房地产信托收益率走低 兑付风险整体可控

　　今年上半年，国内房地产投资平稳增长，房屋销售量回升，也带动房地产信托较大发展。金牛理财网数据显示，今年以来截至7月24日，房地产信托成立428款，实际发行规模911.80亿元。受访业内人士表示，仍看好下半年房地产行业以及房地产信托发展，房地产信托的兑付仍处于风险整体可控的状态。

　　平均预期收益率走低

　　今年上半年，新设房地产信托产品发展迅速。金牛理财网数据显示，房地产信托成立387款，实际发行规模844.48亿元。除3月份外，上半年各月成立数量均在50只以上，实际发行规模均在100亿元以上。值得注意的是，二季度房地产信托成立数量和实际发行规模均逐月上升。其中，6月份达到上半年最高点，成立数量达到86只，实际发行规模达到209.7亿元。

　　不过，从收益率方面来看，上半年新设房地产信托的平均预期年化收益率仅有2月份和4月份在9%以上，其余各月均在9%以下。特别是二季度平均预期年化收益率逐月下降，6月份平均预期年化收益率8.69%，为上半年最低水平。进入7月以来，截至7月24日，新设房地产信托平均预期年化收益率再创新低，为8.62%。

　　新浪仓石研究中心研究总监庄正表示，下半年房地产销售增速应保持平稳，尤其是一线城市价格不会差，甚至会再造地王项目。但是，房地产融资政策环境仍然不会松动，一线房地产企业并不缺钱，同时券商和基金资管子公司对信托房地产项目的争夺很厉害，信托渠道利率可能进一步走低。

　　兑付风险整体可控

　　尽管房地产信托平均年化收益率不断走低，对于房地产项目的争夺也更趋激烈，但受访的信托从业人士对下半年房地产行业以及房地产信托发展仍然看好。有信托业内人士表示，目前市场有抵押和无抵押房地产项目利率几乎相差无几，这还是因为其中隐含了信托公司刚性兑付预期。从安全角度而言，还是选择有抵押会比较可靠。

　　信托业对于下半年的乐观预期，也反映到了近期房地产信托的发行情况上来。上周共有21家信托公司发行了41款集合信托产品，而房地产领域信托产品达17款，数量居于各领域之首。其中，中融信托发行的“安邦置业股权投资结构化集合资金信托计划”计划募集规模超过了36亿元，堪称近期新发房地产信托产品中的“巨无霸”。

　　值得注意的是，下半年有近800亿元的房地产信托将到期兑付。对此，金牛理财网研究员何法杰表示，得益于上半年房地产市场的量价齐升，多数房地产企业资金紧张的局面有所缓解。另外，信托公司在发行房地产信托时一般采取了较为严格的风控措施，房地产信托的相关抵押、担保资产价值能够覆盖兑付资金本息。虽不排除部分负债率较高、资金链条极度紧张的二三线城市的区域性房地产商出现个别的兑付危机情形，但从整体上房地产信托的兑付仍处于风险可控的状态。

　　此外，近期取消贷款利率下限对集合信托产品也产生了一定的影响。普益财富研究员范杰表示，就目前来看，基建类信托产品将会受到较大影响。现在中央已经明确要求各类金融机构防范地方融资平台的风险，在借短用长、期限错配的思路下，基建类信托可能面临一定的流动性风险。取消贷款利率下限会使得地方政府来自区域性银行的融资成本下降，可能会解决一部分流动性问题。