比股灾更可怕的 是楼市成了股市

　　2015年6月12日，沪指攀上5178.19点的高峰。就在市场陷入兴奋与疯狂之时，这头疯牛戛然而止，市场调头向下，融资崩盘，股灾由此开始。

　　股市崩盘往往好似一场大地震，如一场彼岸花开的绚烂，以迅雷不及掩耳之势掠取股民的财富，瞬间卖房炒股的钱都没了。你以为股灾只是中国特色吗？全世界它都如恶魔般存在。

　　自1950年以来，包括美国的标准普尔500指数、英国富时100指数，德国DAX指数，日本的东证指数的世界四大主要股指已经发生过57次股市崩盘，我们称之为“股灾”。

　　中国的股灾有多惨？惨不忍睹！

　　亏掉了2015年GDP总量的36%，相当于广东省GDP总量的3.4倍。

　　千股跌停、千股涨停、去杠杆、熔断，这些词不是恐怖片，而是真实的股灾写照。

　　根据沪深两地交易所数据，截至今年6月8日，沪深总市值合计约45.5万亿。而2015年6月12日，沪深两地总市值一度达71万亿，也就是说，一年时间A股市值蒸发逾25万亿元。

　　对于在股市中亏得溃不成军的股民而言，用“醉卧沙场君莫笑，古来征战几人回”来形容最恰当不过了。“侠之大者，为国接盘”、“一万点不是梦”的嘶喊声似乎还在空中回荡，狂躁、炽热到失控的情绪已经烟消云散，留下的确是一片狼藉：数百万中产阶级的财富被实实在在地洗劫一空，多少工薪阶层赔的血本无归，又有多少普通家庭的命运从此被改写。

　　股市跌得有多惨，楼市就涨得有多火

　　中国股市早已进入了冰封千里的冬季，而楼市却依旧涨得热火朝天。这里的“火热”是指中国的一线城市的楼市盛况。尤其是深圳与上海，而深圳的涨幅就像火箭发射一样直窜云霄，涨幅遥遥领先全国，并且把涨幅排在第二的上海甩开了几条街。

　　深圳告急、上海告急……购房者披星戴月，不顾困难，勇敢冲上前去，哪怕机会再渺茫，也要为买房奋力一搏。怎一个英勇了得！

　　在股市跌落悬崖的年代，这样的威猛，只能用在，买房子上。

　　未来中国楼市还能涨多久，这一把房地产的牛市还能烧多久，都不得而知，但是世界上没有只涨不跌的东西，未来楼市会与股市殊途同归。

　　尽管楼市涨势红红火火，很多专家开始预测，中国楼市已过黄金期，房价企稳甚至逐步回落未来将成为常态。可是，我们完全看不到楼市向市场低头的信号。

　　楼市为什么会暴涨，有点类似去年国家主导股市的“政策牛市”。央行放水，推进宽松的货币政策，一再降息让资金不断涌入楼市，房价不暴涨才怪。

　　其次，房地产税出台时间表一直成谜，让手中坐拥好几套房的投资客更加肆无忌惮的炒房了，只要政府一天不征税，炒房还是有利可图的。

　　再次，一线城市央企“地王”频繁出现形成对房价上涨空间的无限遐想。想想啊，连土地价格都猛涨了，在这么高的价格上盖起的房子，价格能低吗？而且这也顺势拉高了周边二手房的价格，使一线城市进入一个令人瞠目结舌的高房价时代。

　　多重因素之下，楼市的表现越来越股市化，有政府政策在背后主导，有不理智的购房者蜂拥而上，楼市越红火，购房者的热情越是高涨，似乎怕错过了这个村没这个店了。想想春节后，房东无耻撕毁合同，坐地涨价的嘴脸吧，楼市和股市一样，是越追涨越高涨。

