港媒发布内地“鬼城”地图 未来5年鬼城会增多

　　“鬼城”多在区域竞争中失败 人口被吸干

　　有业内人士认为，历史上鄂尔多斯楼市一度崩溃的重要原因之一，是最有钱的一批人被北京的优势资源吸引去。

　　相邻城市之间的竞争，从来不曾停止，交通越方便，竞争越激烈。最终的结果，必然是吸引力弱的城市的人口流向吸引力强的城市，城市人口的持续减少最终将形成“鬼城”。

　　鄂尔多斯堪称中国最着名的鬼城之一。鄂尔多斯虽然地理位置偏远，常住人口为150万左右，但能源资源储备丰富，受益于西部大开发战略，整个城市几年间呈现出爆发式的财富增长。

　　然而在“暴发户”式的增长之后，大量的资本投资到了固定资产领域，生生造出了康巴什新城，房价一路飙升数倍。

　　然而鄂尔多斯终究产业单一，只以煤炭业为主，如今这里依然人丁稀疏，房价又已跌去7成，由盖楼兴起的借贷行业也几乎崩溃，现在的鄂尔多斯不仅是鬼城，也是债务之城。

　　中国鬼城一个接一个，若不采取措施，中国的城镇化结果将会是地方政府破产，最终步美国底特律的后尘。

　　未来五年“鬼城”会越来越多?

　　房地产是内地经济的一个关键支柱。根据国家统计局最新的数据，2014年内地GDP的近12%都是来自于新住宅销售。这个比例和上一年相近。在成熟经济体，例如美国，根据里昂证券(CLSA)地产研究的数据，这一比例维持在10%左右，比内地要低。甚至在香港这个房地产被认为是重要投资项目的城市，在1997年至1998年期间，即房地产泡沫爆破之前，房地产占GDP的比例也仅为8%至9%。地方政府希望从大片土地上获利，但内地三线城市中，许多“新城”都未能成功建起。在这里，三线城市包括了74个相对有经济活力的中小型城市，这些城市往往不能提供足够的就业机会，以持续吸引其他地方的民众移居当地。

　　三亚、常州、赣州和温州等城市也布满了空置的建筑或烂尾楼。在夜晚，这些建筑会在黑暗中亮起一些诡异的灯火—有人住在那里。三亚是一个沿海的热门城市，但旅客作为临时人口占据了很大比例。其它发展稍落后的城市由于过于偏远，天气寒冷，或者不能提供足够的就业机会，因而未能吸引人们到那里去。然而，据2013年的媒体报道，一项覆盖12个省份的研究调查结果显示，在144个地级市和161个乡镇级城市中，分别有133个和67个城市计划在未来几年时间内打造“新城”项目。

　　报道称，过度的城镇化让外界开始怀疑，内地“鬼城”的数目是否会继续增长，尤其是在中央政府减慢投机性购入，放缓房产价格上涨速度的情况下。

　　2014年，CLSA就内地的“鬼城”现象发表了一份深度研究报告，预计在未来5年内，内地小城市会变得越发空荡。这份CLSA的报告是基于对内地12个城市内609个建设项目的实地考察得出的。报告发现，在2009年至2014年期间竣工的建筑，空置率达15%，意味着空置单位数目达1020万个。美国的空置率为10%，从表面上看，内地的这个比率并没什么让人好担心的。但报告指出，更大的问题在于，对于偏远、低价值的地产项目，空置率达17%。内地从未就城市空置率发布官方数据。就计算空置率的最佳方法，专家和学者也未达成共识。

　　房地产“鬼城”现象值得担忧

　　对于“鬼城”的争辩，主要有两个方向，一个是认为在多重业权(一个家庭拥有多套房产)越来越普遍的情况下不能以房屋被空置或过量供应就作为认定“鬼城”的标准;另一个是认为新型城镇化所带来的大量人口迁移会带来大量的住房需求，填补进空置的房屋里。

　　当然，拥有多套房的家庭越来越多，房屋空置并不意味着这个城市是“鬼城”，还有一个可能是这是一个被看好的、在各方面或某方面有突出资源并值得投资的城市。2013年，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的调研报告显示，当年城镇住宅市场整体空置率达22.4%，这里指的空置是拥有却没有人居住“人房分离”的房子，结果显示拥有较多空置房屋的家庭大多是高收入、风险偏好高且经营工商业的。这样的空置房屋基本是出于投资需求，符合条件的城市只有一线城市至多到1.5线城市，例如珠三角、长三角做生意的家庭会出于对经济、文化等资源的需要和投资需求在广州、深圳、上海买房。而即使是一线城市拥有多套住房的普通家庭，一般也会放租或给家庭成员居住很少出现空置，二线甚至三、四线城市则不符合上述的投资需求。这样的空置房屋出现是由于城市的吸引力和长远价值，北上广深当然不是“鬼城”，但这不可能成为其他城市的普遍情况。

　　至于城镇化带来的人口及其住房需求这个论调，实则将城镇化简单化了。这两年来太多的城市在打着新型城镇化的旗号大肆造城，需要注意的是，以城镇化为由头的项目建造在各个城市均匀地分布着，但城镇化的人口涌入是极其不均匀的，即使有户籍制度存在，城镇化进程中人也必将是大量涌入拥有更多资源和机会的城市，而不是均匀地进入该省的省会，物质条件与冰冷的建筑显然不如多元的经济结构、大量的就业机会及丰富的各类资源来得吸引，这也是为什么上述CLSA的报告显示偏远而低价值的地产项目空置率更高。在这些城市里，“鬼城”现象难道还不值得担忧么?

　　关于“鬼城”之“鬼”的争议与辩论将会持续，固然没有必要一提空置就贴上“鬼城”标签，但也无需以观察之名为实际上的“鬼城”粉饰太平。

　　网友声音

　　@FFU2015：资本主义倒牛奶，社会主义有鬼楼。

　　@陇南西和太石河：，在强大的卖方市场条件下，房市牛了这么多年，开发商更愿意沉醉在自己的梦中，根本不去想房子功能是什么?

　　@建外SHR：外媒、港媒看内地问题大多看不准 他们在市场经济相对发达的经济体生活久了 思维相对线性 对内地看不懂、瞎批评.

　　@红薯笑：既然那么多鬼城，那为什么不见房价下跌?还真是诡异!

　　@困了困困困：商业行为!有钱挣的房地产谁都想做!做多了肯定的空在那里了!

　　@虚弱的人ll：人口都集中到北上广和各省会城市了。

　　据新华网、南方都市报、南方网、大河报