光大兴陇信托罗凯：监管趋严 房地产对信托融资刚需增大

　　四季度以来，房地产信托成立规模一直保持低位。广大兴陇信托罗凯认为，房地产信托产品成立规模骤降原因有三：1.房地产小周期；2.政策全面收紧，国家明确限制资产泡沫，住建银监等部门从分兵到合进；3.人口拐点已过，走向老龄化少子化，购房刚需（自用居住和改善）趋于稳定，增速逐渐加速下降，存量二手房入市供应增速抬头，城镇化流入速度也边际递减，没有支撑房价长时期高速上涨的基础。

　　三方面交织在一起，使社会和市场对房地产和房价的预期又再度收敛，普遍认为目前房价已经进入低增值高风险高成本区域。

　　从信托监管的角度来看，罗凯认为，“432”需要做适当调节，提升开发企业自有资金比例和资质要求。

　　房地产问题本质是金融杠杆问题和土地供应问题。除了购房人的首付比例适度大一点（除首套房和改善房外），房地产开发企业自有资金比例大一点，银行涉房涉地信贷比重低一点，房地产从第三套房屋开始还款按揭期限短一点，并逐步递增，土地供给速度与房价上涨速度或其预期（适度超前1年）挂钩，其实房价还是可以做到开发商、投资者、监管部门和（土地出让收入获得者）政府共赢的。

　　从信托业和信托公司来看，随着前段时间房地产政策的收紧，信托公司大都已提升了房地产项目的审批过会条件。但不排除银监和住建管理部门管理趋严后，房企从银行、资本市场发债等转向信托寻求融资的刚需增大。

　　从投资者的角度看，随着房地产项目风险敞口的增大，在投资购买信托产品时需要对投向做仔细的了解，既不用一棍子打死，但要精挑细选，简单讲就是选项目质地优、房地产资质优的项目。已经购买了去年底至今发行的房地产信托产品的投资者，不必惊慌，及时关注相关产品所投项目的进度、所在地的政治经济情况和国家与所在地房地产相关政策等。

　　(徐天晓)