楼市暴涨 用这个方法做房产套利靠谱吗？

　　最近魔都的楼市简直火到烧起，被325新政压制的“需求”被新政“谣言”完全击溃，最近几天新房成交量每天都在1000套以上！二手房交易井喷，原来挂牌没人看的各种老破小房东也纷纷跳价。各种专家都直呼：市场疯了！

　　确实，从租售比而言，目前上海一般住房的租金回报率不足2%，扣除装修折旧以及物业费、维护费等成本，估计不足1.5%。除非短期出现恶性通货膨胀，否则2015年下半年开始的这一轮上涨已经透支了5年左右的涨幅。

　　另一方面，在国家“去库存”方针的指引下，银行信贷向居民房贷空前倾斜，诱导百姓加杠杆。商贷首套房利率9折4.41%，公积金3.25%。在不考虑未来进一步货币宽松政策的情况下，对比一般银行理财收益都有1-2个点不止的折价，与大额信托产品的收益率差距更是接近一倍。这时候不从银行贷点款简直是满地的红包在地上不捡！

　　而且，前段时间不断刷新记录的地王也在为上海疯狂上涨的楼价持续“托底”。媒体纷纷喊出20万一平是上海未来正常水平。就好像“期指”与“现货”间动不动就一倍的“升水”搞得持有“房票”的人特别是改善性购房者坐蓐针毡。

　　所以，楼主也坐不住了，在思考了数月后打算卖掉自己的住房，并计划如下。望各位大神轻拍！

　　尽快卖掉现有中环外住房，回笼现金650W（估）。

　　购入中环内改善性二手住房850W（估），首付三成255W，公积金100W，剩余全部商贷（首套可申请9折利率）。扣除交易税费后剩余现金约340W，扣除公积金月供还款2.5W。

　　投资陆金所稳盈安E80W，月收益2.5W，完全抵充房贷36个月。剩余现金260W。

　　3年久期内自由选择剩余现金投资渠道。

　　就此，未来3年内任由房价涨跌，我自巍然不动。三年后：

　　1. 若房价上涨，利率上行。经济大概率复苏，收入及市场风险偏好上升。房屋资产占总资产比重上升，享受资产增值溢价；手头现金可以作为二套房首付继续加杠杆。

　　2. 若房价上涨，利率下降。货币政策继续放水，经济阴晴不定，固收产品收益率下降。房屋资产占总资产比重上升，享受资产增值溢价；现金继续持有固定收益型产品等待机会。

　　3. 若房价下跌，利率上行。则楼市泡沫破裂。认栽，手头现金提前还款，降杠杆。

　　4. 若房价下跌，利率下降。房价大概率阴跌，幅度小，节奏慢。现金继续持有固定收益型产品补贴月供。

　　以上策略均只考虑房产本身资产的腾挪方式。主动负债，但实际负债额度不大。相当于从银行低息套了一笔钱出来，把原本流动性差的房产大幅变现（7成）。

　　该策略我目前唯一能预见到的风险就是剩余现金的投资收益率跑输银行利率（陆金所的交易对家是平安，我认为基本可视为无风险），但目前市面上有担保的信托产品还是比较靠谱的，收益率也大多在6.5%以上。只要选排名前20的信托公司作为交易对手，3年内应该不会有损失。

　　回复

　　lancelot11

　　说白了主要就是套出低息房贷，投向陆金所等高回报产品赚取利差。

　　两套房子的交易成本绝对难以忽视；先卖再买，万一运气不好刚赶上一波，又是一笔冲击成本；如果自住的话涉及装修，也是一笔不小的支出。

　　所以需要在扣除这些成本的前提下，计算这笔贷款实际的利率（绝对高过名义贷款利率），然后可以和抵押贷款等进行比较，看哪个方案性价比更高。如果要提前还款，那这些为了增加贷款导致的成本就真正损失掉了，楼主还要评估下到底值不值得。

　　另外，陆金所80万，月收益2.5万，这个。。。是不是打错了？

　　一票否决

　　是连本带利息 。80除以36的每月本金就差不多2.2W了。。带了利息多10%就2.5差不多.

　　格竹

　　楼主是否还应考虑:1.稳赢安如果没按期返款，影响到还贷或者其他投资现金流。2.以前看过一些文章，楼主要再算下8%年化收益是不是每月返现再复投这样算出来的，也就是说每月2.5w要继续复投才能约等于8%，这中间还要考虑时间耗损。3.第2点成立的话，如果出现利率下行，复投的利率是否也会对应下行？

　　qqfred

　　与楼主一样的主意，呵呵。

　　不过中间税费比较高，占比在10%左右，楼主得考虑进去。我大致估算了一下，手头现金年收益能够达到8-10%的话，5-6年后可以把交易税费抵去了，后面就是持有现金与贷款负债持平，努力跑赢贷款利率就行了。

　　dellalulu

　　风险有点高，万一陆金所转不动了怎么办。

　　jiangdaya

　　可以一试，但灰常麻烦，房子的流动性的确不好。

　　楼主还一个思路，假定可以抵押贷款，且利息6个点。楼主把抵押来的钱，买债券，大致能冲销。

　　而抵押债券正回购，目前3点利息妥妥的，用这钱投资，也不错？

　　问题抵押好不好搞，不清楚，反正买卖房子很费劲。

　　本质上，还是上杠杆投资啊，我胆子小，比较悲观，本能的回避这个念头：）

　　jeffrey810

　　实际就是在房子上加杠杆，并用贷款置换出现金。但是先卖后买是否能把握到好的买卖点是个疑问，卖不掉买不进都有可能。买房的税费和中介费就超过1年多的陆金所收益，如果1年后陆金所收益风险比大幅下降，陆金所的投资与贷款价值相近，房价不涨就相当于白付税费中介费。