房子是你的却住不了 这些买房风险将令你烦恼

　　关键词4：户口

　　过户后，卖家户口就是不迁出

　　买房遭遇：2011年7月，张先生与严先生签订房屋买卖合同，张先生购买严先生位于浦东的房屋一套。之后，双方如期履行合同，张先生支付了全部房款，并取得了房屋产权证。但房产过户已经一年有余，严先生却仍未将户口迁出，张先生苦恼不已。张先生是否可以要求有关部门强行迁出严先生户口？房屋买卖中，户口不迁的风险又如何避免呢？

　　明伦律师事务所薛雯雯律师：卖方户口不迁出，会给买受人的权利带来一定的影响，尤其是在房屋拆迁安置或再次出售的情况下。在二手房买卖中，因房屋已经过户，卖方通常会积极配合迁出户口。但是，一旦发生上述案例中的情况，买方往往束手无策。鉴于户口迁移属行政行为，法院往往以不属于其管辖范围为由不予受理。那么这一风险应如何避免或降低呢？

　　首先，在签约时，买方可详细了解房屋内的户籍情况。因调取身份上的限制，这个步骤可以委托律师进行。其次，在房地产买卖合同中约定明确的户口迁移条款。具体包括：1、约定卖方须于一定期限内迁出户口；2、约定一部分的购房尾款在卖方的户口迁出后再予以支付；3、如卖方未能在期限内迁出户口，应向买方按天支付一定数额的违约金，或者直接约定卖方不迁出户口的，买方有权解除合同。通过在签约前做好户口调查、签约时明确卖方义务、未迁出时卖方承担一定违约责任，买方才可将这一风险降到最低。