上海楼市疯了！房地产交易中心系统瘫痪，成交量直线上升

　　据媒体报道，有去房产交易中心办理业务的中介反映，8月26日早上10点左右，上海房产交易中心系统瘫痪了！最近一次出现这种情况是在3月24日，也就是上海出台调控新政前一天。那一天，上海新房成交了1360套。

　　据统计，8月24日上海市房成交778套。8月25日918套，8月26日990套，昨天（周六）则达到1056套！而今天截至19:00，就已经达到了1247套！这周末市场不平静，上海楼市又疯了！要知道上个周末两天合起来才成交了911套！

截至8月28日19:00，上海市房地产交易中心公布的实时成交数据

　　新华社一个月内3次喊话楼市！

　　就在今天，新华社发表了题为《房贷猛增近３万亿元仍可打九折，“收信贷”“降杠杆”能否遏制炒房热？》的文章，表达出对高杠杆风险的忧虑。而这已经一个月内新华社第3次喊话楼市。

　　早在8月9日，新华社就发表了《楼市降温政策频出对房地产市场影响几何？》一文。而在8月17日发表的《持续抓好楼市调控不可松劲》文章中更是直接指出，“地价房价过快上涨带来的投资性需求并非真实有效的住房需求，只是从开发商手里转到了投资者手里，这种“库存搬家”现象，并没有真正实现去库存。”

　　这是在为新一轮“限贷”“限购”措施铺路吗？

　　传闻上海、北京楼市调控新政即将出台！

　　当前市场交易突然爆棚的现象，和近期传闻的上海准备于9月推出进一步收紧房贷的政策不无关系。

　　据报道，上海准备出台的调控政策有以下要点：1、收紧银行贷款政策，以控制土地融资；2、调整购房贷款政策，购房认房又认贷；3、首套房首付比例提高至五成，凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成；4、对于部分购房者，可能有基准利率上浮10%的举措。

　　虽然目前并没有从银行等方面得到肯定的回复，但是“以往每次调控前都有风声出来，结果证明都并非空穴来风。”由于担心传言中的新调控政策出台，很多开发商坐不住了，决定紧急提前推盘。而很多购房者也都想赶在9月1日之前完成签约。

　　另一边，经济观察报记者则通过北京市建委官方获悉，目前北京住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场，政府不再供给新增商住用地，“也不会再给商住发放房产证、预售证等”，一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府。

　　股市/楼市：资金面风云突变！

　　据《广州日报》报道，一个为楼市、股市供应资金的重要渠道——万能险，正在被监管部门“拧紧水龙头”。

　　这篇报道透露了一下重要信息：

　　1、浦发、交行等部分银行表示，已停售万能险品种，更多银行则表示已暂停中短期万能险品种的销售，且额度大幅收紧。

　　2、此前收益率5%以上的万能险产品随处可见，7%～8%的收益率也不鲜见，但如今收益率只要超过5%的产品就是香饽饽，甚至还要银行专门留存额度。

　　3、多家银行表示，在售万能险已没有两年期及以下产品了。比如某国有银行目前只有3年期以上的万能险代销，9月1日才开售，而且销售时间只有一天。

　　而保监会每月公布的统计数据也显示，最近几个月保险业“原保险保费收入”的增幅，呈现不断下降趋势。其中保险业资金运用余额，7月跟6月相比几乎是零增长，这是比较罕见的现象。

　　另据“财新网”报道，富德生命人寿、华夏人寿和前海人寿这三家屡屡举牌上市公司的险企，近期都压缩了中短存续期产品，在6、7两月的规模保费均出现负增长，富德生命人寿更是连续4个月负增长，华夏人寿连续3个月负增长。2016年7月单月，富德生命人寿、华夏人寿和前海人寿的规模保费增速分别为-62%、-50%、-37%。

　　另外一组数据则显示出部分保险公司对万能险的高度依赖。据中国网财经记者统计，今年前个5月共有24家寿险公司的万能险保费占公司规模保费的比例超过50%，其中 7家险企的这一比例接近100%。

　　那么，监管部门为什么对万能险“痛下杀手”？主要有以下原因：

　　1、在监管部门眼中，万能险过于突出投资理财功能，保险功能反而受到淡化，不符合保险产品的本义。

　　2、在激烈竞争中，万能险的预期收益率高企，部分产品加上保险公司营销、管理费用年利息成本超过10%。在资产荒时代，这只能逼着保险公司“铤而走险”，加杠杆进入股市、债市、房地产市场，最终酿出金融风险。

