林义相：要改变房价快速上升很难 政策仅能抑制

　　由华夏时报举办的2009第三届中国机构投资者年会于2010年1月21日在北京隆重召开，本次年会的主题为“金融增长的极限与突破”。搜狐财经频道做为战略合作伙伴进行了现场直播。以下是天相投资顾问有限公司董事长林义相的主题演讲：

天相投资顾问有限公司董事长林义相

　　林义相：谢谢各位！谢谢水皮和华夏时报给我这个机会！大家知道我发言的题目叫“换一个角度”，其实我不是房地产专业人士，从外行角度谈房地产这个话题。

　　我们讨论中国房地产，其实中国没有地产市场，至少没有严格意义上的地产市场，因为中国地主只有一个，其他参与这个市场中进行交易和买卖的都是地租交易。另外房产市场，中国房产市场是一个不完整的、不完全的房产市场，房价是建立在到一定期限以后没有产权土地之上。房子是用于居住的，现在使用功能已经逐渐的退到次要位置，我们感觉到的是其他功能在房地产中起更大作用。从个人角度来看，保值增值功能更强，从整个经济角度来看，中国绝大部分储蓄通过房地产市场转化成投资。从社会和政治角度来看，房地产不是居住的东西了，在全社会范围内对社会财富进行分配和再分配的一个大机器，为什么这么说呢？房地产涉及到的人很多，社会上所有人都要住房子，包括每年买卖房子的人很多，你们自己如果买房子，可能会涉及到年轻夫妇双方父母，还会涉及到亲戚朋友，只要买卖一套房子，涉及到一大串人。第二涉及到的金额很大，根据最新数字，2009年房地产交易额大概4万多亿，占居民消费额的36%点几。另外涉及到的时间很长，一个家庭买一套房子，会把以前几年、十几年的积蓄全部用光，对未来十年、甚至二十年的收益花完了。房地产是中国经济里最大的吸金器，这个钱吸收去了干什么？是向政府投资转换的机器，社会储蓄，一方面买房款，另一方面银行的按揭，同时银行把社会储蓄转换成投资，有一半之上收入半成政府的收入，在中国经济里，政府投资是中国经济投资的主体，政府投资是中国经济中最大一部分，政府投资的最主要来源可能来自于房地产业，因此房地产收入来源又来自于国民的储蓄。房地产不仅是储蓄向投资重大转换器，而是中国经济增长模式核心和关键点，如果房地产产业不能按照目前的状况继续下去，那么现在的经济增长模式就要崩溃。找到新的经济增长模式之前，要彻底改变房地产业状况的话是非常危险的事情。第二，伴随着收入再分配的过程，几万亿资金到了政府手里，房地产从立项、拆迁、征地、招标、土地拍卖、建筑、采购、评估、监理、验收一直到销售，每一个环节都存在着巨大的收入和财富的再分配，对很多财富进行分配，任何一个环节都有大量的黑钱在转移，现在买不到房子，要买房子得走后门，得靠关系，拿到房子以后，一个号就能赚几万、几十万块钱，这些利润跟生产者没有任何关系，整个环节里实现了巨大的社会财富的再分配，并且这个分配涉及面很广，以前国有企业改革里，只有企业领导者得到了收入再分配的好处，房地产业涉及到社会方方面面，在这么多环节里有很多人参与，从中得到很多钱，房地产业里这么多钱给了政府，政府用于对项目进行投资，房地产是中国财富再分配的一个最大的机器。涉及到很大的利益，因此要改变房地产业的现状，就一定会涉及到很大的社会问题、政治问题。如果没有巨大和坚定的决心，要想改变这个状况非常困难。从经济增长模式和社会财富分配这两个角度看，有必要维护房地产的现状。问题另外一个方面是房地产业维持现在的现状会带来非常严重的后果，第一房地产价格暴涨，吸干了老百姓用于消费的收入和财富，一个人有一套房子，这套房子值几十万、几百万又有什么用呢，你住在几百万空壳里，每个月每天还要买白菜、买猪肉，你的生活不可能好，你住在几百万房子里，国内内需要启动，在这么状况下启动不了，要靠消费替换投资和外需拉动的经济增长模式，在房地产这种状况下很难改变。

