最近一年,全国房价不是暴涨,就是在暴涨的路上。
与之伴随的,是企业家的苦恼。他们说,很多传统企业不是已经破产,就是在破产的路上。
然后,小雅问了一些中产人士,他们不是在买房,就是在想买房的路上。
在他们的“路上”,一些数据在发生变化。房价是否到了一个拐点?不妨读一下市场各方的心态、看法。
一、想卖房的人少了?
小雅问一个年初想卖房没有卖掉的朋友,是否现在还想卖房。
她的回答是,想,但关键是不知道卖了把钱拿来干嘛。
这个朋友在2013年买入浦东怡东花园 195平米的住房,当时花了752万(不含税),现在网上的参考价是1600万元。
今年年初,眼看房价暴涨,她犹豫要不要卖出去。现在回头看,幸亏当时没有卖掉。
眼下,她看着一路高涨的房价,还是纠结要不要卖。今年6月,她去美国看了房子,心动不已,在考虑是否卖了这套房子,拿一半的钱去美国买房,然后剩下的钱再在上海买套小的。
其实这也不算真的想卖房。小雅在一些朋友圈随便做了点儿口头调查,几乎所有的有房者都说不会卖房,还想买房。
一个上海姑娘在顾村有一套105平米拆迁出来的房子,她说卖了干嘛呢也不缺钱,租出去收房租也挺好的。
一个金融机构的中层管理人员回答很干脆:“不卖,在考虑要不要买。”
为什么还想买?她说:“因为从身边来看,大家都在买,这两个月的成交量也不低。上海统计局的统计数据也这样。”
半年前,小雅也曾问过身边朋友同样的问题,包括一些基金经理,他们不少人已经卖掉了部分投资性住房,有些在犹豫要不要。
但现在,经过又一波上涨,想卖房子的人似乎少了。
二、三个事件
房价猛涨,地王成了家常便饭。
杭州地王、上海地王、北京地王、深圳地王、总价地王、单价地王,中环地王,外环地王……
因为高房价,很多三四线、四五线城市大声喊,对不起,今后请叫我一线城市。
在高房价下,几个消息让市场不安:
第一个事件是,据一些媒体报道,因为成本太高(包括房价上涨带来的租金成本、已经高房价推高的人力成本),一些制造业大型企业撤离中国。
关于房价带来的实体经济空心化,最近有两个数据让经济学界和投资界担忧:
一个数据是,之前央行公布的数据,中国今年7月份人民币贷款增加了4600多亿,同比去年的7月份,少增了1万亿。
其中,企业贷款在7月份是负增长的,大量贷款,基本都是个人的。个人贷款有4500亿,个人的中长期贷款,增长了4700亿。
个人中长期贷款为什么增长了那么多?中国央行调查统计司司长盛松成说,是因为大量房贷,新增房贷几乎超过了整个贷款增长。
另一个让人担心的数据是民间投资回落。因为大家的钱都拿去房子了,在中国,现在做什么实业能比房价上涨带来的收益快呢?
第二个事件是,据澎湃新闻报道,上海中止浦东唐镇宅地出让,曾被预测外环外房价将冲10万+。
地产分析师分析原因说,近期土地市场接连出现高溢价地块,市场有紧张情绪。并且唐镇区位不错,地块质地较好。预测届时拍卖出现超出市场预期价格的可能性较高,因此紧急“中止”。
第三个事件是,上海市政府在8月22日开始公示沪城市总体规划(2016—2040),“上海发布”的标题是“这些副中心、新城在你家附近”。
网民评价说,若干年后,我们这以后就是主城区了!
