房地产市场
图/记者 王维宣
案例 董先生家住广州天河区，在珠江新城有两套住宅房产，近日房价上涨，他计划卖出一套，已与买家谈妥，400万元成交，春节前即可一次性付款。卖房容易投资难，董先生现在十分纠结的是：卖得400万元后，还能做什么投资？
业内人士认为：400万元“卖房钱”属于家庭资产的额外部分，比较适合于稳健方向的投资；2013年经济的不确定性仍强，可优先做多元理财配置，也可考虑化整为零、分拆投资中小户型住宅，次之选择则是购买历史信誉较好、项目稳定性较强的信托产品。
400万元“卖房钱”，并非家庭固有的流动资产，其理财计划应与以往家庭整体理财规划有所区别。首先，以往理财规划都提倡多元投资，但400万元“卖房钱”属于家庭流动资产中的额外项目，也允许一次性投资，可以全部投资在信托项目，也可再次全部投资房产。
再者，相对于多数中产家庭100万元之内的流动资产，400万元数额巨大，其理财思路应走稳健类型，不建议全部投资在高风险领域，比如全部买股票基金或股票，风险都太大。最后，400万元属于固定资产折现后的现金，其机会成本较高，就是说，如果继续持有房产，也可有一定的增值或租赁收益；为此，也不建议将400万元存定期或买国债，不建议投资在过于保守、收益率过低的领域，否则得不偿失。
在以上约束下，可以考虑的选择有三种： 选择一：稳健理财 做多元配置 投资收益率：7%以上 在投资市场前景不确定的情况下，鸡蛋不放在一个篮子里，是比较明智的理财选择，且风险较小。
400万元流动资产，属于富裕型买家的“专利”，比较适合采用稳健理财风格，可以1比1的等值比例投资在稳健与进取型产品领域。
对于进取理财产品，可购买80万元的混合型基金、50万元的股票、70万元的偏股基金，各类产品均选用投资风格均衡、蓝筹主流方向的投资品种。今年股市回暖气息明显，预期能走出震荡向上的走势，给予50%的相关配置，做6~12个月的长线投资，应能有所得。
对于稳健型投资产品可选100万元的信托产品、80万元的偏债基金与20万元的银行理财产品。建议投资时限1年内、历史声誉较好、项目比较稳健的信托产品；在较低利率货币政策时代，偏债基金2013年收益率也应较高、且风格稳健，应给与较高份额的配置。
经过以上分配，400万元存款1年内应可获得超过7%的收益率，可战胜通货膨胀率，兼顾风险与收益。
选择二：投资两套旺地中小户型住宅 投资收益率：租金3.3% 房产增值约10% 董先生的400万元来源自住宅类房产，也可继续投资房产。这是因为：随着经济回暖，房产市场需求旺盛，长期来看，其升值潜力应较大，且保值性较强。
记者走访了近期广州市场，发现住宅出租并没有回升，全市平均回报率在3.1%左右。为此，满堂红市场部经理周峰建议，如果有足够的购买名额，手握400万元现金，购买两套出租旺地的中小户型显然要比购买一套大户型的出租回报率更高。“地点建议在珠江新城、新港西、滨江东、天河北等地，出租回报率可以达到3.3%~3.4%之间，略高于全市平均水平。”
数据显示，目前广州市租金涨幅依然没有“跑赢”房价的涨幅，周峰表示，由于投资楼市出租回报率不高，因此真正要考虑的是出租期间物业是否有升值空间。
“预计未来两年，广州房产的升值空间在30%左右。”但在目前的状况下，投资房地产也有自己的风险。“最大的风险是房产税这一块。”周峰表示，如果房产税真正在广州推出，可能会增加投资性房产的持有成本。由于房产税的具体细则未定，预计是针对持有套数较多或者是物业面积较大的房产，因此，周峰认为，从规避房产税的角度来说，购买中小户型更加合适。
选择三：抢买“靠谱”信托产品 投资收益率：8.5%~10% 对于100万元以上起点的流动资产，信托投资也是较理想的投资方向，因为收益率较高，投资时限的选择较多。“目前依然是购买信托的好时机。”昨日，一名信托内部人士向记者坦言，虽然目前信托的收益率和以前相比，已降了1%以上，但相对于别的投资渠道，信托依然是稳健型投资者较好的选择。该人士表示，目前信托产品，300万元以上的门槛，1年期大约8%~9%的收益，2年期约为8.5%~10%，3年以上的信托产品收益有望达到10%以上。
但是，信托产品的流动性较差，一般提前终止权都在融资方一方，仅有很少的产品可以由投资人提前终止，投资者投资之前需要对于自己的资金占有的时间有一个预期和评估。目前，信托产品兑付风险的报道频频见诸报端，但是，该人士表示，“一个信托产品如果兑付出了问题，监管部门会对其后的产品发行进行封杀，因此信托公司都会尽力兑付上。”
如何选择信托产品规避风险？该人士表示，一个是要看项目本身的回款能力，另一个是融资方的综合实力及相关抵押担保措施，同时要选择一个大型正规的信托公司。文/记者 井楠、潘彧
作者：王维宣 (来源：广州日报)
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