上半年楼市关键词：假结婚假离婚都是买房闹的

　　文/本刊记者 甄爱军

　　回顾和总结2012年上半年楼市，最显著的变化就是刚需的释放，使得市场交易状况大为改善。

　　为了便于让读者对已经过去的2012年上半年楼市有一个总体认识，本刊特地进行了一次总结。

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　　刚需的释放，造就了“银三月”、“红五月”甚至“疯狂六月”。

　　6月楼市呈现罕见的“量价齐涨”格局。根据中国指数研究院发布的报告显示，6月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。

　　成交量的持续回升，以及价格微幅上涨，这与刚性需求的释放有着极大的关系。自2010年初开始调控以来，刚需已经观望了近两年时间，部分开发商采取降价促销措施，吸引了部分刚需和改善型需求入市，市场成交状况得到改善。

　　关键词二：政策博弈

　　随着珠海取消双限令（限购、限贷）做法“胎死腹中”，又一起政策博弈事件，以地方政府失败而告终。不可否认的是，珠海虽然没有成功，但不会打消其他地方政府继续博弈的积极性。

　　自2011年下半年以来，30多个城市分别从不同角度出台楼市微调政策，涉及到限购、限贷、税费和信贷等方面。市场的持续低迷，已经让地方政府感受到了不小的财政压力。于是，虽然中央反复重申房地产调控政策基调，但地方政府“小动作”不断。不过，其中一些做法因为过于宽松而被“叫停”。

　　关键词三：住房保障

　　住房保障依然是楼市调控的一项重要组成部分。今年前6个月中央财政已投入金额超过2000亿元。住建部公布数据显示，全国上半年保障房新开工套数为470套，根据年初设定的700万套目标，开工率已达67%。

　　在大力推进建设的同时，近期各地纷纷出台《公共租赁住房管理办法》的细化方案，保障房建设、分配、管理、退出等制度的不断完善日益重要。预计下半年各地保障房推进的力度将有所加大。

　　关键词四：以价换量

　　以价换量策略取得了很好的效果。如中海在今年上半年销售额为529亿元，已完成全年销售任务的81%。在5、6月份，标杆房企凭此策略使得销售业绩大幅增加，如保利、万科和中海三家房企连续两月单月销售销售金额都超过100亿元大关。总体而言，十大标杆房企总合约销售金额约2996亿元，较去年同期增加12%。

　　一向以价格稳定而著称的豪宅也“hold不住”了，不少豪宅项目开始尝试低价促销策略，如上海内环内高端公寓项目华府樟园、汇景天地等，以及部分别墅项目如华茂东滩等，都加入到了促销大军。

　　关键词五：库存高企

　　库存量维持在高位是今年上半年楼市又一大特点。

　　在今年上半年，上海楼市库存量不断攀升，于5月份突破千万平方米关口并一直维持该水平而居高不下。其实上海并非个别案例，据伟业我爱我家市场研究院最新统计数据，截至5月底，包括北京、上海等在内的全国13个典型城市的楼市库存总量为78万套，与去年同期相比增加17.82万套，上涨29.6%，库存达到最高峰。

　　截至2012年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约6成。