押宝地产回暖险资“首投”信托？挑动敏感神经

　　近日的一则消息挑动了各拥超过6万亿元规模的保险、信托两大行业的敏感神经。事由是业内盛传，泰康人寿已出9.68亿元巨资认购“中信-聚信汇金地产基金1号集合资金信托计划”，同时，泰康人寿很可能正是借助中信信托这一项目，完成了险资运用“13条新政”之后，保险资金认购信托的“首笔投资”。

　　《第一财经日报》记者就此事询问泰康人寿，对方表示对此事不做评论。但据中信信托知情人士透露，中信信托确实已与泰康人寿就上述信托项目达成合作意向，而此事更曾于12月12日以“国内首单信保业务合作”的姿态在中信信托官网上公布，此后由于中信信托认为较为敏感而将其撤下。

　　本报记者随后根据公开资料查阅的“中信-聚信汇金地产基金1号集合资金信托计划”显示，这一项目对信托公司来说，虽然有相当大的创新意义，但对投资人来说，其背后所隐藏的风险也需要得到足够重视。

　　公开资料显示，“聚信汇金地产基金1号”将投资于天津“天嘉湖二期”房地产项目开发运营，该计划成立于2009年10月，是个滚动发行的房地产集合资金信托；还款资金来源主要是依赖于“天嘉湖二期”的销售。换句话说，“天嘉湖二期”是该信托计划的基础资产，但也正是这一基础资产，“天嘉湖二期”并非完全没有风险。

　　所披露的信息显示，“天嘉湖二期”项目总建筑面积157.66万平方米，初步规划总投资150亿元，项目建设周期从2011年一直到2019年，是个需要长期投入的房地产项目。对面的“星耀五洲”更是一个建筑面积超300万平方米的超级大盘，是天津当年的总价地王。

　　另外，本报记者了解到，“聚信汇金地产基金1号”的投资人大多选择100天的这一投资周期，这一投资周期的收益率在5.5%左右。“目前市场上期限1到2年，融资主体是资质较好的大型房地产上市公司的房地产信托收益率，普遍都在10%左右，甚至更高。同时，目前三个月期的银行理财产品的收益率也在4.5%左右。对比"聚信汇金地产基金1号"，虽然其投资周期较短，但是作为基础资产是房地产的集合资金计划，不到6%的收益率和所承担的风险之间如何匹配？这一问题，其实是非常考验投资人的。”一位信托业内人士如此评价。

　　该人士称，应该来说，“聚信汇金地产基金1号”进行了产品创新，“将一个投入周期超长的超大楼盘的巨大资金需求，分解成了一个由短期资金组成的低成本资金池，靠着这个低成本的资金池慢慢"供给"这个超级大楼盘"养分"，三年甚至更长的时间，希望能够等来房地产市场的再次火爆。但这种创新模式的背后也隐藏着一定风险，即将风险转嫁给了资金池的投资人，假设项目基础资产始终运营艰难，最终由于利息成本的累积，总有最后一个接棒者。”

　　之前出台的险资运用新政，明确了保险资金可投资集合资金信托计划，根据对担任受托人的信托公司的有关要求，目前符合受托要求的信托公司共有16家。“因为是新开了一个投资渠道，同时最近对信托行业是否能够可持续地稳定发展的讨论相当多，我们不会急于参与其中，希望能从愿意"先行先试"的同行身上学习和积累些经验。”一家保险公司投资部相关负责人如是表示。

　　作者：艾琳 (来源：第一财经日报)