第4页 :抑制房价上涨乃至下跌的因素
抑制房价上涨乃至下跌的因素
1.城镇化的土地供应增加，城镇化人口结构的调整，将影响房价上涨
今年1-8月，全国房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；全国房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。其中，住宅用地供应同比增加33.9%，供应了8.02万公顷，已经接近过去5年年均供应量。目前，广东很多县闲置土地10万亩以上，时间多在3-5年，有些15年。
中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，在城市群的布局上，大中小城市和小城镇，将合理分工、布局，协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，也必将影响未来的房价变化。
2.房地产管理制度的变化将影响房价上涨
目前地方政府可以出售的土地有限，往往需要通过土地整合才能出售，越往后，可出售的土地越少。更重要的是，土地价格的抬高，并不足以解决财政所需要的资金。而财政的持续困难，将促使政府开征新的税种，房地产税将是一个很重要的税种，只要这个税收收入归地方政府，地方就有很大的积极性。
随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，开征房地产持有税等的操作性已经大大增强。财政部已经明确表态，房地产税的方向是降低建设和交易环节的税赋，增加保有环节的税赋，因此，住房价格的回落也就成为必然。
3.经济面临转型升级将影响房价上涨
总体来说，全球经济处于危机后的结构调整和转型周期内，第三次工业革命的产业逐渐明显，绿色、低碳、节能、降耗已经成为全球工业产品的技术和行业标准，云计算、大数据的技术发展，将使制造业数字化、产品标准化，生产快速化，互联网、物联网、电网的融通，将带来信息技术和商业、金融模式的变革。传统经济不适应这些变化，将面临生存压力。
我国经济因为资源、环境承载力不足，亟待转型升级，如果不转型升级，继续按照目前的模式发展，再持续5年，将爆发更大规模的产能过剩危机、生态环境大危机乃至社会大危机。
而转型升级，房地产经济是牛鼻子，只有住房价格大幅度下降，价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业有高利润，才能鼓励资金向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。否则，房地产的过度发展，将阻碍我国经济的转型升级。因此，房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。
4.经济周期的变化将影响房价上涨
其一，房地产周期。经济和房地产繁荣都具有周期性、阶段性，房地产的过度繁荣周期基本结束，到了重要转折点。周期规律表明，10年内会发生一次经济或金融危机，三十年是社会思潮的转变。
就房地产来说，国外一般5-7年一个周期。我国房地产繁荣从1998年住房制度改革算起，按照7年周期来计算，已经有了两个周期。按照10年（包括12）周期计算，2013-2014年也是重要转折年。经济周期实际是集体行为规律的时间传递过程反映，从诸多现象看，目前已经进入周期尾期。
其二，宏观经济周期。中国宏观经济周期的调整也将影响住房价格，过去我国经济基本逢3的年份开始加速增长，逢8年的年份下跌。但2008年这个周期，不仅没有下跌，反而加快增长，带来了很多后遗症问题。
2013年我国经济速度开始下行，而不是加速上行，这是大周期的调整。未来的速度不会再超过8%，结构调整和战略思路的调整，更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展同样注重质量、生态和文化、历史，不会再搞大拆大建，也不会急于求成。
5.高房价和高利率将使中心城市失去优势
房地产本身不具多少技术含量，房地产的过度发展，在互联网时代和实体经济竞争的时代，房地产的地位是很不稳定的。高房价的连锁效应抑制房价继续高涨。
一是企业生产成本提高。随着土地、住房成本提高，劳动力成本也将大大提高，未来的物价上涨，为了弥补住房成本，将出现物价循环轮番上涨，带动生活成本提高。这反过来抬高企业生产、科研成本，很多企业将不堪租金成本和工资成本，放弃在大城市设置企业，转而到郊区或地价低廉的地方创业。很多微利行业和企业以及被互联网销售导致利润下降的企业，在大城市的高房价、地价下将丧失产业发展优势、就业优势和利润优势，这些企业也将远离大城市。
二是出口成本提高。房价带动物价上涨，人民币汇率只能升值而不是贬值，贬值将导致更大的通货膨胀，不利于社会的稳定与和谐。环境和污染治理成本的提高，将增加企业成本，尤其是出口企业的成本，影响贸易的国际竞争力。而贸易增长的下降，将给国内市场带来压力，削弱企业利润空间和竞争力。