　　3、被保监会主席项俊波斥责为“野蛮人”的一批保险公司，就是通过高回报率的万能险迅速吸引资金，然后到资本市场上屡屡举牌上市公司，带来“短期资金、长期使用”的错配。

　　在美元加息之年，由于中国本来就存在资产泡沫和汇率高估，因此“股汇双杀”随时有重演的可能。所以，防范风险就成为基本国策。

　　怎样防范风险？。证监会春节后加强了对股市、期货市场的监管，国家对一线、强二线城市收紧了楼市调控。至于银监会规范银行理财产品，保监会收紧万能险，证监会清理基金子公司和私募基金，都是“防止热钱扎堆”。资产荒时代的“热钱”类似于荒年的“流民”，他们一旦扎堆，就可以掀起惊涛骇浪。

　　他们为何对房地产泡沫视而不见？

　　地王层出不穷，房价扶摇直上，银行信贷快速扩张……十多年来，有关中国房地产泡沫正在形成的声音从未消停。

　　中国人民银行营业管理部课题组的《房地产价格与地产泡沫问题——国别研究与实证研究》总结的房地产泡沫经验教训包括：

　　1）投资者的短视与房价上涨的心理预期刺激了泡沫形成；

　　2）银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因；

　　3）低利率及僵硬的汇率制度推动了房地产泡沫进一步膨胀；

　　4）在制度环境和市场发展不健全的条件下，过快的放松管制和过度的对外开放容易导致资产泡沫。

　　回过头来看，当前楼市是否已经进入最后的疯狂？答案只能由时间给出，但是我们可以看看日本当年泡沫破灭后的情况：

　　日本股市39000点的时候，股票市值2400兆（万亿）日元，跌到7500点的时候，市值蒸发了70%，许多股票跌得只剩十分之一。“转念一发生的时候，价格就掉下去了。”房价腰斩惨不忍睹。日本人曾满世界地横扫奢侈品和收藏品，家家户户打纯金偶人、纯金兽瓦当。一幅毕加索的名画，峰值时卖一亿日元，泡沫经济破灭后，500万日元都没人要。经济景气时的“动物精神”与经济严冬时的“寒蝉效应”，都只是一枚硬币的两面，“危机打断了经济飞转的螺旋桨”。——南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心特聘研究员，财经作家陈志龙《金融体系已成为最大土地储备者》

　　5月初权威人士的一句“树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤”犹在耳边。但当前的房价却让人感到无奈。

　　推荐阅读：房贷是如何让你破产的？

　　从前一个小镇上有两家面包店，每家每天各生产50个面包，价廉又物美，1个面包才卖1元钱，正好满足了居民的面包需求。

　　这两家面包店每天各创造50元的价值，但是一直这么循环下去只是小本生意。两家老板都不甘心，想想多少老字号都扩大规模开了分店，为何不也扩大规模，大家都多赚一点呢？

　　说干就干，扩大规模容易，可是小镇居民对面包的需求仅仅100个就够了，多生产出来的面包卖给谁呢？这是个头疼的问题。

　　于是，灵机一动，两家老板一合计，就互相买卖150个面包，第一家面包店的老板向第二家店购买150个面包，同样的第二家面包店的老板向第一家店也购买150个面包。由于互相买卖的数量正好相等，于是面包也先不用生产出来了，用记账的形式，价格还是一块钱1个，但是每家面包店的交易量就变成了50+150=200个了。

　　从账面上看，每家店的交易额从50元上升为200元，虽然面包还没有生产出来，但是交易已经产生了。这就是传说中的虚拟经济。

　　过了一段时间，两家老板觉得1个面包卖一块钱太便宜了，现在成本都在涨，面包价格也该涨一涨了，为了避免涨到太猛吓跑了小镇居民。起初，两家老板将各自互相买卖的150个面包价格涨到4元钱，而实际上对居民真实出售的面包仅仅涨价到2元一个。

　　这样，每家店的交易额为150*4+50*2=700元，瞬间泡沫又膨胀了。这个时候，小镇居民急了，听说面包要卖4元钱1个，此时看到市场上面包只有2元时，于是赶紧买买买。这下，面包需求量一下剧增，而面包一时半会又生产不出来。这就是传说中的泡沫经济。

　　这明明只是虚拟经济，小镇居民需求量猛增，而面包生产不出来那么多，这可怎么办？

　　这两个老板拍拍脑子，又想出一招，印发一种远期面包券。于是，两个老板的业务又扩大了，一边招聘更多的工人生产面包，一边发行远期面包券，甚至允许这种面包券上市交易。这就诞生了一种融资业务，并且可以抵押贷款交易。

　　有现金的居民可以通过现金购买面包，有抵押物的人可以抵押借款买面包，那么没钱又没抵押物的人想买面包怎么办？

　　这两家店的老板想出了一招，向这些人穷人发放贷款，并向保险机构购买了保险。这种不考虑还款能力就发放贷款的行为是危险的，但面包店老板为了赚钱，先发放贷款鼓励大家买面包，把面包经济循环起来。然后面包店老板将这些次级抵押款包装成“次级债券”，为以后的次贷危机播下了种子。

　　这里解释下什么是“次级抵押贷款”？是指一些贷款机构（例如银行）向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。

