善用你的房产红包 房产理财你知道多少

　　最近10年来，中国房地产价格如此加速上涨是出乎多数人意料的，这个以房子体现的财富红包有多大？

　　2002年，全国住宅销售均价约2100元/平方米，2012年则超过5800元/平方米；其中北京、上海2002年的房价水平在4000~4500元/平方米，而2012年已经超过2万元/平方米，这还只是均价，个别区域或个别楼盘的涨幅更远超这个水平。

　　除了房产财富本身的增加，由于2005年7月汇改以来，人民币相对其他世界主要货币的大幅度升值，也使得房产财富如果变现，相对汇改前在境外投资的能力也大幅度提升。

　　比如北京一套100平方米的房子，以均价计，由2002年的约45万元升值到200万元，折合美元的话，则由2002年的约5.5万美元上升到目前的31.5万美元，再考虑到部分国家房价的下跌，境外投资能力的提升是不言而喻的，可以说由过去的不可能已经成为完全的可能，由不具备性价比优势成为具有投资价值。所以，即使在香港为遏制楼价升势专门出台政策(对境外投资者3年内买卖增收额外印花税20%)的情况下，仍然有内地投资者继续投资香港楼市。

　　对于赶上这趟财富快车的人而言，房产财富的增长为实现自己的更多人生规划和梦想创造了难得的经济条件，比如尝试创业、周游世界、投身慈善、自我完善等，使得我们未来之路有可能更加精彩。我的一个朋友在2005年的时候，可谓是咬着牙在北京贷款买了一套房子，2010年这套房子净增值100万元的时候他果断卖掉，然后选择去澳洲自费留学，想为自己的将来争得更好的发展空间。还有一对退休的教授夫妇，他们卖掉北京的一套小房子而选择在南方的一个风景秀丽、生活舒适的小镇买了一套大房子，并用二者可观的差价来购买固定收益类理财产品，晚年生活品质进一步提高。

　　在房产理财方面，香港人似乎有更多心得、更多经验。比如在目前房价处于高位、利率处于低位的情况下，有些香港人会通过把现有房产通过“二(次)按(揭)、三(次)按(揭)”的方式套现进行再投资。当然，香港作为世界金融中心之一，金融服务之发达也给港人提供了更多的投资理财途径和工具。

　　房产本身体现了财富价值不说，还体现着生活方式。在中国，赢得房产财富大增值、境外投资能力大提升的同时，可能更难得的是境外投资机会的开启，这也使得我们有条件，也相对容易地认识和体验另外一种生活方式。而过去，不但是价格门槛高企，因为种种限制，其他门槛也是高企难逾。因为欧债危机，这门槛现在大幅度降低了。为了尽快走出债务泥潭，很多欧洲国家专门推出了为吸引欧盟以外的其他国家尤其是中国的置业投资而给予居留许可的政策。比如，在爱尔兰，只要购买40万欧元房产就可以给予居留权，而葡萄牙的投资门槛是50万欧元，西班牙和希腊也在考虑推出这方面的政策，门槛分别是16万欧元和30万欧元。

　　同时，欧债危机的爆发也刺激了这些国家的房价泡沫，投资价值也逐步显现。比如具有较高生活品质的西班牙，目前大多数地方的房价比2007年高峰时下降了75%，甚至有的新建项目下降了95%。据了解，在西班牙，房屋交易成本通常是成交价的10%，公证费用大约是1500欧元，土地注册费约为1000欧元。而后续养护费用方面，每年的市政税约1000欧元(因房而异)，如果不常居住，仅将房子作度假之用的外国房主，需要缴纳房屋估定价值2%的年税，但房屋的估定价值通常比市价低。现在是否就是投资的最好时机且不论，至少前几年这样的投资机会是不大可能有的。

　　但人生之路不会一直平坦，得与失往往就在一念之间。据一项一直跟踪美国彩票中奖者的调查，美国彩票中奖者的破产率每年高达75%，每年12名中奖人当中就有9名破产。我们自己也有这样的体会往往白来的钱比我们辛苦积攒的钱花得要随意得多。所以，如何运用好财富也是一种能力，需要不断地学习、提升。如果你已拥有了房产“红包”，记得善待它。

　　钱如水：中国房地产市场十余年发展历程的亲历者和同行者，现供职于一家在港上市的蓝筹房企。