公积金贷款 你用了吗？

　　作者：林劲榆

　　房贷，除了用自有资金和银行的房贷外，还有一笔很特殊的钱不能错过，那就是住房公积金。

　　由于国家扶持自住者购房需求，2008年年底到2009年年初，上海已三次调整公积金贷款政策，目前上海公积金政策正处于多年来最为宽松的状态。根据上海住房公积金中心从去年年底以来连续调整的政策，目前贷款购房时，家庭两个成员的公积金贷款额度可以以家庭为单位累加，公积金贷款额度最高可以达到每户80万元，这正是本轮上海公积金政策调整的最亮点。

　　另外，目前购买二手自住普通商品房的家庭，申请住房公积金贷款的首次付款比例，从原来不低于所购房屋总价款的30%调整为20%；购买一手普通商品房申请住房公积金贷款的首次付款比例，仍然维持不低于所购房屋总价款的20%。

　　需要提醒的是，公积金政策的调整属阶段性政策，时间期限到2009年12月31日结束，2010年后，购房者要想继续获得如此高额度的公积金房贷，还要看后续政策的变化。

　　[家庭贷款]

　　首套房最高贷款额可达80万元

　　获得最高80万元贷款额度的住房公积金贷款必须符合不少条件，比如：首次购房或者改善性需求、购买对象是普通住房等。根据去年年底退出的上海住房公积金新政策，第一次购买自住住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

　　从具体调整方法来看，首先分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的基本公积金可贷款额度不超过30万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元；然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过60万元，补充公积金可贷款额度累加，合计不超过20万元。这样，每户家庭购房总贷款额度最高可达80万元。

　　改善型需要也可获最高额度

　　根据上海住房公积金中心今年年初再次调整的贷款政策，在原有政策基础上，已贷款购买一套住房的市民，在原有贷款还清后，为改善居住条件，再次贷款购买第二套普通住房时，若符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。也就是说，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

　　那么购房者如何证明是改善性需求呢？据透露，申请纯住房公积金个人购房贷款的购房者，由上海市公积金管理中心委托上海市住房置业担保有限公司（以下简称市担保公司）认定，认定条件包括两个方面，首先借款人用于申请贷款的房屋为改善型的普通住房。其次，通过市房地产交易中心房屋登记信息系统核查借款人家庭住房套数不超过1套。

　　对二套房每户最高可获60万元

　　购买第二套房的购房者也可以将公积金贷款额度累积，但是无法获得最高额度的公积金贷款。根据今年年初上海住房公积金中心推出的新政策，购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款，在符合住房公积金贷款条件的情况下，每户家庭基本公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充公积金的，每户最高贷款限额为60万元。

　　区别于改善型需求购房，所谓第二套房是指：购房者在已还清公积金贷款的情况下，利用公积金再次购房，第一套住房（已贷款购买的）人均面积高于当地平均水平，或者购买的第二住房属于非普通商品房，满足这两种情况的任意一种即视为第二套房。

　　[个人贷款]

　　个人公积金房贷额度提高10万元

　　个人基本公积金贷款购房的限额已经从20万元调整到了30万元，根据去年10月份调整的公积金贷款政策，只有一个人参与贷款的家庭，基本公积金可贷款额度不超过30万元，若有补充住房公积金的，补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过40万元。