些境外人士每天都在换人民币，外币变为人民币后，投资于境内资产。

　　不仅是个贷，银行业内人士称，从2009年二季度来，一些以“地王价”拿地的开发商背后也有外资身影；一些跨国投行开始募集针对中国境内房地产市场的基金。这些现象及其背后可能隐藏的问题，将考验相关部门的管理智慧。