德意志银行(中国)有限公司董事长张红力两会提案

　　建立保障性住房体系应解决好的几个问题

　　全国政协委员 张红力

　　房价连年攀升，远超过广大低收入居民承受能力，已成为多年来关系民生和社会和谐发展的大问题。

　　此计划适时推出，对于改善城镇低收入家庭居住条件，拉动建筑、建材、家电等相关行业发展将有较大推动作用。为保障该计划有序实施，且不对商品房市场造成重大冲击，维护房地产市场整体稳定，应注重解决好以下几个问题：

　　一、明确保障性住房的投资、建设和管理的主体，以及运营资金来源，建立资金回笼及循环投资机制，确保保障性住房体系的持续发展。

　　按我国住房和城乡建设部工作安排，未来三年将解决1300万户保障性住房建设。如此庞大的工程涉及建设规划、户型设计、筹措资金、获取土地、拆迁安置、住房建设、资格审核、购买/租赁标准、分配程序、转让管理、物业管理、更新淘汰等一系列问题，应依靠各地方政府牵头统筹建设、分配、管理。

　　以目前各地经济所处不同发展阶段，由地方政府单独巨额投入，且无法收回投资的公益性项目难以持久。由中央政府根据地方政府财政收入情况，按比例出资设立保障性住房建设启动基金，同时建立一个类似新加坡住宅产业计划中，住房建设保障资金循环机制的系统（见下图）。随着保障性住房计划的实施，通过售房收入、政府债券等方式形成一个良性循环的住房保障资金筹措渠道，从而确保保障性住房体系的持续发展。

　　在这个体系当中，国家开发银行作为金融支持机构是重要的组成部分，已经起到了重要的作用。据悉，住房和城乡建设部与国开行已就加强开发性金融合作达成一致意见。根据这一意见,国家开发银行将对保障性住房建设给予贷款支持。同时国开行还将积极支持公共租赁住房建设,解决中低收入家庭住房问题。实际上，国开行协助政府成为这一资金循环体系的重要组织和实施方。

　　二、明确各地保障性住房的建设规划和户型设计标准，真正让保障性住房体系和商品房体系完全区别。

　　保障性住房作为一项社会福利，应对其设计规范、户型标准、建筑面积等作出一系列限制，明确区别于商品房，否则不仅造成有限的社会资源被浪费，还会引发保障性住房对商品房市场的重大冲击，从而使国民经济重要产业支柱之一的商品房市场陷入危机，波及金融安全。

　　以新加坡可出售组屋为例，其房型包括三房、四房、五房和公寓等四种类型。三房式组屋面积为65-70平方米，包括两间卧室和一间客厅；四房式面积为90-100平方米，包括三件卧室和一间客厅；五房式面积为110-120平方米，包括三房二厅或四房一厅；公寓面积为140平方米，设施与五房式组屋类似。可见，在新加坡这样一个以华人大家庭为主，因不实行计划生育故家庭子女较多，国家和国民均较为富有的国家，可出售组屋的面积限制仍相当严格。

　　可出售组屋的特点还有：容积率明显高于私人房地产公司开发的商品房，例如一般一条长廊组织10户左右的单元，将地上一层架空的空间作为居民活动空间；项目在停车位、会所、用材、装饰等非基本需求领域的投资压至较低水平；其地点选择也一般避开房屋密集的市中心区，尽量选择在地价相对较低的城市边缘地带，且避开私人房地产公司开发的高档商品房集中地。另外，国民在购买组屋后，一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住。在购买组屋后５年内，房子不得转让，也不能用于商业性经营。一个家庭只能拥有一套组屋，如果要购买新住房，其旧组屋就必须退回，以便政府将其转卖或租赁给其他有需求的国民。

　　当然，保障性住房的设计也需照顾到购房者的实际生活需求。政府在推出保障性住房前，不仅要对市场需求进行准确定位，对保障性住房的地段进行合理布局。通过完善的规划，使得保障性住房基本能临近交通枢纽，拥有较齐全的设施，如邻里中心、巴士转换站、学校、医院、商场、公园等。每个邻里都有户外园地，居民可轻易地在住宅周围找到体育场、图书馆等设施。

　　三、明确住房保障补贴覆盖范围，实行阶梯式的住房保障补贴，建立多层次的保障体系。

　　住房保障的实质，是政府承担住房市场价格与居民支付能力的差距，以解决部分居民对基本住房需求支付能力不足的问题。通过对补助人群的细分，建立和完善廉租房、政策性租赁房、经济适用房三个层次的住房保障体系：为贫困阶层居民提供廉租住房，对特困居民还要实行租金减免或租金补贴制度；为虽不符合廉租房保障条件，住房确实困难暂且又买不起房的居民提供政策性租赁住房；为中低收入家庭提供经济适用房。此举既体现了住房保障的本意，又切实将有限的社会资源进行有效分配。

　　此外，政府还可通过对中低收入家庭提供补贴、购房优惠、优惠贷款等方式，鼓励有条件的居民购买经济适用房。既做到“居者有其屋”和刺激国内消费，又实现了投资建设资金的循环使用。

　　只有明确保障性住房的投资主体，构建良好的金融支撑体系，严格保障性住房的受益主体，才能使得9000亿元的投资计划落到实处，有效解决我国房地产市场中的不和谐现象，弥补市场机制不足、维护社会公平。同时，城镇低收入家庭住房问题的解决，也不影响商品房体系的健康稳定发展，有助于保持社会和谐，促进经济又好又快发展。

　　（来源：德意志银行）