第一财经日报》日前独家获悉，兴业银行杭州分行7月时曾向总行请示设立一款总额最高达89亿元的股权投资基金私人银行理财产品，专项用于与杭州滨江房产集团股份有限公司（下称“滨江集团”）一起投资后者于杭州华家池的项目。为了资金能够顺利且“合规”地流入房
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“还有一套方案，是通过券商资管计划这样的合规途径认购。”一名接近该业务的消息人士告诉本报。
该产品设计方案虽对认购的“通道”本身没有拿定主意，但对理财资金借道的路线图、最后进行地产投资的有限合伙人基金模式，以及在这个模式里兴业银行的收益和“风险的真实转移”，都已经全盘敲定。
不过，该产品是否在总行层面获批，本报目前暂未得知。
兴业银行“路线图”
据上述消息人士称，兴业银行杭州分行设计的“路线图”是：兴业银行与滨江集团共同组建一家有限合伙企业，专门运作“兴业·滨江华家池项目投资基金”，有三股资金将注入这只地产投资基金，其中兴业银行的理财产品将占大部分，最高可达七成。
根据“路线图”，兴业银行需要找一家信托公司发起单一资金信托计划由全部理财资金认购，然后再将这笔变身为信托计划的资金投向“兴业·滨江华家池项目投资基金（有限合伙）”，作为优先级的LP1；为了控制这一理财产品的风险，滨江集团将投资一笔资金，作为劣后级的LP2进入基金。按照申报方案，理财产品规模不超过89亿且不可以超过基金总规模的七成，其余部分由滨江集团出资，后者资金将作为“安全垫”。
此外，上述消息人士说，该路线图里还有一名GP（普通合伙人），“可以选一家基金公司来出资1000万”，但“兴业银行会派去或者委托一个人当GP的独立董事”，而这名董事“具有一票否决权”。
除了这名可一票否决的兴业银行方面的独董，兴业银行对于基金的控制还在于：基金对接的资产将托管在兴业银行的资产托管部，为基金设立的风险控制与审批委员会作为决策机构受兴业银行控制。
有业内人士称，从路线图来看，兴业银行借道信托帮助地产企业进行项目融资的意图不言自明，理财资金的年化收益也是由滨江集团来承担支付义务的。和普通贷款原理相同的是，将负债端客户的资金聚集后给地产公司的项目使用；不同的是，资金的来源变成了理财产品，投资人获得了一般储蓄翻1~2倍的收益率，承担了地产项目坏死后本金损失甚至血本无归的可能性；本来的贷款方地产企业变成了有限合伙基金项目的另一股东方，需按兴业银行的要求作为劣后级LP2为优先级LP1支起“安全垫”，但万一“安全垫”资金损耗完毕，该企业无需如正常贷款坏账后背上余下债务。
“而兴业银行的角色则从普通存贷利差的获取者变成了一个实际的、暗中的项目设计者和管理者，银行本来贷前、中、后期的信审变作了对有限合伙项目每一步进展的决策管控及财务管控，而其在传统存贷间的利差收入也相应变成了项目管理收入、资金托管收入。而所谓的信托方、券商资管方或是基金管理公司方，则是兴业银行全盘路线图谋定以后的通道，或者说配角。”上述业内人士说。
新模式背后
某股份制银行上海分行人士据其业务经验推断，兴业银行杭州分行设计出这样一种模式，既可以稳定住滨江集团这样的大客户，又可以躲避信贷规模管控（尤其是房地产类信贷规模限制）。
“毕竟89亿房地产融资是个大数目，就算放在一个大分行，也吃掉了很大一块信贷额度。而且现在从宏观调控背景来说，房地产类贷款属于信贷结构调整里要被控制的贷款种类，可增加规模卡得很死。”上述股份行人士称。
第三方理财机构普益财富研究员叶林峰对本报表示，央行从2010年开始对银行向房地产企业发放开发贷款进行限制，在今年力度有进一步增加的态势，因此一些银行通过信托甚至其他海外渠道为房地产开发商提供融资成为选择。
2013年中报显示，兴业银行的房地产类贷款余额1225.93亿元，占比9.16%，比去年年末的9%不降反升了0.16个百分点。
此外，上述股份行人士还说道：“兴业银行的这种模式，既非贷款也非担保，就不会打进银行的风险资产，也就不用资本计提，是增加中间收入又资本集约的业务。”
不过，对于该理财产品设置的初衷，上述接近兴业银行总行的消息人士认为，兴业银行的意图是满足私人银行高端投资者的个性化需求，丰富理财产品种类，并非地产商客户的“融资”需求主导。
但同时，本报也从杭州当地地产圈人士处获悉，滨江集团的资金需求也是明摆着的，该集团正在设法聚集资金以求拿地。滨江集团董事长戚金兴曾公开表示，华家池地块在“家门口”，“不参与是不可能的”，滨江集团会联合可以联合的力量，争取拿地。
作者：夏心愉 辛永正 (来源：第一财经日报)
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