　　只不过，股市的泡沫率先破灭了，而楼市的泡沫还在发酵，也终将有破灭的那一天。股市的泡沫让无数家庭倾家荡产，股票都跌成白菜价，不得不忍痛抛售；楼市也是如此，别看现在涨得红红火火，一旦高房价支撑不下去了，市场上的房子过剩的时候，房价重重的摔下来，也会砸死一批人的。

　　有人说楼市和股市一样，存在着虚假的繁荣，有证据为证。

　　楼市是虚假繁荣？房价暴涨地产股却跌了20%！中国最近出现一波房地产市场繁荣，但却没有从房地产开发商股票的走势上反映出来。

　　中国房价自2015年年初以来平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期，这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市，今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。

　　但住宅建筑商的股票并未表现出同样的乐观趋势。基准A股房地产类股指数今年迄今已下跌20%，表现逊于大盘。在香港股市,大型中资房地产开发商的股价已下跌14%。

　　在股市上，这可能意味着一个巨大的买入机会。但似乎更合理的解释是,股市的情况是在暗示当前的房地产复苏不可持续。

　　事实真相是，即便房价上涨，开发商的利润率却在走低。数据显示，第一季度在A股上市的房地产开发商的平均净利润率降至7.9%，而这一数据在2014年年底为10%。

　　目前，一线城市以及部分二线城市已经开始收紧楼市调控政策。一旦货币政策出现结构微调或信贷政策有所调整，对于房地产市场的影响就会产生一定的影响，是不是楼市泡沫破灭的前兆呢？

　　楼市除了类似股市，积蓄了大量的泡沫之外，也玩起了“配资”的把戏。2015年的股灾，给投资者造成挥之不去的心理阴影。如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。

　　上海链家等中介被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房，而有坊间传言认为仅上海链家就有3000套房源利用首付贷进行买卖并增加了楼市的杠杆。

　　这楼市的杠杆有多大呢？

　　我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

　　再举个具体的例子，如果购房者购买一套价值100万的房子，在一线城市购房者需要准备三成首付房款，即30万元，剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。但如果购房者目前只有20万的现金，该购房者一样可以购买100万的房子，剩下的10万通过“首付贷”这样的金融杠杆手段解决。那么之前购房者的杠杆是3.3倍，而如今的杠杆则是5倍。

　　由于房市体量更大，牵涉面更广，加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足，对国民经济和老百姓造成的危害会更大，尤其是银行的坏账风险。

　　谈到泡沫，似乎离不开两个市场：楼市和股市。

　　当年股灾来临，我们抱怨政府不救市；如今房价高涨，我们不吸取教训，随波逐流推高房价。正像中国老话里讲的，一个巴掌拍不响，很多危机最终还是由投资者的贪婪和对风险的忽视，甚至藐视造成的。

　　如今，A股的牛市已经离我们远去了，楼市正在慢慢变成下一个股市，身在其中，冷暖自知。希望你顺势而为，不要成为下一场灾难的牺牲品。

　　【延伸阅读】

　　中国楼市已经成为真正的股市

　　转自：意见领袖（ID： kopleader） 作者：陈建奇

　　对当前房地产的理解不能仅仅局限于房地产范畴，更应看到其股市化所滋生的特殊作用。当然，伴随着房地产分化及房价高位运行滋生的风险升级，房地产股市化的可持续性应受到关注。

　　近年来不少业界专家预测中国房地产市场已经走过黄金期，房价企稳甚至逐步回落将成为常态，但今年以来房市分化并且伴随房地产价格再次较快上涨，事实上否定了房价拐点论的判断。

　　观察近期房价持续上涨的原因，并非单一因素所主导，而是多重因素并行推动。去年以来多次降息构成房地产市场的宽松的货币环境，房地产税出台时间表淡化引发外界对于政府为房地产托市的预期，“地王”频繁出现形成社会对房价上涨空间增大的判断，京津冀等区域一体化、高铁机场等基础设施大规模投资、国际体育赛事、国际会议等诸多利好构成房地产升值的支撑。