三是城市和农村生活成本提高，工资成本上升。农村城市化虽然给农民带来了住宅的改善，但也带来生活成本提高，蔬菜已经很明显，其他产品价格更是如此，未来农民的其他购买力难以大幅度提高，这将制约城市经济的市场需求。
四是进城的农业人口及其子女也买不起价格高昂的住房，大学生就业回到农村现象已经很突出，城镇化速度将因此相对稳定乃至下降，对城镇住宅供求也会产生很大影响。事实上，过去的10多年，大量住宅被用于投机和投资。如，北京郊区县2003-2005年出售的住宅小区，入住率不足10%-30%的很多，而且大多是毛坯房。
6.房地产市场已处于不健康状态
房地产的泡沫征兆已经很明显，破灭是迟早的事情。
其一，房地产价格已经超越国际水平。国际上，合理的房价与收入比例为4-6倍，而我国大大超过，目前，我国局部地方的住房价格超过主要发达国家的大城市，如果汇率升值，这将更明显。我国依然是一个发展中国家，尚未完全实行工业化，房地产泡沫将葬送工业化发展进程，使我国企业缺乏国际竞争力。
其二，诸多地方出现空城，入住率很低。现在，温州、鄂尔多斯、神木等已经出现了价格大幅度下跌，常州等地也出现空城现象。地市以下的住房供给超过需求的现象随处可见，即使在北京也不例外。这说明住房刚需的说法是站不住脚的，投资性住房占据主导地位。
2008年的美国金融危机是从2007年3月对冲基金公司的倒闭破产开始，单个事件逐渐叠加，最后酝酿了全局危机。我国的房地产泡沫危机也许是走同样的道路，从逐个城市房价下跌开始。对此需要高度重视。
其三，房地产的投资回报价值缩小，风险加大。以2010年为基础，除少数几个城市上涨幅度达到18%-22%，其他都在15%以下，与银行理财比较，已经不算具有投资价值，兑现的难度增加。而房价一旦下落，住房出售比股票还困难，尤其是二手房。温州的房价下跌让人胆战心惊，未来房价下跌，很多投资人将无法变现。
其四，建筑成本下降可能带来住房价格下跌。集成建筑技术的发展，可以在15天内建成一座20层高的大楼，这将大大缩减建筑周期，降低建筑材料和劳工成本。目前，钢铁、水泥、玻璃、有色、石材等与房地产相关产业产能过剩，价格下跌，不仅国内如此，国际也如此。这些产品价格的下降，也在抑制住房成本价格的提高。
总体来说，房价居高不下，将导致经济逆向调节和产能过剩，不利经济持续发展。过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。当今钢铁业产能过剩以及亏损之痛，与2008年以来的房地产膨胀关系密切。2007年以后我国开始实施紧缩货币政策，但金融危机打乱了这一部署，2009-2010年的信贷扩张导致房地产成为经济增长的动力，房地产价格膨胀吸引了大量投资。我国房地产消费了钢铁产量的40%，房地产膨胀和钢铁业产能逆向调节，导致前几年进口铁矿石价格持续大幅度上涨，国内产能扩张，落后产能淘而不汰，这样的发展模式不可持续。
而房地产的暴利，也让企业和社会无心于研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。
7.住房供给已超过城镇化人口的需求
2012年我国人口135404万，比2011年增加669万。考虑到放开二胎政策，预计未来8年年均自然增加700万人口计算，到2020年总人口141004万人，再后10年年均增加750万人口，到2030年我国总人口148504万人口。
2012年我国城镇化率52.57%左右，根据国际经验，城市化率只有达到75%，房价才会稳定下来，达到最低70%的目标是比较合理的，目前还相差20%左右。
按照2009-2012年以来全国每年销售的住房套数（每套100平方米以上）计算，每年可解决人口2600-3000万人口入城，但实际每年城镇化人口不足2100-2300万。根据目前的施工面积和销售情况，假设未来每年依然销售940万套住宅，8年销售7520万套，至少可以解决22560万人口的居住，而城市增加的人口实际只有17600万，只需要5833万套，未来8年住房供应超过需求1700万套。由此可以看出，未来8年住房基本是供给能力大于需求能力，房价应该稳定乃至下降，结构上或许有所波动。
如果从最近3年城镇人口增加和住宅供应来说，供给也超过了需求。今年1-10月商品住宅销售约820万套住房，全年预计至少960万套，可以满足2460-2800万人口的居住需求，而实际只有2200万人口增加。越往后，这种状态将越明显。
有人也许说，现在的城镇化率实际没有那么高，这个说法难以站住脚。城镇7亿多人口中，两三亿是没有城市户口的，没有户口不代表没有住房，2009年以前的住房是随便购买的。1998年房改时的所有城市居民都是有住房的，2002年以来，房地产销售的住宅套数就达到了6000多万套，可以解决18000-20000万人口，也就是同期人口增加的居住问题基本解决了。
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