　　这样美好的日子持续了一段时间，小镇居民发现高价囤积的大量面包吃也吃不完，存放起来要占空间，还有发霉的风险。于是，有些人开始抛售掉，哪怕价格低一些。一旦有一个人第一个抛售，就触发了多米诺骨牌，整个面包经济都可能面临崩盘。这就是面包经济泡沫破裂。

　　随后，危机传导到了面包店了，老板发现生产出来的面包再也卖不动了，只好关门歇业，这样引爆了经济危机。

　　更可怕的是，小镇居民发现面包价格下降了，远期面包券和各种面包债券变废纸一堆。这就是次贷危机。

　　后面的后果更严重了，面包价格暴跌到无人问津了，那些银行抵押贷款给居民买面包的钱收不回来了，而居民的抵押物也变得不值钱了。最后，银行可能要承担金融危机引发的后果，破产或者倒闭。

　　一个小小的面包经济，都能引发严重的金融危机，凸显货币流动性的风险。

　　中国如日中天的楼市也正在聚集着风险，资产价格泡沫膨胀，房子价格已经远远超出了老百姓的承受范围了，连中央高层也发话了，要抑制资产泡沫。

　　那么楼市泡沫是如此产生的？

　　以2008年的美国次债危机举例说明：

　　当楼市火爆时，贷款买房已成为不可抑制的疯狂行为了。在2001年经济衰退发生后，美国楼市在超低利率刺激下高度繁荣，不论有钱的还是没钱的，都贷款买房。这也埋下了一个隐患，美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供了住房贷款，贷款人可以在没有资金的情况下买房。因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

　　其实没钱的买房者心里也是没底的，他们会想：我一个月只赚1200块，我的房贷就要付1000块，我只剩200块，我担心哪一天资金链断了，付不起房贷怎么办？

　　那些贪婪的银行家安慰他们，你完全不用担心，由于银行房贷利率非常低，用不了多久，你的房子就会从50万块涨到80万。如果你真的还不起房贷，就把房子卖了，卖80万，拿其中50万块还掉房贷，你还剩30万块啊。30万块你留着花也好，去租房子也好，反正你没有亏。

　　所以，当美国房价在刺激政策下不断上涨时，这些房主毫不顾忌地用房子潜在的升值部分再抵押，再融资，消费其它商品，就为次级贷款了。

　　难道银行不知道风险吗？不是的，银行很清楚风险，所以银行与国际投行合谋，将这些次级贷款包装成债券，卖给全球投资者，创造出一个庞大繁荣的金融市场。

　　于是次级债开始形成了，但这还不够，国际投行还将这些不良贷款分割，打包，最终通过杠杆放大，做成数十万亿的衍生品，在全球投资者中间售卖，从而把全球拖进金融危机的深渊。

　　由于这些次级债隐藏着楼市的巨大泡沫，一旦楼市暴跌，可能造成债务违约。

　　后来随着美国住房市场大幅降温，加上房贷利率上升，那些还贷能力差的房主们负担逐步加重。当这种负担到了极限时，大量还不起房贷的违约客户出现了，甚至弃房而去，不再支付贷款，造成大量坏账。最终导致了次债危机爆发！在危机冲击下，一些放贷机构严重受损甚至破产，危机层层触发，最后引爆全球金融危机。

　　而这些全是唯利是图贪婪的投行们干的。美国的贷款银行是知道次级债的风险的，全球顶级投行也非常清楚的。但他们还是要把这些隐形的风险推向市场，并无限放大。这是为什么？

　　为了经济利益，为了赚钱，不惜毁坏全球经济。国际投行把金融危机贩卖给了全世界，也忽悠了全世界。

　　这次危机后果严重，引发了投资者对美国整个金融市场仍至全球经济增长前景的担忧，导致之后几年股市出现剧烈震荡。

　　在中国，大多数老百姓可能会觉得次级抵押贷款风暴离我们很遥远，情况并非想象中那么乐观，也许它就在我们身边潜伏着。

　　很多中国人希望通过投资楼市来搭上暴富的列车，银行等贷款机构也想出各种高招帮忙大家贷款买房，房价也在贷款买房的狂潮中以惊人的速度攀升。

　　吸取美国的教训吧，曾经美国次贷总量在650亿美元，仅占整个房贷的9%，此后每年不断增长，到2006年左右，次贷总量已达6000亿美元，占房贷总量的20%。据统计，深圳60%以上的借贷买房人的目的不是自住，而是投资。虽然中国目前还未出现大规模的贷款违约现象，但是随着房价暴涨，贷款买房的人比比皆是，不得不防范次贷危机的魅影来袭。

　　中央高层已经觉察到资产泡沫的苗头，果断叫停了利用高杠杆的违规贷款行为，并着手调控楼市，呼吁挤一挤资产泡沫。希望某一天，楼市能回归到健康的轨道，不为炒房者投资牟利，只为百姓安居乐业。