　　由此来看，房地产市场的表现已经越来越股市化，房价波动与股市波动的机制逐步趋同，层出不穷的新概念持续助推不同区域不同板块的房地产市场价格持续上涨，一二线等热点城市房价就像具有较大成长空间的企业，这些城市房价的上涨引发的较高回报预期促使社会储蓄不断流入，房地产股市化现象越发明显。

　　房地产市场不仅在波动机制上与股市趋同，而且在规模上已经超越股市成为重要的融资场所。根据艾经纬《房市大衰退：33年房市变迁大推演》的测算及其今年在第一财经日报上刊发的中国房地产市值的测算，结果显示2015年中国住宅类房屋市值至少在180万亿元，如果考虑今年以来房地产市场的价格上涨，那么当前中国住宅类房屋市值可能已经在200万亿元左右，占据GDP比重的300%左右，是2016年5月底中国A股市值的近五倍。

　　相比中国股市与经济增长表现持续背离的问题，中国房地产市场在近年来与宏观经济表现关系颇为密切，房地产市场的持续火爆大多伴随着经济的较快增长甚至过热，近期房地产市场的回升也缓解了宏观经济的短期压力，政府也将房地产作为重要的宏观政策内容，体现了中国房地产作为经济发展晴雨表的重要特征。

　　在服务实体经济发展来看，房地产更体现了对实体经济支撑的特征。在经济减速的背景下，股市的较快上涨可能引发资金体外循环的问题，就像前年下半年以来中国股市暴涨的情形，当时诸多微观主体股市融资的结果是再次将资金投资股市以享受股市暴涨带来的高收益。

　　由此也滋生了大量资金未能服务实体经济的意图，背离了股市服务实体经济发展的初衷。但房地产市场的发展吸引社会资金的大量进入，直接拉动了房地产行业实体经济的发展，同时也通过房地产将大量资金引入其他行业，构成了社会储蓄进入实体经济的通道，最终实现了促进资金服务实体经济发展的目的。

　　在房地产市场快速发展的背景下，房奴等相关群体享受了房地产升值带来的财富保值增值，涉足房地产的不少企业由于房地产暴涨带来了资产收益的飙升，分享了房地产市场发展带来的回报，这与中国股市的股民有着较大的差异，股民尤其是大量的散户多年来遭受“割韭菜”式的资产蒸发，不仅没有从股市实现资产增值的目标，很多股民还出现了保值困难甚至大幅亏损，房地产市场相比股市更加受到投资投机商的亲睐。

　　上述事实说明，中国房地产市场不仅成为经济发展的晴雨表，也实现了民众财富保值增值的目标，更推动了巨额资金进入实体经济，比股市更加符合健康资本市场的特征，中国房地产已经成为真正的股市，部分解决了中国股市等融资渠道不畅情况下货币资金服务实体经济的资源配置问题，部分解释了中国经济在金融市场 体系不健全背景下为何还能解决经济较快发展的资金融通问题。

　　中国房地产市场股市化发展既有助于解决社会资金进入实体经济问题，也促使房地产市场规模扩张助推宏观经济增长，有些地方房地产相关产业增加值占据GDP的40%以上，房地产由此也上升至经济的支柱产业。但经历了较快扩张之后，客观上当前的住房存量已经逐步满足社会公众的住房需求，而且房价高位运行也滋生了泡沫化风险，为何政府仍然继续重视房地产对经济的推动作用？

　　综合来看，当前房地产市场已经进入一个新的阶段，政府重视房地产发展，并不仅仅在于其对于经济的推动作用，更在于房地产市场股市化的资金融资功能，尤其是在资本市场短期未能实现健康发展目标的背景下，通过房地产撬动社会储蓄服务实体经济发展的传统功能仍需持续发挥作用。

　　因而，对当前房地产的理解不能仅仅局限于房地产范畴，更应看到其股市化所滋生的特殊作用。当然，伴随着房地产分化及房价高位运行滋生的风险升级，房地产股市化的可持续性应受到关注，加快发展多层次资本市场，让房地产与股市回归本身的定位才是关键。

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