　　第二个问题，在房地产业循环里，巨大的社会财富的再分配从生产领域流走了，由此造成我们国家经济增长是很低质量、很低民族福利的，中国经济增长8%跟西方成熟经济增长0%差不多，我们增长10%，跟人家增长2%差不多，为什么经济增长质量这么差？为什么这么低的民族福利？因为有大量的资金流出去了，流出去的钱会造成很大的浪费，如果做一个项目，或者房地产里这么多钱给政府，政府做市政工程，很多设施建的时候创造GDP，拆的时候也创造GDP，再造时候还创造GDP，再拆的时候还创造GDP，不是通过正当方式得到的收入，就不能有效的得到重新利用，经济增长模式本身的问题跟房地产有很大关系。第二个后果是社会财富两极分化会非常严重，有钱人买了两套房子、三套房子，在北京，你有三套房子就是千万富翁，但是如果没有房子的人怎么办？我们知道年轻人大学毕业、研究生毕业，一个月3000元左右收入，你买房子有希望吗？如果仅靠这点工资或者你能预期到的工资一辈子没有希望，农村来的孩子，在北京买房子也没有希望，除非父母给你钱，但是有些父母不需要买房子，可以给子女一定的钱，至少可以付点首付，如果父母自己是按揭买房子，他还有钱给子女吗，越往后年轻人越迷茫，出路在哪里？我个人觉得越来越看不到。因为房地产是社会财富再分配的机器，是社会经济增长模式核心的组成部分，因此必须继续下去。但是另外一方面造成了社会后果，尤其是对年轻人前途的影响，这是矛盾的两个方面，房地产如果要改变现状，一定要取决于政治的决心和政策的措施，同时要看到后面经济、社会后果严重到什么程度。哪个阶层越高，从房地产领域得到的财富越多，跟买房子一样，肯定有关系的人才能先拿到，一倒手赚一笔。倒金字塔结构靠什么支持呢？一定靠权利支持，能支持到什么程度？这是需要观察、需要跟踪、需要研究的事情。

　　根据刚才对房地产性质的认识，什么东西维持了房地产市场呢？第一，土地的垄断和人为的短缺，有些人占着四套、五套房子，无论如何控制，人总要住房子，很多要住房子的人买不到房子，从这个意义上讲现在房地产政策和土地供给政策并不能有效的节约土地，18亿亩耕地这条红线是制造土地短缺、推动房价上涨的借口而已。第二，房地产业现状是有些人在财富分配过程中获利了，他们有足够权利，他们支持这种模式。第三，老百姓说不出话，房子买卖看起来是纯市场化的行为，你愿意买买，不愿意买就不买，说是自愿的买卖行为，这种方式支持了房地产现在的状况。不知道什么时候能够改变房价过分上涨的局面，采取什么措施、多大力度我也不知道，如果要改变这种状况，有一条是可以考虑的，就是发展租房市场，如果租房的人多了，买房的人就少，有人说房子还是要住的，无论是租还是买，假如说租房市场发展了，出高价买房的人就少了，买房的需求会下降；第二，假如你们自己买了一套房子，你愿意把房子分租给别人吗？不能说不愿意，但是房东买房子以后再分租给别人的可能性小，作为一个房客，你愿意跟房东分住在一套房子里吗？你也不愿意，你有寄人篱下感觉，和几个人合租一套房子有可能吗？有可能，而且可能性很大。因此发展租房市场会提高现有住房的使用率。同时要增加房子的供给，如果增加了保障性住房的供给，打破商品房高端预期，由此会造成房价上涨压力的减轻。与此相对应的是要出台一些政策：第一，在房租的租约上从法律法规上给予规定，在房东和房客之间明确的实行非对称的甚至某种意义上不平等的合同条款，比如说合同的租约一租至少3年或5年，可以增加安全感和稳定性；同时退租的时候，房客可以提前一个月提出退房，不对称或者不对等的权利义务关系我认为是有依据的，因为对房东来说这套房子也不是生活必需品，但是对房客来说房子就是生活的基本需要，我觉得是有理由的，某种程度上会改变中国人自己有房子自己住着踏实的心态。第二个建议，能不能考虑把住房公积金拿出来按月付房租，现在的住房公积金用于买房和房子大修，可以考虑用住房公积金付房子。对于二套以上的房子征收物业税，如果有两套房子，每年要交物业税，他可能就考虑把房子卖了。比如中央政府能否参与对土地出让金的分成，各级地方政府在靠土地吃饭，如果改变土地出让金制度，很有可能涉及到整个中国财税制度的改革。房地产面临着两难的困境，可以维持现有利益分配格局，但是会对中国经济增长模式、对老百姓、对年轻人产生非常负面的影响，我刚才的分析不是对任何房地产市场都适用的，我们要区分不同的房地产市场，比如我们要区分居住需要的房地产市场和商品房市场，同时，我们要区分在现在大形势里房地产市场和城镇化过程中建设起来的房地产市场。同时要区分政策性住宅市场和高端商品房市场，这里面有相当多的区别是需要考虑的。从这个角度来看，中国房地产市场涉及到房价的演变，我的基本看法是如果我们没有下决心，没有做好准备要改变房地产市场基本格局很难，但是出台一些政策有可能会抑制房价快速上升。

　　以上是我的判断，今天在座的有很多房地产业的专家，希望大家批评指正，谢谢！