曾经的高收益产品,现在兑付困难重重
近年来,房地产行业进入严冬期,银贷收紧房产公司转向信托渠道融资,去年下半年起,因信托收紧,私募、有限合伙的方式成为了房产商融资新的途径。
其实,自2012年起,部分城市的房产就出现疲态,但是地产类项目的融资产品却因收益高,引发市场抢购。据相关报道,以产品1.5~2年平均期限计算,预计2014年,房产信托到期量约为6335亿元,将进入集中兑付期,这还不包括各类私募类产品。
业内人士表示,房地产信托项目一般依靠销售回款完成兑付。以信托为例,产品设计的年收益普遍在15%左右,加上其他费用,房企通过信托渠道融资的成本至少在20%至30%,但由于房地产寒冬的持续,房企利润空间进一步压缩,能达到15%利润的寥寥无几,有的甚至以低于楼面价卖房以求回笼资金,以目前房产形势看,兑付压力重重。值得担忧的是,当时以高成本融资的项目,融资方多为融资难度更大的二三线城市的中小房企,其风险可想而知。
从2012年起就已有吉信·长白山11号南京联强集合信托等多个产品未能按期兑付,或因融资方资金紧张而被迫拍卖抵押品。
连相对手续齐全,监管相对严格的房产信托产品也危机重重,更不用说监管相对中空的有限合伙等类似私募的产品。
“保障房项目是政府项目,出了问题政府会负责,一定很安全。”这是很多销售人员蛊惑投资者的说法,也是很多保守型投资者选择这类项目的原因。专业人士表示,很多保障房项目本身并不适合信托投资,如公租房项目往往需要三四十年才能靠租金收回投资成本,而投资项目的期限最多三五年;其次,对于棚户区改造项目,有些信托公司利用保障房之名,为地方政府提供土地储备融资。他表示,如果是如此安全的项目,是没有理由无法从银行贷款的,原因大多是政府本身也出现了融资困难。
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