在小雅看来,第一个事件说明,房价过渡上涨带来的经济和社会影响已经无法低调;第二、三个事件至少说明,对于房价上涨,政府有压力。
三、 研报结论
对于未来房价走势,众说纷纭。
小雅读了这三份不同角度的报告,做点自己理解的简要概括。
第一份是中金公司固定收益团队做的《地产潮落已不远》,这份报告藏在策略报告中,不太起眼,说了四个社会关注的问题,小雅按照自己的理解做了口语处理。 (点击原文阅读,看中金公司原文)
第一,居民购房规模有多大?报告结论是,国内居民储蓄中的一半用于购房,这隐藏很大风险。美国的比例通常不超过40%,2000-2008年大幅上升曾带来严重的房地产泡沫。
第二,居民购房规模还有多大增长空间?报告说,国人都把钱拿去买房了,银行储蓄少了,明年银行放贷很难超过今年,从可投资资金角度看,明年商品房销售可能大幅放缓。
第三,企业积极拿地是不是代表投资意愿较强?报告说,不是!投资意愿要看投资回报率、库存等情况,现在开发商都在一线城市抢地,其实也说明他们心里没底。
第四,政府调控不收紧就不会有房地产下行吗?报告说,政府在调控,但现在经济不景气,政府没钱,也很难真的去收紧。不过也不要紧,政策调控没那么重要,改变不了价格由供需决定的本质,现在居民没那么多钱买高价房,有效需求少了,房价热会降温的。
第二份研报是海通证券宏观分析师姜超的研报。这份报告题为《企业大笔囤钱,居民拼命买房——货币剪刀差缘何扩大?》这份报告主要说了一个数据,就是去年以来,国内M1增速超过M2且差距持续扩大,上个月更是达到了历史新高。
M1指狭义货币供应量,M1主要是流通中现金+企事业单位活期存款 ;M2是广义货币供应量,相当于M1+企事业单位定期存款+居民储蓄存款。M1 与 M2 之差是准货币。
M1反映了社会的直接购买能力,商品的供应量应和M1保持合适的比例关系,不然经济会过热或萧条;M2反映了现实购买力,也反映潜在购买力,M1过高M2过低,表明需求强劲、投资不足,有涨价风险。
姜超说,M1与M2增速剪刀差扩大,一方面说明企业在大笔囤钱。企业(尤其是房地产企业)面对着不断降低的定期存款利率和实体投资回报率,只能被迫增持活期存款。
另一方面,说明居民在拼命买房,将居民贷款转化为企业存款,结果是企业存款高增,从而推高M1。而居民存款的持续低增则拉低了M2。
姜超说,这两个行为的后果,显然会导致经济的空心化,不是长久之计!
他没有说房价走势,但严重后果已经被数据显性化了,并受到全社会关注,不妨看看政府怎么拆解。
第三个报告是8月16日银河证券发布的一份《对2016年居民资产负债表的预测。
报告援引中国社科院的数据预计,2016年末,国内居民部门的房地产资产占总资产的比重将由2014年末的53.8%升至55.2%;资产负债率由2014年末的9.1%小幅升至9.5%;负债占GDP比重(杠杆率)预计将升至44.8%。
以1990年日本数据作大致的参考,银河证券法的结论是,资产集中度已相当接近,但负债与杠杆率水平依然有一定距离。而从动态来看,随着近两年房地产市场及居民负债的快速扩张、GDP增速的逐步放缓,资产集中度及负债水平均大幅攀升,风险快速累积.
综上,所有研报都提到了对房价暴涨的担忧。比如居民储蓄率下降、负债率上升,比如实业正在发生的量变,还有美国、日本的数据,都对比了。
这似曾相似。每一轮房价暴涨,都能看到不同的担忧,有产者、无产者都在恐慌,企业界、学界、投资界都在担心拐点。
但是当房价一次次打脸之后。现在,已经没有人会公开说房价也会下跌了,谁说谁是傻瓜。在各种充分数据推理、逻辑分析之后,结论最多只是,拐点在于不会涨那么快了,请注意风险,不过是这些不确定的温和表达。
所以,看到房价拐点进来看的亲们,还是早点睡吧,这个问题无解。
也许等我们都无力焦虑了,一些变化会在不经意中发生。
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