公积金还贷 年冲月冲因人而异

　　作者：李强

　　想在上海买房，对于多数工薪族来说，公积金贷款显然不能解决所有问题，但它绝对又是一种必不可少的“减负”工具，好好利用它，可以发挥事半功倍的效果。

　　公积金账户上的钱不能作为购房的首付款，它的最大功能是“冲还贷”，抵减房贷的还款额。

　　因此，如何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷便是一门学问，一般而言，公积金“冲还贷”的常见方式有两种：月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳“减负”效果，并不能一概而论，关键要看房贷者本身现金流等情况。

　　月冲：可减轻贷款月供压力

　　“月冲”，又叫逐月还款法，是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言，其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额，因此，公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金“月冲”方式是多数人的常见选择。

　　举例来说，刘先生夫妇俩购房选择组合贷款，共35万元公积金贷款（15年）和65万元商业贷款（30年），而两人公积金账户每个月进账总额是3500元，除抵扣公积金贷款部分外，还可富余500多元。刘先生夫妇每月工资税后收入合计约12000元，购房首付款的一部分为亲戚资助，同时，两人计划在一年内添丁，所以，在贷款初期还债压力较大，所以，他们选择了月冲方式。

　　在银行办理好“公积金冲还贷”的委托书后，银行每个月将3500元的公积金支取出来，先偿还公积金贷款的每月本息约3000元，剩余的500多元则用来偿还商贷（商贷每月本息约3000多元）。这样，刘先生还需要每月向还款账户存入2500元，用来补足商贷部分。

　　这样，两人每月在扣除房贷、各项生活费、还亲戚借款等支出后，每月可节余近5000元，这样，一年后两人可积攒约6万元的“生育基金”，基本可解除添丁的后顾之忧。

　　年冲：一次性冲抵最省利息

　　“年冲”，又称为一次性还款法。和“月冲”的本息还贷不同，“年冲”是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金中心的规定，“年冲”须优先归还公积金贷款本金，也就是说，偿还完全部公积金贷款本金后，才可以冲减商业贷款的本金部分。“年冲”方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息，同时，这种方式更适用于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者。

　　根据公积金中心规定，使用“年冲”还需要满足一些条件：第一，住房贷款必须满一年以后，才能去办理冲抵本金的业务；第二，在一般情况下，冲抵的本金额度不低于6个月还款额。另外，“年冲”之后，减少了贷款的本金，相应的每月还款额也会有所降低，对于那些还贷能力充足的人，此时可以到银行更改一下自己的还款方式，比如保持每月还款额不变，同时缩短自己的还款期限，以达到进一步节省利息的目的。[专家说法]

　　选年冲还是月冲关键看现金流

　　银行理财专家认为，究竟选择年冲和月冲哪种方式才是正确的，要取决于各人的现金流量以及还贷计划（是否打算提前还贷等），选择月冲并不妨碍提前还贷，购房者可以把每月节省的现金积攒到年底一块冲抵本金，而且可优先归还商贷本金；选择年冲，还贷初期的现金流压力可能较大，但是，一年过后，随着贷款本金的一次性冲抵，月供负担也将大幅减少。不过，年冲还需考虑冲还公积金贷款后，公积金贷款相对较低的利率将不再享有，而月冲更有利于积累现金，用以提前冲还商业贷款。