10亿“地王”的开放商成本不到1亿 揭秘这些钱的来龙去脉

　　如今做什么赚钱？

　　炒房！牛逼的炒房者，当然要数开放商，动辄几十个亿的“地王”，开放商自己付出的成本仅仅几个亿！

　　据嘉丰瑞德了解，统计局统计今年2月份前，房价涨幅领涨城市均为深圳、上海、北京等一线城市，但过后二线城市奋起直追，3月份开始，以厦门、合肥、南京为代表的二线城市，房价涨幅连续多月远超其他城市，甚至连续3个月的环比涨幅均在5%以上，引发房地产二次高潮。

　　由于担心高房价、高地价所产生的系统性风险，政府再次采取了“调控”措施。据了解，各地套在开发商资金链上的贷款紧箍咒，有越来越收紧的趋势。

　　新华社8月9日报道，包括兴业银行、工商银行等部分银行，已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。不过这是否奏效呢？

　　什么是房地产开发贷款？

　　房地产开发贷款，是对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，贷款期限一般不超过3年（含3年）。

　　目前，住宅项目的开发周期一般为2年，贷款还款周期如果低于建设周期，意味着房子还没销售，就要面临归还贷款的压力。

　　房地产开发商的钱从哪来？

　　当然最终是从销售回款中来。各地不同的政策情况，有的预售是建筑出地面就可以预售，比如杭州市；有的是结构封顶之后才能预售，比如上海市。

　　进入预售期后，开发商就会有销售回款来偿还开发贷款。不过其归还贷款的方式一般是归还一批，出售一批，实际并不需要马上全部归还。

　　而如果到期还没有还完，银行会允许续期。其原因，嘉丰瑞德理财师表示，因为在银行看来，中国的房地产业无论如何都是能挣钱的，开发贷款最终归还并不成问题。

　　房地产的初始资金还能从哪里来？

　　据新华社的调查，让人忧虑的一点是，开发商已经把资金杠杆用得很高，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金则可以以夹层融资的方式获取，甚至连买地保证金都可以通过融资来支付。

　　有报道揭秘买地保证金的来源途径，称不少网贷机构竞相上门来给开发商提供贷款，但会设置一定额度。超过授信额度，就以股权的形式放贷，未来销售利润与他们分成。目前市场上已经出现多个网贷机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

　　如此看来，那些令人咂舌，动辄几十亿的“地王”，其实开发商准备的土地款现金也只需要几亿而已，甚至很可能这几亿的买地保证金，也是通过融资获得，整个地产开发项目的杠杆率，超过10倍。

　　难怪这会让上头感到紧张，担心系统性的金融风险。

　　不过在开发商看来，他们却普遍较为乐观。购房者热情高涨，销售好，销售回款足以支撑融资成本，因此资金压力并未体现。

　　银行缩短贷款，对开发商资金链影响有限

　　近日，澎湃新闻则爆出消息称，部分银行已要求对加强前端融资管理，对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%，原则上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目。同时，文件要求严格控制商办项目的信贷发放。

　　而证监会也对房地产上市公司的再融资给予政策“指导”，不鼓励企业再融资募集资金用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向。即便是目前已收紧对开发企业而言是成本最低的开发贷款的审批，那么开发企业也会寻求网贷等平台来融资，只是资金成本有所上涨。

　　理财师表示，收紧银行放贷、缩短贷款周期的做法，在民众一味的购房冲动下，销售有资金回笼，开发企业在短期内并没有多大的风险。但这10倍的高杠杆，真的很难说究竟会在什么时候扛不住，也不妨选择一些间接投资房产的项目进行投资。

　　这也跟民众的理念有一定的关系的。总之预计未来，租房居住的时代热潮，就快要到来了，建议提前做好资产配置，护好自己的钱袋子。