兑付压力加剧 房地产信托发行门槛提高

　　随着房地产调控的深入，房地产信托的兑付压力越来越大。为了控制风险，信托公司不仅主动控制了房地产信托的发行规模，对于合作的房地产开发商的筛选标准也进一步提高。

　　“去年公司制定了一个房地产信托的业务指引，对房地产信托业务的操作进行了具体规范。”西部一家信托公司的相关人士向记者表示。这位人士告诉记者，在去年公司制定的这份业务指引中，要求合作的开发商包括：排名在前40以内的开发商、大型央企及关联的地产公司、有银行授信的房地产开发商等，相比于之前要求“四证”齐全等要求，这样的筛选标准已经非常严格。“但后来在实际的执行过程中这一业务指引没有得到执行。”这位人士告诉记者。“从今年开始我们做项目更多还是看开发商本身的资质，考察其现金流状况及项目风险，即使是央企，如果现金流有问题，我们也不会跟其合作。”这位人士表示。

　　除了在做项目时相关标准提高之外，房地产信托的规模也在受到严格控制。去年7月起，监管部门对房地产信托产品由事后报备改为事前报备，房地产信托审批流程越来越慢，发行的产品数量也越来越少。房地产信托总体规模下降。“上海的监管比较严，我们去年底报上去的项目，至今还没有批下来。”上海一家信托公司的相关人士向记者表示。

　　与上海相比，包括深圳、四川、重庆等地区对房地产信托的审批要宽松一些。“经过我们的沟通，银监局给了我们一定的额度，但也控制得很严格。”某西部地区一家信托公司的人士表示。“对于信托公司来说，我们还是希望多做一些项目，但监管部门对额度的管理很严格。有时候通过拉长审批流程的形式控制了规模的增长。”这位人士表示。记者了解到，由于上述这家公司是一家经历重组重新展业不久的信托公司，其前期房地产信托存量不大，资本相对充裕，因此才得以放行，而对于一些前期存量较大的信托公司，其新发行房地产计划在报批时都会受到严格的限制。

　　“目前我们觉得觉得房地产信托的风险还是比较大的，最大的风险就是流动性风险。”某专注于房地产领域的信托公司的相关人士表示。这位人士认为，房地产信托兑付的压力可能会在今年下半年集中呈现。由于目前发行的房地产信托计划的期限通常为1到2年，而信托业大规模开展房地产融资自2009年开始。第一波密集发行的房地产信托产品已完成房屋销售和信托资金兑付，第二波则在今年上半年到期兑付，由于信托公司在前期已经加强这部分项目的现金流管理，一旦有风险可启动应急预案，这些项目能够勉强兑付。但今年下半年兑付的房地产信托产品可能面临比较大的考验。“目前包括今后两年都将是房地产信托的敏感时期，对投资者和信托公司来说都不能放松警惕。”这位人士表示。(唐真龙)

　　作者：唐真龙 (来源：上海证券报)