一线城市楼市那么火 现在还能入手吗?

  经历了春节期间短暂的冷清,楼市的疯狂再度在一线城市轮番上演。

  据伟业我爱我家数据中心统计,春节后首周内,北京二手住宅的网签量高达6048套,日均成交864套,节后首周交易量为2010年以来最高值。有人指出,如果在并不特别偏远的地段买房,300万已经是北京的“起步价”。

  上海更是屡屡被曝出春节后房东跳价。据媒体报道,购房者看中房子后,上海内环附近一套老公房的业主却在一天内连续跳价三次,最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。

  去年房价涨幅最快的深圳亦“不甘落后”。深圳一些有实力的投资客会抱团,在看好某个新楼盘后,与开发商协商以某个价格承包下整栋楼,留着自己慢慢卖。

  一线城市房价疯狂上涨,强烈的赚钱效应引发了很多人的关注。现在我们还能入手吗?

  一线城市房价为何如此疯狂?

  长江证券分析认为,一线土地供应收紧推动地价上升。以深圳为例,深圳自2013年开始几乎不再批准住宅类用地,土地一经推出即遭疯抢,这是深圳2015 年房价的疯狂上涨的一个因素。

  兴业证券则认为:货币政策是决定房地产基本面最重要的核心因素。从大类资产配置角度看,货币宽松周期,房地产占居民大类资产配置比例将会上升。持续的货币宽松必然带来基本面超预期的复苏,地产行业也绝不像大多数人预期那样到达了顶点。

  中原地产首席分析师张大伟表示:“系列刺激政策陆续发布,从春节前的降低非限购城市首付比例到契税、营业税减免,虽然从政策覆盖面看,绕开了北京等一线城市。但从市场变化看,这些政策都不可避免会在心理层面影响一线城市楼市的供需结构。”

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,春节前后新房开盘量少,项目供应量严重不足。而且随着各地"地王"频出,新房高端化趋势明显,供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配,因而不少新房市场的需求转向了二手房市场,造成了京沪二手房市场的持续火热。

  一线城市楼市还值得投资吗?

  一般来说,选择房产进行投资时,需要考虑两方面的投资回报:房价看涨,房地产自然具备较高的投资价值;另一方面则是租金回报高。如果房价涨幅缓慢,投资房产的租金回报率若能跑赢无风险收益率也是不错的选择。一线城市房价未来还会上涨吗?租金回报如何?

  长江证券认为,中长期看好一线楼市。首先一线城市地价或将继续被推高。从长期来看,土地供应政策收紧或仍将是京沪深未来土地市场的主旋律,而且我国目前处于宽松的货币环境,再加上目前房企回归一线的热潮,土地成交价格或将继续被推高。

  各方资料显示,北上广深楼市的坚挺确实让很多地产商纷纷回归一线城市,抢夺一线城市土地。以泰禾集团为例,董事长黄其森近日对媒体表示,坚定看好一线城市,坚决不去三四线城市。2月23日,北京年后首场土地拍卖即迎来楼面价达4.7万元/平米的地王。据测算,预计房价将在10万/平米以上。

  长江证券还分析,一线城市人口净流入长期上涨。京沪深因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈的吸引力。虽然北京上海对外来人口落户进行了较大的限制,从长期来看,该项政策并不意味对外来人口总数量进行限制,只是减缓了外来人口流入的速度,但延长了人口流入的时间周期。另外,外来人口因为在北京和上海没有房屋,而本地人所在的家庭大部分在当地已拥有住房,因此外来人口具有更强烈的购房意愿。京沪深对外

  地人口的吸引力将长期持续,对其房地产行业需求具有一定的支撑作用。

  还有分析认为,政策方面,虽然围绕去库存展开的行业政策大多针对二三线城市,但利率下调等货币政策仍然对一线城市形成利好。同时在货币政策方面,利率仍有下调空间。

  看好一线城市的还有著名地产商王健林,他近日给出了一个大胆预测:“一线城市20年之内一定是不断上涨。”理由就在于土地供给有限,人口还在不断流入。他还认为,二线城市当中相当部分也没有问题。以武汉为例,武汉去年销售面积2600万平方米,连续两年成为中国销售面积第一的城市,核心原因就是人口持续流入。

  一线城市楼市租金回报如何呢?监测数据显示一线城市的租金回报率无风险收益率差距正在大幅缩小,主要原因在于基准利率下调幅度快。如下图:

  分析称,租金回报率无风险收益率差距缩小使得房产成为更加优质的投资方向。投资回报率在房价不涨的情况下也能跑赢无风险利率。

  资料显示,楼市的火爆已经让一些投资客重返楼市,紧盯商住房。在北京房山区、大兴区等多个地区,购买北京商住房的投资客增多了。

  深圳楼市风险聚集:机构预警

  一线城市房价的迅速上涨引发了很多人的担忧。长江证券对当前对京沪深,使用房价收入比和房贷月供负担比两个指标进行对标,对这些城市的房价压力进行评估。结果显示,深圳的房价收入比最高,达到28.17 年,香港次之,但也达到26.68 年,北京、上海较低但基本上亦超过20 年。这意味着,对于四个城市的普通家庭而言,购买当地平均价位住房的压力相当大。

  长江证券分析,根据以上数据,深圳的房价水平已经大大超出了普通居民的购买能力,除非居民收入有较大幅度提高,短期内房价调整压力较大。

  消息显示,一线楼市的疯狂已经引起了监管层的注意。调控收紧信号频现,雷声最大的是深圳。据媒体报道,近几日,包括地产商、银行人士等在内的多方信源均指出,从3月1日起,深圳将很可能执行新政,非深户籍者购房需缴纳的社保年数从此前的1年调整为3年。上海官方亦表示“要严防房价过快上涨,并严格执行限购、二套房政策”。

  “从历史经验上来看,2009-2010年、2013年的两次火爆之后都是紧随的调整期,现在的市场特征和2013年后半段很像。”中原地产首席分析师张宏伟认为,节后的市场火热是去年行情的持续,市场已经被透支,调整期即将到来。多位机构人士表示,要警惕运用高杠杆炒房的风险。

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